수원지방법원 2026타경100004. 경기도 의왕시 삼동의 벨라리치 2층 201호입니다. 건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 사용승인일은 2018년 11월 6일입니다. 현재 소유자는 김은규로, 2020년 7월 27일 거래가액 240,000,000원의 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 국세와 지방세 압류가 붙었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
일반적인 후순위 권리 소멸만으로 판단하면 놓치기 쉬운 사건입니다. 임차인 이근명의 전입·점유 개시일은 2020.05.25로, 말소기준권리인 2023.10.17 국세 압류보다 앞섭니다. 2024년에 임차권등기가 이루어졌더라도, 대항력 판단의 출발점은 뒤늦은 등기일이 아니라 앞선 주택 인도와 주민등록입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 위험을 따져야 하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.10.자 확약서를 제출했습니다. 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 해당 임차권의 실질 인수 위험을 해소하는 핵심 문서이므로, 입찰 전 원본과 실제 효력·이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경100004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층 201호 도로명주소: 경기도 의왕시 괴말길 63 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 · 시세 비교 기준 면적 45.91㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.11.06 · 벨라리치 12세대 |
| 소유자 | 김은규 (2020.07.27 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 갑구 5번 압류 · 국(남동세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 이근명 · 250,000,000원 |
| 실질 인수 | 0원 (2026.06.10.자 확약서 적용) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 승계인 확약
말소기준은 2023.10.17 국세 압류입니다. 이후 등기된 의왕시 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 앞서 설정된 신탁등기는 2020년에 이미 말소되었습니다.
특히 을구 1번 주택임차권등기는 등기일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 전입·점유가 먼저 시작됐다는 점을 구분해야 합니다. 등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 선순위 임차보증금 반환채무를 매수인이 부담하는지는 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 후자의 위험을 승계인 확약서가 해소하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근명 전유부분 전부 · 주거 |
2020.05.25 2020.05.12 증액분 2022.05.02 |
250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
실질 0원 확약 적용 룰상 32,894,000원 |
확인되는 실제 임차인은 이근명 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이근명의 주택임차권을 승계한 보증기관입니다. 250,000,000원 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 강제경매 신청채권자 청구액과 임차보증금이 각각 250,000,000원으로 나타나더라도, 이를 독립된 두 임차보증금으로 계산하는 것은 부적절합니다.
등기부에는 2022.11.10 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 경매 매각 후의 등록 상태와 관련 행정상 의무 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다. 이를 일반적인 후순위 압류와 동일하게 자동 소멸한다고 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 지나치게 높다
벨라리치의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 전체 거래 평균은 146,000,000원이지만, 여기에는 2023년 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 132,000,000원과 2026년 3월 최신 거래 138,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.38㎡ | 2층 | 138,000,000원 | 최신 거래 |
| 2026.02 | 45.91㎡ | 3층 | 126,000,000원 | 최근 거래 |
| 2023.02 | 45.91㎡ | 5층 | 174,000,000원 | 과거 거래 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 132,000,000원 | 핵심 비교 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 146,000,000원 | 참고 |
최근 12개월 평균은 132,000,000원으로, 과거 2023년 거래가 174,000,000원에 비해 낮은 가격대입니다. 집계된 최근 대비 과거 거래 추세는 -24.1%입니다. 단순히 전체 평균 146,000,000원만 사용하면 현재 하락한 가격 수준을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 167.4%입니다. 최신 실거래 138,000,000원보다도 높습니다. 주된 보증금 인수 부담이 확약으로 해소된다고 해도, 그 사실만으로 이 물건이 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,894,000원 |
| 1. 이근명 임차보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 221,000,000원에서 추정 집행비용 3,894,000원을 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 217,106,000원입니다. 보증금 250,000,000원 중 32,894,000원이 미배당됩니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건에서는 이 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
그러나 이 사건에서는 해당 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사 신청채권 250,000,000원은 승계 관계와 함께 검토해야 하며, 임차보증금 250,000,000원과 독립된 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당은 제공된 예상 순서에 따른 추정치로, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 유찰돼도 착시를 경계
선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조를 이해해야 합니다. 확약이 없었다면 낙찰가와 인수액의 합계는 집행비용 차이를 제외할 때 보증금 250,000,000원 부근에서 유지됩니다. 단순히 유찰 후 최저가만 낮아졌다고 싸게 취득하는 것이 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 221,000,000원 | 32,894,000원 | 0원 | 221,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,800,000원 | 76,475,200원 | 0원 | 176,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 141,440,000원 | 111,340,160원 | 0원 | 141,440,000원 |
각 회차의 실질취득은 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 다른 인수 부담이 없다는 전제의 낙찰대금 기준이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 일정 확정과 구분해야 합니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 5.8회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 표본과 집계 범위에 대한 추가 확인은 필요하지만, 적어도 이 다세대주택이 쉽게 낙찰되거나 빠르게 환금되는 상품이라고 가정할 근거는 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 소재 부곡TG 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·소규모 공장 등이 혼재합니다. 대규모 아파트단지와는 주거환경 및 거래 수요 특성이 다릅니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.11.06 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·보안설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 내외 도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 토지의 전체 면적은 498.0㎡이며, 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 취득에 적용되는 범위는 개별적으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 이용상황은 건축물대장·현황도면·탐문을 참고해 조사된 내용으로, 실물 상태와 동일하다고 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 평균은 132,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세는 -24.1%로 가격 하락과 거래 표본의 제한을 함께 고려해야 합니다.
- 임대주택 등록. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록 및 행정상 의무 처리에 관하여 관할기관 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10.자 확약서의 당사자, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 말소 동의와 실제 효력 발생 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 어떻게 말소되는지와 매수인에게 별도 절차가 필요한지를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계. 실제 임차인 이근명 1명과 승계인 주택도시보증공사의 관계를 확인하고, 동일한 250,000,000원 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 선순위 대항력. 2020.05.25 전입·점유와 2023.10.17 말소기준권리의 선후관계를 확인합니다. 확약에 문제가 생기면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험으로 다시 부각될 수 있습니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간, 매각 이후 등록 상태 및 행정상 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 132,000,000원, 최신 거래 138,000,000원, 하락 추세 -24.1%를 중심으로 평가해야 합니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 유찰·환금성. 단지 평균 유찰 5.8회와 12세대 규모를 고려해, 낙찰 가능성과 향후 재매각 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 체납·세금. 국세와 의왕시 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 당해세를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 및 별도 인수비용도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 가격 메리트”
의왕 벨라리치 201호는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원이 존재하는 사건입니다. 단순 배당 계산상 신건에서는 32,894,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 권리분석에서 가장 큰 변수는 이 확약서의 유효성과 이행입니다.
그렇다고 신건 최저가 221,000,000원이 저렴한 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 132,000,000원, 최신 거래는 138,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 167.4%이고, 최근 거래 추세는 -24.1%입니다. 더욱이 2회 유찰을 가정한 141,440,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
벨라리치는 12세대의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 주된 임차보증금 인수 위험을 확약으로 해소한 점은 긍정적이지만, 높은 신건 가격, 하락 추세, 제한적인 거래 표본과 환금성 부담이 함께 존재합니다. 종합적으로 현재 회차의 가격 매력은 낮으며, 입찰에 신중해야 하는 D등급 물건입니다.
