수원지방법원 2025타경101719. 안양시 만안구 안양동의 더베이타운 제2동 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 비교정보상 대상 전용면적은 47.59㎡입니다. 소유자는 김대성이고, 등기부에는 임차인 김승진의 254,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차인은 2020.07.10 전입·점유를 시작했고 2020.07.01 확정일자를 받았습니다.

말소기준권리로 기재된 것은 2022.08.04 국(포천세무서장)의 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞섭니다. 따라서 2025.11.20에 등기된 주택임차권을 단순히 후순위 등기라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

등기부의 기존 신탁 및 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재의 권리분석에서 특히 중요한 것은 2020년부터 발생한 임차인의 대항력과 2022년 압류의 선후관계입니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 97.5%라는 숫자의 한계

더베이타운의 비교 실거래가격은 285,000,000원이며, 감정가 278,000,000원은 이 가격의 97.5%입니다. 수치만 보면 감정가가 낮지만, 거래는 2024.07의 1건이고, 비교 거래 전용면적은 51.34㎡로 대상 면적 47.59㎡와 다릅니다. 따라서 이를 현재 동일 면적의 확정 시세로 취급하기 어렵습니다.

현재 신건의 실질취득액은 예상 인수액 0원을 전제로 278,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 최저가 222,400,000원에 인수액 35,513,600원을 합쳐 257,913,600원, 2회 유찰 시에는 최저가 177,920,000원에 인수액 79,370,880원을 합쳐 257,290,880원입니다. 두 유찰 회차 모두 최저매각가가 아니라 이 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 추정표입니다. 신건에서는 김승진의 임차보증금 254,000,000원을 전액 배당하여 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 경매신청채권 김승진에 대한 별도 배당은 0원으로 표시되어 있으나, 임차보증금 배당과 동일 채권의 관계인지 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 우선배당 요소는 미반영되어 있으며, 세금 배당 및 권리순위 확인 결과에 따라 임차보증금 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 핵심은 인수가 늘어나는 구조

실질취득 = 최저매각가 + 예상 매수인 인수액. 실제 낙찰가가 최저가와 다를 수 있고, 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 별도입니다. 임차보증금 인수액은 제시된 배당 추정에 따른 금액으로 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.

신건에서 1회 유찰되면 최저매각가는 크게 낮아지지만, 임차보증금 미배당에 따른 인수액이 발생합니다. 2회 유찰되어도 마찬가지입니다. 따라서 보증금 반환의무를 고려한 실질취득액이 254,000,000원 부근에서 하방 경직성을 보인다는 것이 이 경매의 핵심 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층으로, 위생·급배수, 개별 난방, 승강기, 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5미터의 도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 정비예정구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 40세대 규모이며, 제시된 경매통계의 평균 유찰 횟수는 14.1회, 매각률은 0.0%입니다. 거래 비교표본도 적어 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 김승진의 전입·확정일자·점유·임차권등기 및 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요. 배당 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
• 조세채권 우선순위. 국(포천세무서장) 압류와 수원시 압류에 따른 실제 체납세액, 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요. 우선배당이 달라지면 예상 임차인 배당액도 바뀔 수 있습니다.
• 경매신청채권 관계. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 김승진이므로, 동일 채권인지, 별도 채권인지 확인하여 배당과 인수액을 중복 계산하지 마세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 3,906,000,000원의 채권 범위와 공동·관련 사건 여부, 실제 배당관계를 확인하세요. 이 금액을 본건의 임차보증금과 동일시해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 비교. 1회 유찰 시 257,913,600원, 2회 유찰 시 257,290,880원이라는 추정 실질취득액을 기준으로 입찰가격을 평가하세요. 최저가만 시세와 비교하면 판단을 그르칩니다.
• 시세 추가 검증. 2024.07의 51.34㎡ 단일 거래만으로는 47.59㎡ 대상 호수의 현재 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 최근 동일 면적 실거래와 매물·낙찰사례를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있어도 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 실제 점유자, 인도 시점, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 점검하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금과 기타 비용을 확인하고 총 취득예산에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰가격이 아니라 실질취득액을 보라”

안양 더베이타운 502호는 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 성격이 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 254,000,000원이 매수인의 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

신건에서는 예상배당상 보증금 전액이 지급되지만, 유찰 후에는 보증금 잔액 인수로 실질취득비용이 상당 부분 유지됩니다. 실거래 비교값도 2024년의 면적이 다른 1건에 불과하고 경매 유찰 통계 역시 불리합니다. 권리·배당 검증 전에는 신건의 인수 0원도 확정할 수 없고, 유찰된 최저가만으로 가격 매력을 판단하는 것도 위험합니다.

이 물건의 결론은 가격 판단 보류·임차권 인수 및 조세 배당 우선 검증입니다. 임차인의 실제 배당 가능액, 동일 채권 중복 여부, 현재의 비교 가능한 시세가 확인되어야 입찰 여부와 상한가를 판단할 수 있습니다.