수원지방법원 2025타경101698. 안양시 만안구 안양동 제이케이빌 401호는 전용 36.99㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 소유자는 권영만으로, 2020년 10월 27일 거래가 225,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기에는 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기가 남아 있습니다.

이 물건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과 그 권리를 승계한 보증기관의 확약입니다. 임차인 박상순은 2020년 10월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 10월 7일입니다. 말소기준으로 제시된 2022년 4월 11일 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 전액 배당받지 못한 보증금의 인수 문제가 발생합니다. 그런데 이번에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권까지 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 바로 이 확약의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부상 2020년 설정됐던 안양협심새마을금고 근저당권은 2020년 5월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 제시된 말소기준권리는 2022년 4월 11일의 국세 압류입니다. 이후 발생한 주택도시보증공사 가압류, 안양시 및 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.

그러나 박상순의 전입·점유 및 확정일자는 말소기준권리보다 앞서므로, 2023년에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 선순위 대항력을 무시할 수 없습니다. 따라서 등기의 말소 여부와 별개로 잔존 보증금에 대한 매수인 책임을 먼저 검토해야 합니다. 이 문제를 해소하는 근거가 바로 2026년 6월 10일자 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 승계권리자 구분

확인된 임차권자는 박상순이며, 김건호는 별도로 확인된 전입자입니다. 조사상 관련 인원은 2명이지만 김건호의 임대차계약 성립 여부는 미상입니다. 주택도시보증공사는 박상순의 주택임차권 승계인으로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 발생자로 계산하지 않습니다.

박상순 보증금은 주택도시보증공사의 승계 사실 때문에 중복 합산하지 않습니다. 박상순 임차권에 관한 매수인 인수액은 확약 적용 후 0원이며, 확약이 유효하지 않은 경우의 인수 추정액은 별도로 표시했습니다. 김건호의 인수 가능성은 추가 서류 확인을 전제로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 92.1%라는 숫자의 함정

제이케이빌은 16세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 36.99㎡ 거래는 2023년 8월, 3층, 240,000,000원입니다. 분석 물건은 4층이며 감정가와 현재 최저가는 모두 221,000,000원입니다.

숫자만 비교하면 확약 적용 후 실질취득액 221,000,000원은 과거 거래 240,000,000원의 92.1%입니다. 하지만 해당 거래는 2023년 8월의 단일 사례입니다. 현재 매각기일인 2026년 10월과 시차가 크기 때문에 현재의 적정 매매가격이나 최근 12개월 실거래 수준을 입증하는 자료로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 3,894,000원 차감 후 임차보증금에 217,106,000원이 배당됩니다. 임차보증금 미배당액은 7,894,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 관련된 당해세·법정기일에 따른 실제 배당순위 및 세액은 반영되지 않은 추정이며, 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 다른 청구금액은 이 물건의 매수인이 그대로 인수하는 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락이 해법이 아니다

이 물건은 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 핵심이므로, 확약 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 의미가 완전히 달라집니다. 확약이 유효하다면 주된 임차보증금 인수가 해소되어 낙찰가 하락이 취득부담 감소로 연결될 수 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양양지초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대·단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.12.02 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 대상은 4층 401호입니다. 위생·급배수·전기설비와 엘리베이터, 주차장 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등이 해당합니다. 공시지가는 1,893,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 2026.10.27 매각 시점의 규제 적용 여부는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고, 확인되는 동일 면적 실거래는 2023.08의 1건입니다. 과거 경매 평균 유찰 9.0회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 매수 수요와 향후 처분가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.10자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구, 적용 대상, 조건 및 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권 승계 확인. 박상순의 임차권을 주택도시보증공사가 승계한 관계와 우선변제권 행사, 배당 후 잔존채무 처리 방법을 확인하세요. 승계된 보증금은 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 김건호 점유 확인. 2024.04.08 전입자인 김건호의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유권원과 명도 가능성을 조사해야 합니다. 박상순에 대한 확약으로 김건호 문제가 해소되지는 않습니다.
• 국세·지방세 확인. 안산세무서장, 만안구청장, 남동세무서장 관련 압류가 있습니다. 세금의 종류·법정기일·당해세 여부에 따라 예상배당과 미배당 금액이 변동할 수 있으므로 교부청구 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 시세 재검증. 확인되는 240,000,000원 거래는 2023.08 사례입니다. 현재의 동일·유사 면적 다세대주택 거래와 현장 매도가격을 별도로 확인하고, 감정가나 과거 평균만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 환금성 검토. 16세대 소규모 건물의 거래 빈도, 주차 이용, 내부 상태, 공실·점유 여부, 매도 시 예상 소요기간을 확인해야 합니다. 과거 높은 유찰 빈도는 신중한 가격 산정이 필요한 신호입니다.
• 관리비·명도·원본 대조. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 절차 및 비용을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 수익성의 증거는 아니다”

이 사건의 가장 중요한 긍정적 요소는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 박상순의 225,000,000원 선순위 보증금은 원래 매수인에게 미배당액 인수 위험을 만들지만, 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없다면 유찰돼도 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있다는 점에서, 이 확약은 낙찰 구조를 바꾸는 핵심 조건입니다.

그렇다고 안전하고 저렴한 경매라고 결론낼 수는 없습니다. 김건호의 보증금과 점유권원은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변수도 있습니다. 가격 측면에서는 2023년 8월의 단일 거래가 현재 시세를 보증하지 않으며, 16세대 규모와 높은 과거 유찰 횟수는 환금성에 부담을 줍니다.

따라서 현재 판단은 “확약에 따른 주된 인수 위험 해소 가능, 그러나 미상 전입자·세금·현 시세·환금성 확인 전 입찰 보류”입니다. 221,000,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 확약의 확실성과 추가 점유자 문제를 해결하고, 현재 실제 매도가격을 입증해야 비로소 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.