* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 승계된 반환채권 전부에 유효하게 적용되고 원임차인의 별도 잔존채권이 없다는 조건의 판단입니다. 확약서 원본 및 권리승계 범위를 확인해야 합니다. 별도 점유자의 권리·명도 문제는 제외한 금액입니다.
수원지방법원 안양지원 2025타경101680. 안양시 동안구 관양동 관악대로342번길 11에 있는 주상퍼스트 8층 801호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 9층입니다. 2020년 박연숙 명의로 소유권이 이전된 뒤 여러 압류가 발생했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 특히 박지경 명의의 399,000,000원 주택임차권과 그 승계인의 확약이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
가격도 별개의 중요한 문제입니다. 확인되는 주상퍼스트 유사 면적 거래는 2025년 5월의 328,500,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가는 이 거래보다 72,500,000원 높습니다. 표본이 한 건이고 거래 시점도 지나 현재의 정확한 시세라고 단정할 수는 없지만, 해당 거래만을 기준으로 신건 가격에 저가 매수 이점이 있다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2025타경101680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1450-10, 8층 801호 도로명: 경기도 안양시 동안구 관악대로342번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 8층 |
| 면적 비교 | 실거래 비교 대상 면적 80.29㎡ · 거래 표본 80.12㎡ |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.02 소유권이전 (등기상 거래가액 399,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 399,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 갑구 7번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 선순위 임차권 | 박지경 · 임차보증금 399,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
등기상 현재 유효한 말소기준권리는 2022.06.17 국(안산세무서장)의 압류입니다. 2021.03.15의 국세 압류는 2026.10.06 말소됐습니다. 말소기준 압류 이후에 설정된 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금채권 자체의 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위는 등기의 선후관계만으로 확정할 수 없습니다.
주의해야 할 권리는 을구 1번 박지경의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수는 2022.11.16으로 말소기준보다 늦지만, 주민등록일은 2020.10.30, 점유개시일은 2020.10.31로 앞섭니다. 확정일자는 경정등기상 2020.10.26(1차) 및 2020.12.09(2차)로 나타납니다. 따라서 선순위 대항력이 있는 임차인으로 분석해야 하며, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험을 제거해서는 안 됩니다.
② 임차인 및 확약 분석 — 핵심은 승계 범위
실제 임차인으로 식별되는 사람은 2명, 박지경과 김재성입니다. 을구 1-2번은 박지경 임차권의 확정일자 경정으로, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 주택임차권 승계인이자 신청채권자로 나타나므로 별도의 실제 임차인이나 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박지경 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2020.10.30 2020.10.26(1차) 2020.12.09(2차) |
399,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
HUG 승계 확약 적용 승계분 실질 인수 0원 조건부 배당계산상 미배당 4,410,000원 |
| 김재성 전부 · 점유 조사 |
2025.09.15 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
HUG 확약 대상 아님 보증금·점유관계 및 명도 확인 필요 |
확약이 승계된 반환채권 전부에 유효하게 적용되면, 그 승계분의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 배당계산상 미배당액 4,410,000원을 그대로 매수인 부담으로 확정해서는 안 됩니다.
김재성은 전입일이 말소기준 이후여서 현재 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 점유관계가 미상이고, HUG의 확약은 김재성에게 적용되지 않습니다. 권리 인수와는 별개로 점유 해소·명도 문제를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 4.01억은 확인 거래보다 22.1% 높다
비교 대상은 주상퍼스트 오피스텔입니다. 2019.08.22 준공, 총 6세대 규모로 나타납니다. 확인되는 유사 면적 거래는 2025년 5월 1건으로, 거래면적 80.12㎡, 6층, 거래금액 328,500,000원입니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 실거래 | 80.12㎡ | 6 | 328,500,000원 |
| 실거래 집계 평균 (1건) | — | — | 328,500,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 8 | 401,000,000원 |
| 최저가와 거래가 차이 | — | — | +72,500,000원 |
현재 최저가 401,000,000원은 비교 실거래가 328,500,000원의 122.1%입니다. 비교가격보다 72,500,000원 높은 금액입니다. 확약이 인정되어 승계분 인수액이 0원이 되더라도 신건 가격 자체가 낮아지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (401,000,000원 낙찰 가정)
아래 배당표는 신건 낙찰가를 가정한 기계적 배당 추정입니다. HUG 승계·확약의 실질 효력을 반영한 최종 권리귀속표는 아니며, 신청채권자와 임차보증금 원채권의 중복관계를 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,410,000원 |
| 1. 박지경 관련 임차보증금 우선변제 | 399,000,000원 | 394,590,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 399,000,000원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 기계적 미배당 임차보증금 | — | 4,410,000원 |
* 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액과 박지경의 보증금은 각각 399,000,000원으로 나타나지만, 주택임차권 승계관계가 있으므로 별개의 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 배당귀속·채권승계·확약 적용은 최종 배당절차에서 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
기계적 계산에서는 매각대금 401,000,000원 중 집행비용 6,410,000원을 먼저 배정하고, 임차보증금에 394,590,000원을 배당하므로 4,410,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 유효한 대항력 포기·잔존채권 포기 확약이 승계분에 적용되면 이 부족분은 그 범위에서 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약 적용 여부에 따라 달라진다
이 물건은 일반적인 선순위 보증금 인수형의 특성과 승계인의 확약이라는 예외가 동시에 존재합니다. 따라서 확약 미인정 시의 인수 위험과 확약 인정 시의 취득가격을 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 미인정 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 401,000,000원 | 4,410,000원 | 405,410,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 320,800,000원 | 83,491,200원 | 404,291,200원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 256,640,000원 | 146,752,960원 | 403,392,960원 |
실질취득 = 낙찰가 + 기계적 미배당 보증금 인수액. 취득세·명도비·기타 부대비용 제외. 유찰 시나리오는 예정된 확정 매각조건이 아니라 가정입니다.
⑥ 국세·지방세 압류 및 배당변동 위험
등기부에는 국세·지방세 및 공적 부담에 관한 압류가 여러 건 기재돼 있습니다. 2021.03.15 남인천세무서장의 압류는 2026.10.06 말소됐으며, 나머지 압류 4건은 다음과 같습니다.
| 접수일 | 압류권자 | 등기상 처리 |
|---|---|---|
| 2022.06.17 | 국 · 안산세무서장 | 말소기준 매각으로 소멸 예정 |
| 2023.12.11 | 국 · 동안산세무서장 | 소멸 예정 |
| 2024.09.10 | 국민건강보험공단 | 소멸 예정 |
| 2025.11.26 | 안양시 · 동안구청장 | 소멸 예정 |
압류등기의 소멸 예정과 세금채권의 배당순위는 서로 다른 문제입니다. 당해세 및 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로, 앞선 배당표의 394,590,000원 배당과 4,410,000원 미배당은 확정액이 아닙니다. 배당 부족분이 커지더라도 HUG의 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 그 승계분의 보증금 반환청구권 포기 효과를 별도로 판단해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 관양중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 2019.08.22 준공된 주상퍼스트로, 철근콘크리트구조 지상 9층입니다. 위생·급배수·도시가스·소화·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래허가구역 표기도 있어 입찰 전 해당 오피스텔의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 확인 실거래가 1건으로 제한돼 있습니다. 대단지 아파트와 같은 거래 표본이 없으므로 재매각 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 및 효력 발생조건을 원본으로 확인하세요.
- 승계 범위. 박지경의 보증금 399,000,000원 중 주택도시보증공사에 승계되지 않은 권리가 존재하는지 확인해야 합니다. 확약 밖 권리는 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.
- 실제 임차인 2명. 박지경 임차권과 김재성 점유를 구별하고, 임차권 경정등기 및 보증기관 승계분을 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 김재성 명도. 2025.09.15 전입자 김재성은 대항력 없음으로 분류되지만 보증금과 점유관계가 미상입니다. 실제 점유상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하고 예상배당액 변동 가능성을 반영하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 확인 실거래가의 122.1%입니다. 한 건의 과거 거래만으로 적정가격을 확정하지 말고 추가 비교사례를 확보하세요.
- 관리비·세금·대출. 공용부분 미납관리비, 취득 부대비용, 주거용 오피스텔의 금융조건 및 임대차 관련 문제를 별도로 검토하세요.
- 원본 서류. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 및 권리승계 서류를 입찰 전에 대조하세요.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 401,000,000원의 신건 최저가가 확인 실거래보다 72,500,000원 높고, 비교 가능한 거래도 단 1건이므로 신건 응찰에 적극적인 가격 근거가 부족합니다.
맺으며 — “인수위험 해소 가능 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 두 가지 결론을 구분해야 합니다. 권리 측면에서는 박지경의 대항력 있는 보증금 399,000,000원이 존재하지만, 그 승계인인 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 부분은 매수인 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 단, 원임차인의 미승계 잔여채권과 별도 점유자인 김재성의 문제는 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 최저가 401,000,000원이 확인 실거래 328,500,000원보다 22.1% 높습니다. 확약이 인정돼도 이 가격 차이가 사라지지 않으며, 확약이 인정되지 않는 경우에는 유찰 후에도 실질취득이 약 4억 원 수준에 머무는 시나리오가 나타납니다. 신건 입찰은 보수적으로 접근하고, 확약의 법적 효력과 가격을 모두 검증하기 전에는 관망이 합리적입니다.
