수원지방법원 2026타경100036. 경기도 군포시 대야미동 센트럴아이파크 106동 501호, 지상 15층 건물의 5층 아파트입니다. 현재 소유자 황세규는 2019년 12월 12일 매매계약을 체결하고 2020년 2월 24일 370,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 280,500,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 오케이저축은행이 2022년 3월 2일 채권최고액 210,000,000원의 후순위 근저당을 설정했습니다. 2026년 1월 14일에는 오케이저축은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 211,375,039원입니다.

우리은행과 오케이저축은행의 근저당권은 모두 매각으로 소멸할 권리입니다. 종전 피플펀드대부 및 모아저축은행의 근저당도 이미 말소돼 별도로 인수하지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준

핵심은 2020년 2월 24일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 권리 및 그 이후 설정된 오케이저축은행 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차관계 — 확인된 임차인 0명, 점유는 확인 필요

현재 특정된 임차인은 0명입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인도 없어 현재 자료에서 산정되는 임차보증금 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지는 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되며, 반대로 임차인의 존재 가능성을 배제해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 사실상 시세 수준

실거래 비교자료는 2026년 7~9월 거래 12건이며, 전용 84㎡대 가격을 기준으로 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 507,250,000원, 가장 최근 거래월인 2026년 9월 거래가는 505,000,000원입니다.

최저가 504,000,000원은 최근 거래 평균 507,250,000원보다 3,250,000원 낮습니다. 비율로는 99.4%이며, 할인폭은 약 0.6%입니다. 최신 거래 505,000,000원과 비교해도 차이는 1,000,000원에 그칩니다.

즉 신건 가격이 최근 거래 평균보다 소폭 낮은 것은 사실이지만, 이 정도 차이만으로 의미 있는 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다. 취득 관련 비용과 명도·수리비 등이 더해지면 실질적인 취득 지출은 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)

채권최고액을 배당 계산에 적용한 단순 추정입니다. 신건 매각대금에서 집행비용 7,440,000원을 차감하고, 두 근저당에 합계 490,500,000원을 배당하면 소유자 잔여는 6,060,000원입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액과 세금 우선순위 등에 따라 금액이 변동됩니다.

신청채권자인 오케이저축은행의 청구액은 211,375,039원으로 근저당 채권최고액 210,000,000원보다 큽니다. 따라서 신건에서 근저당 채권최고액 기준 전액이 배당되더라도 신청채권자의 청구 전체가 충족되는 것은 아닙니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수액과는 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 늘지만 인수액은 별개

현재는 0회 유찰 신건입니다. 회차별 예정 가격과 예상배당을 비교하면, 가격이 내려갈수록 근저당 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 미배당액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.

1회 유찰 가격인 403,200,000원에서는 후순위 오케이저축은행의 예상배당액이 116,268,000원으로 감소합니다. 2회 유찰 가격인 322,560,000원에서는 예상배당액이 36,744,160원까지 줄어듭니다.

그럼에도 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 배당 부족은 채권자 측의 미회수 문제이며, 낙찰자의 별도 부담으로 직결되지 않습니다. 다만 임차관계와 세금 등은 입찰 전 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 대야미동 소재 대야동 행정복지센터 북측 인근입니다. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층입니다. 개별난방·승강기·위생설비·급배수설비·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 12m, 북측 약 8m, 서측 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지 형상은 부정형입니다. 공시지가는 2,730,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·비행안전제3구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 거래 참고. 연계 실거래 자료에는 현대아이파크, 578세대, 2007.09.28 준공으로 표시돼 있습니다. 목적물의 센트럴아이파크와 단지명·주소 일치 여부를 확인한 뒤 환금성 판단에 활용해야 합니다.
• 가격 분포. 비교 거래는 470,000,000원부터 530,000,000원까지 분포해 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 존재할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 대상 검증. 경매 목적물은 센트럴아이파크, 실거래 비교자료는 현대아이파크로 표기됩니다. 동일 단지 여부와 면적·동·층을 확인한 후 가격을 판단하세요.
• 신건 가격 안전마진. 최저가 504,000,000원은 최근 실거래 평균의 99.4%입니다. 할인폭이 작으므로 취득 관련 비용·수리비·명도비 등을 고려한 응찰 상한을 별도로 설정해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 군포시 압류 2건이 남아 있습니다. 세목·체납액·법정기일·당해세 여부를 확인하고 배당 변동 가능성을 점검하세요.
• 임차인·점유자 확인. 현재 특정 임차인은 없지만 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대·실제 점유자를 확인하세요.
• 근저당 배당. 우리은행 280,500,000원과 오케이저축은행 210,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 상황을 원본 자료로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 403,200,000원, 그다음은 322,560,000원으로 계산돼 있습니다. 실제 회차 진행과 최저가 변경은 법원 공고를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 부담 가능성을 점검하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상·기간, 비행안전·보호구역 등의 현행 규제 내용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”

군포 센트럴아이파크 106동 501호는 2020년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 오케이저축은행의 후순위 근저당과 군포시 압류 역시 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 확인된 인수액은 0원입니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 504,000,000원은 최근 12건 실거래 평균 507,250,000원의 99.4%로, 충분한 가격 차이를 확보하지 못했습니다. 가장 최근 거래가와의 차이도 1,000,000원뿐입니다. 더욱이 비교자료의 단지명 차이가 있어 거래 대상의 동일성을 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.

세금 압류와 임대관계 미상이라는 점도 최종 확인 과제입니다. 따라서 등기상 권리는 비교적 양호하나, 신건 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다. 시세 비교의 정확성을 확보하고 점유·세금 문제를 확인한 뒤, 충분한 가격 안전마진이 생기는 조건에서 접근하는 것이 합리적입니다.