수원지방법원 안양지원 2025타경101700. 경기도 의왕시 포일동 73, 양지편로 41-22에 있는 제1동 제2층 제201호 다세대주택입니다. 2011년 2월 준공된 3세대 규모의 건물로, 철근콘크리트구조 3층 건물 가운데 2층에 위치합니다.

등기상 소유자는 채범석입니다. 최초 지분 3분의 1을 보유하고 있었고, 공유물 분할을 통해 추가 지분 3분의 2를 취득한 구조입니다. 이후 여러 차례 세금 관련 압류와 근저당 설정·말소가 반복됐으며, 2023년 5월 23일 안양지구축산업협동조합 근저당권 456,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

2025년 12월 9일에는 최문호 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 등기 기재상 주민등록일은 2024년 1월 5일, 점유개시일은 2024년 1월 7일이므로 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당에 대항하여 매수인에게 보증금 인수를 요구할 수 있는 선순위 권리로 보기는 어렵습니다. 다만 임차권의 매각 후 처리, 실제 점유, 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

2023년 근저당 이후 국의 지분 압류, 의왕시 압류, 임차권등기, 임의경매개시결정 및 금융회사 가압류 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조지만, 조세채권의 배당 우선순위는 등기 접수일만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 15,000,000원의 처리

또한 주택임차권등기 자체가 현재의 실제 점유상태를 확정하는 것은 아닙니다. 임차인이 계속 거주하는지, 퇴거했는지, 제3자가 점유하는지에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 판단 — 신건 561,000,000원이 적정한가

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 561,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 단지는 총 3세대 규모이고, 확인된 전용면적 기준의 유사 실거래 사례나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 비교할 수 없는 상태입니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로는 가격 메리트가 있는지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 561,000,000원 가정)

아래는 제시된 채권액과 집행비용 추정치를 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 안양지구축산업협동조합 근저당은 실제 청구금액과 구분하여 채권최고액 456,000,000원을 계산 기준으로 사용했습니다.

집행비용 8,010,000원은 추정치입니다. 가압류 경정 항목의 채권액은 별도 금액이 확인되지 않아 추가 배당액 0원으로 계산했습니다. 위 표는 실제 배당순위를 확정한 표가 아니며, 당해세·교부청구 조세채권·임차인 최우선변제 및 일반 우선변제는 반영하지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 70,614,798원은 실제 교부 확정액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 비교

제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 이는 확인된 임차권이 말소기준권리보다 후순위이기 때문입니다. 신건에서 채권자 미배당은 없지만, 1회 유찰 시에는 40,463,202원, 2회 유찰 시에는 129,161,762원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다.

그러나 채권자 미배당이 매수인의 인수채무로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 이 시나리오는 말소기준 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 단순 계산이며, 확인되지 않은 별도의 선순위 권리가 있는 경우에는 다시 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 청계동 덕장초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 3층 다세대주택입니다. 치장벽돌·복합판넬·드라이비트 외장, 새시창호, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 삼각형 또는 부정형 형태의 토지로, 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 지목은 대이며 공시지가는 2,546,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정도 있으므로 실제 해당 물건에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 누수·수선 필요 여부는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 환금성. 총 3세대 규모로 대규모 아파트단지와는 매수 수요와 거래 표본의 성격이 다릅니다. 유사 실거래와 전용면적·대지권을 확인해야 환금성 및 적정가격을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권·점유 확인. 최문호의 2024년 주민등록·점유개시 및 2025년 임차권등기 이후 현재까지의 점유상태를 확인하세요. 임차권등기와 실제 거주 여부는 구분해야 합니다.
• 임차인 배당순위 확인. 보증금 15,000,000원과 확정일자 2024.01.05를 기준으로 우선변제 여부, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 압류 말소 이력 검토. 말소기준 이전의 의왕시 압류 등이 이미 말소됐음을 확인하고, 현재 남아 있는 압류와 구별하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부, 법정기일과 교부청구 금액을 확인하세요. 예상배당표의 잔여금이 실제 금액과 달라질 수 있습니다.
• 실거래 비교. 포일동 인근의 면적·연식·대지권이 유사한 다세대 실거래를 확인하세요. 감정가 561,000,000원이 적정한지 독립적인 검증이 필요합니다.
• 건축물·대지권 확인. 전유면적 98.92㎡ 해당 여부, 대지권 비율, 실제 건축물 현황과 사용승인 관련 서류를 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인하세요. 등기상 인수보증금이 없더라도 명도 비용은 발생할 수 있습니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원과 적정가격은 별개다”

이 물건은 등기상 복잡한 압류 이력을 갖고 있지만, 이미 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구분하면 핵심적인 말소기준은 비교적 명확합니다. 2023년 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 최문호는 그 이후에 임대차와 대항요건을 갖춘 후순위 임차인입니다.

따라서 확인된 사실관계에서는 매수인이 임차보증금 15,000,000원을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 그러나 세금 관련 압류의 반복, 임차인 배당 미반영, 현재 점유 미확정이라는 변수는 남아 있습니다.

무엇보다 이 물건은 3세대 규모의 다세대주택으로, 최근 실거래와 적절한 비교사례를 확인하지 않은 상태에서 신건 최저가 561,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 0원 추정, 가격 매력 미확인, 배당·점유 추가 검증 필요입니다. 법적 인수액이 낮다는 장점만으로 입찰하기보다는, 임차권·조세채권을 검증하고 주변 실거래로 적정가격을 확인한 다음 입찰 여부를 판단하는 편이 타당합니다.