수원지방법원 2025타경101688. 경기도 안양시 만안구 안양동의 두산위브더아티움 103동 7층 701호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 비교 기준은 74.9313㎡이고, 2023년 사용승인을 받은 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 717,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 평형의 최근 거래가격은 이보다 높게 형성돼 있지만, 이 사건은 일반적인 가격 중심 경매와 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 존재하기 때문입니다.
등기상 최초 말소기준권리는 2024년 12월 6일 접수된 주식회사 대우에스티의 가압류입니다. 이후 강제경매가 개시됐고, 다른 가압류 1건은 이미 말소됐습니다. 등기상 권리 정리는 비교적 단순해 보이지만, 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 양성미의 2022년 10월 13일 전입은 별도로 살펴야 합니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르며 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 717,000,000원만으로 시세 대비 유불리를 최종 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1438 두산위브더아티움 103동 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 예술공원로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.9313㎡ · 지상 17층 건물 내 7층 701호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평지붕 · 지하 2층 / 지상 17층 |
| 사용승인일 | 2023.01.03 |
| 소유자 | 김동현 (2023.06.27 소유권이전 등기 · 거래가액 697,560,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 대우에스티 / 488,487,214원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.06 가압류 · 주식회사 대우에스티 · 청구금액 462,342,686원 |
| 임차인 | 양성미 · 2022.10.13 전입 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 · 선순위 전입자의 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 소유권보존은 2023년 5월 19일, 김동현의 소유권이전은 2023년 6월 27일 접수됐습니다. 이후 2024년 12월 6일 주식회사 대우에스티가 462,342,686원을 청구금액으로 가압류했고, 이 가압류가 말소기준권리입니다. 2025년 12월 30일에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
2025년 4월 29일 접수된 주식회사대신저축은행의 가압류 27,067,335원은 2026년 1월 27일 이미 말소됐습니다. 대우에스티의 가압류와 관련 강제경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 판단 보류
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 대항력 / 우선변제 | 보증금 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 양성미 점유 부분 미상 |
전입 2022.10.13 배당요구 2026.01.15 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 확정일자 미상 |
보증금 미상 인수금액 미확정 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 양성미는 배당요구를 했으나, 배당요구 사실만으로 매수인의 보증금 반환책임이 없어지는 것은 아닙니다. 대항력이 성립하고 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 미배당 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반면 임차관계나 대항요건이 성립하지 않는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 최근 거래보다 낮다
두산위브더아티움은 558세대 아파트 단지입니다. 동일 평형으로 매칭된 전용 약 74.93㎡의 최근 거래 12건을 비교하면 평균은 783,750,000원, 최저는 708,000,000원, 최고는 850,000,000원입니다. 최신 거래도 2026년 9월 850,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.93㎡ | 22 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 14 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 6 | 790,000,000원 |
| 2026.08 | 74.93㎡ | 5 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 74.93㎡ | 1 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 74.93㎡ | 1 | 708,000,000원 |
| 2026.06 | 74.93㎡ | 19 | 777,000,000원 |
| 2026.06 | 74.93㎡ | 22 | 760,000,000원 |
| 2026.06 | 74.93㎡ | 11 | 780,000,000원 |
| 최근 평균 | 74.93㎡ | 12건 | 783,750,000원 |
신건 최저가 717,000,000원은 최근 12건 평균의 91.5% 수준입니다. 최신 거래가격인 850,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 사례에 따라 층과 가격의 차이가 크며, 7층인 경매물건의 개별 상태도 고려해야 합니다. 최근 거래에서 높은 가격이 관찰되지만, 이것만으로 지속적인 상승 추세를 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,570,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 대우에스티 | 462,342,686원 | 462,342,686원 |
| 2. 관련 강제경매개시결정 · 대우에스티 | 미상 | 0원 |
| 3. 임차인 · 양성미 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 245,087,314원 |
위 소유자 잔여액 245,087,314원은 집행비용과 확인된 가압류 청구금액을 차감한 단순 추정치입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 488,487,214원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 채권 확정액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 양성미의 보증금·배당순위·미배당액, 당해세 및 최우선변제 등은 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 해당 잔여액은 확정 배당액이 아니며, 실제 매수인 인수액을 0원으로 판단하는 근거가 되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 비용 절감은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 채권 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 717,000,000원 | 0원 | 인수보증금 미상 · 산정 불가 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 573,600,000원 | 0원 | 인수보증금 미상 · 산정 불가 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 458,880,000원 | 10,451,486원 | 인수보증금 미상 · 산정 불가 |
미배당 채권은 확인된 채권을 기준으로 한 회차별 추정치이며, 선순위 임차인의 보증금 인수액과는 다릅니다. 실제 회차별 배당액과 인수금액은 임차인의 권리 및 최종 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
회차가 진행돼 최저매각가가 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금 인수 위험은 자동으로 줄어들지 않습니다. 특히 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액을 매수인이 부담하는 경우, 낙찰가격 하락분만큼 인수금액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰 시나리오 역시 임차보증금을 확인한 다음 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 안양2동 복지회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 내부 도로를 통해 남동측 약 23m, 남서측 약 6m 폭의 외부 도로와 연결됩니다.
- 건물. 2023.01.03 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트로, 승강기·급배수·위생·소화설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 철도보호지구 및 도로 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 최신 지정 여부와 적용대상을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 558세대 규모이고 최근 동일 평형 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 708,000,000원부터 850,000,000원까지 차이를 보이므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 양성미의 임대차계약서, 실제 보증금, 월차임 여부, 점유 범위 및 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2022.10.13 전입 사실뿐 아니라 실제 주택 인도와 점유, 전입 유지 여부 등 대항요건의 충족 여부를 확인해야 합니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
- 우선변제 및 배당 확인. 확정일자와 배당요구 내역을 확인해 실제 배당받을 보증금과 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
- 인수금액 별도 산정. 예상배당상 인수액 0원으로 단정하지 말고, 실제 인수할 수 있는 임차보증금을 포함한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12건 실거래 평균 783,750,000원, 최신 거래 850,000,000원과 비교하되 낙찰가에 인수액을 합산해야 합니다.
- 현장 및 관리비 점검. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 공용부분 미납금의 승계 가능성을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 권리관계 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮아도, 인수액을 모르면 싼 것이 아니다”
두산위브더아티움 103동 701호는 717,000,000원의 신건 최저가가 동일 평형 최근 실거래 평균 783,750,000원의 91.5%에 해당합니다. 최신 거래도 850,000,000원으로 확인돼, 가격만 비교하면 관심을 가질 만한 물건입니다.
하지만 이 사건의 중심은 시세가 아니라 2022년 10월 13일 전입한 양성미입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력과 인수 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있으므로, 현재 상태에서는 실제 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금·점유·대항력·배당관계를 확인하고, 매수인이 인수할 금액을 산출한 다음 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 투자 판단을 바꾸는 결정적 정보는 추가 유찰 여부보다 임차보증금의 규모와 인수 여부입니다.
