수원지방법원 안양지원 2026타경100037. 경기도 안양시 만안구 안양동 아트리움 5층 502호, 전용면적 32.23㎡의 다세대주택입니다. 등기부에는 임차보증금 228,000,000원의 주택임차권이 설정되어 있고, 그 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 처음 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 사건에서 가장 중요한 서류인 주택도시보증공사의 인수 포기 확약서가 명시되어 있습니다.

핵심은 등기부상 대항력과 실제 매수인 인수 부담을 구별하는 것입니다. 박상필의 임차권은 선순위이지만, 승계인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약을 제출했습니다. 이 확약의 효력이 매수인에게 적용된다면 해당 임차권의 인수액은 0원으로 평가합니다. 반면 매각물건 자체는 9세대 소규모 다세대주택이고, 비교 가능한 거래가 오래되었다는 별도의 가격·환금성 문제가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 충돌

이 사건의 말소기준권리는 2024.05.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이에 앞서 박상필은 2021.10.01 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.09.09 확정일자도 받았습니다. 2023.10.10에는 보증금 228,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

따라서 박상필의 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리로, 확약서가 없었다면 낙찰대금에서 보증금을 전액 회수하지 못한 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 반면 2024.05.29 가압류와 2026.01.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 민간임대주택 등록은 별도로 기재되어 있으므로 등록·의무 상태를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소

확인되는 실제 임차인은 박상필 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 박상필 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 각각 독립된 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.

이 사건은 대항력이 없어서 안전한 물건이 아니라, 대항력 있는 권리의 승계인이 매수인에 대한 청구를 포기했기 때문에 인수 부담이 해소되는 물건입니다. 이 차이를 이해하지 못하면 등기부만 보고 지나치게 위험하게 평가하거나, 반대로 확약 범위를 확인하지 않은 채 지나치게 안전하게 평가하는 오류가 생깁니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 우선변제 대상 보증금의 미배당액은 14,838,000원이지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경매신청채권 228,000,000원은 보증기관의 임차권 승계관계와 함께 해석해야 하며, 동일 보증금을 별개의 임차채권으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 나타나는 차이

이 물건에서 유찰을 해석할 때 특히 주의할 점은 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 증가하는 구조라는 것입니다. 대항력 있는 임차권을 매수인이 그대로 인수해야 하는 경우라면, 낙찰가만 보고 할인 폭을 계산할 수 없습니다. 반면 이 사건의 인수 포기 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다.

확약 미적용 인수액은 각 회차 예상배당과 집행비용을 반영한 추정치입니다. 대항력에 따른 보증금 인수형 물건에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미하지 않으며, 낙찰대금과 인수액의 합계는 보증금 228,000,000원 수준에 집행비용 추정분이 더해지는 구조입니다. 본건은 확약의 효력이 인정되는 경우에 한해 해당 인수액을 0원으로 평가합니다.

⑤ 시세 비교 — 2021년 1건을 현재 시세로 착각하면 안 된다

아트리움은 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021년 9월, 전용 32.23㎡, 5층, 229,000,000원의 1건입니다. 이는 소유자 황지영의 등기부상 취득 거래가액과도 일치합니다.

수치만 놓고 보면 최저가 217,000,000원은 과거 거래가 229,000,000원보다 12,000,000원 낮습니다. 하지만 이 거래는 2021년 9월에 이루어졌습니다. 2026년 경매 가격을 평가할 때 당시 거래가를 현재의 시장가격으로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 12개월 평균가격으로 표시된 229,000,000원 역시 확인되는 거래월이 2021.09인 1건에 기반하고 있으므로, 현재 거래 시황을 반영하는 최신 비교가격으로 인정하기 어렵습니다. 과거 거래가 대비 94.8%라는 숫자는 참고지표일 뿐, 현재 시세보다 5.2% 저렴하다는 의미가 아닙니다. 최근 거래에 근거한 가격 추세도 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 만안초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 다락. 상부층 일부에 다락이 소재합니다. 다락의 실제 사용 상태, 구조 및 공부상 면적과의 관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 153.2㎡, 개별공시지가는 2,442,000원/㎡입니다. 교육환경 관련 보호구역, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 확인됩니다.
• 민간임대주택. 2021.10.01 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 유지 여부와 임대의무기간 및 관련 의무의 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 마감 상태 중 일부는 탐문에 근거합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 표본이 1건에 그칩니다. 매도 시 가격 검증과 매수층 확보가 상대적으로 어려울 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026.06.09자 확약서의 제출 주체, 서명·날인, 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기 문언을 직접 확인하세요.
• 임차권 승계관계 확인. 박상필의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 범위를 대조하고, 보증금이 이중으로 계산되지 않도록 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서에 말소 동의가 기재되어 있지만 실제 말소 처리 절차 및 필요한 서류는 별도로 검증해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 점유 상태는 구별됩니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 인도 과정의 비용·기간을 검토하세요.
• 확약 범위 밖 권리 확인. 별개 임차인이나 미상 점유자가 발견될 경우 주택도시보증공사의 확약으로 그 사람의 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다.
• 민간임대 등록상태 확인. 등기된 민간임대주택의 등록·말소 상태와 매각에 따른 관련 의무 처리 여부를 관할기관에서 확인하세요.
• 시세 재검증. 2021년의 229,000,000원 거래만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 유사 면적 다세대주택의 최신 거래와 실제 매물가격을 비교하세요.
• 다락 및 현장 확인. 상부층 일부 다락의 구조·사용 상태와 건축물대장 및 현황을 확인하고, 수선 필요 여부도 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “대항력은 존재하지만, 인수 부담은 확약으로 달라진다”

이 사건의 핵심은 보증금 228,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약서가 없었다면 신건 낙찰가 217,000,000원에서 미배당 보증금 14,838,000원을 추가로 인수할 위험이 있고, 유찰될수록 이 위험은 커집니다. 매수인 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 2026.06.09자 주택도시보증공사의 확약서는 이 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 승계된 해당 임차권에 한정되며, 다른 권리가 존재한다면 별도 검토 대상입니다.

그 다음 문제는 가격입니다. 과거 실거래 229,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실은 확인되지만, 거래 시점이 2021년이어서 현재 시장에서의 가격 경쟁력을 증명하지 못합니다. 여기에 9세대 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 사례와 환금성까지 고려하면, 확약서 효력 확인 전에는 권리판단을 확정하지 않고, 현재 시세 확인 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 접근이 필요합니다.

종합 판단: 확약 적용 시 인수 0원. 다만 오래된 실거래와 낮은 거래 유동성 때문에 가격 매력은 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 효력, 실제 점유관계, 그리고 현재 적정가격입니다.