대전지방법원 2024타경691. 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 765-2에 위치한 삼호아파트 제3동 604호입니다. 전용면적 47.36㎡, 지하 1층·지상 7층 건물의 6층에 자리한 아파트로, 1998년 사용승인을 받은 296세대 단지입니다.

이번 경매는 충남신용보증재단이 신청한 강제경매입니다. 소유자 한구희가 2003년 2월 매각을 통해 취득한 이후 설정됐던 근저당권은 2016년에 말소됐고, 현재 남아 있는 주요 권리들은 가압류와 압류입니다. 따라서 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 2022년 10월 19일 롯데카드 가압류가 말소기준권리가 됩니다.

권리상 부담이 비교적 단순하다는 점과 함께 눈여겨볼 것은 가격입니다. 감정가 48,000,000원에서 두 차례 유찰되며 최저가가 절반 이하로 낮아졌습니다. 같은 단지의 최근 거래는 40,000,000원부터 48,000,000원까지 확인되므로, 가격만 놓고 보면 실거래 수준과 최저매각가 사이에 여유가 있습니다. 다만 이 격차가 곧 확정 수익을 의미하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

이 사건의 핵심은 말소기준권리가 근저당권이 아닌 가압류라는 사실입니다. 1998년에 설정됐던 한국주택은행 및 서정희 근저당권은 과거 매각으로 말소됐고, 2003년에 설정된 에스케이생명보험 근저당권도 2016년 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 근저당권은 없습니다.

따라서 2022.10.19 롯데카드 가압류가 말소기준입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류, 국 명의 압류, 충남신용보증재단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 소유자 한구희의 기존 소유권은 매각에 따른 매수인 소유권 취득으로 대체됩니다.

임차인 신고 0명. 현재 확인된 임차인 명세에는 보증금을 승계해야 할 임차인이 없습니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 전입세대가 있는지, 점유에 근거한 별도 권리나 인도 협의 문제가 있는지는 현황조사서 및 현장에서 추가 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 명도 완료를 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가의 49%가 의미하는 것

태안읍 삭선리 삼호(765-2) 단지의 최근 실거래를 비교해 보면 최저가 23,520,000원은 최근 12건 평균 43,625,000원의 53.9%입니다. 최신 거래인 2026년 8월의 40,000,000원보다도 낮습니다.

최근 거래 12건에는 대상 전용면적 47.36㎡ 거래와 유사면적인 44.45㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 따라서 평균은 단지 내 유사면적의 가격 참고치이며, 완전히 같은 전용면적·층·상태만 비교한 개별 감정치는 아닙니다.

최근 거래 범위는 40,000,000원~48,000,000원이며, 최신 거래는 2026.08 전용 47.36㎡, 1층 40,000,000원입니다. 이 물건의 현재 최저가 23,520,000원은 최근 평균은 물론 최신 거래보다도 낮습니다. 따라서 최저가 기준 가격 메리트는 분명히 존재합니다.

현재 두 차례 유찰된 상태라는 점은 가격을 긍정적으로 평가하면서도 주의해야 하는 부분입니다. 거래가 있는 단지라고 하더라도 해당 물건의 개별 상태·점유·관리·수요 문제가 응찰 저조의 원인일 수 있기 때문입니다. 유찰 원인을 확인하지 않고 평균 거래가격과의 차이를 모두 수익으로 예상하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 롯데카드 가압류 및 충남신용보증재단 가압류에 배당하는 방식으로 산정된 결과입니다. 실제 가압류 채권자들 사이의 배당은 채권 성격·배당요구·채권액 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 특히 국세 관련 배당을 확정적으로 반영한 표가 아닙니다.

집행비용 823,360원 및 채권자 배당액 22,696,640원을 합하면 가정 매각가 23,520,000원입니다. 국세·기타 우선변제채권·배당요구 및 실제 집행비용에 따라 결과는 변경될 수 있습니다. 갑구 16번 강제경매개시결정의 추정 배당 0원은 별도 채권액을 산정하지 않은 결과이며, 신청채권자의 실제 배당액이 확정적으로 0원이라는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 미배당은 커진다

현재 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 상태입니다. 추가 유찰되는 경우 최저가가 더 낮아질 수 있지만, 이는 매각 결과를 예측한 것이 아니라 가격별 배당을 비교한 시나리오입니다.

추가 유찰될수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고 미배당 채권액은 늘어납니다. 그러나 이 사건은 그 미배당액을 매수인이 일반적으로 승계하는 구조로 분석되지 않습니다. 추정 인수액이 각 시나리오에서 0원으로 유지되는 이유입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 삼호아파트 단지 내에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1998.01.15 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 지하 1층·지상 7층 중 6층이며, 위생·급배수시설과 소화전설비가 갖춰져 있습니다. 개별 세대의 노후화와 유지보수 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 대상 건물 부지는 북측 약 6m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구(삼호아파트지구), 제2종지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며 가축사육제한구역 규제가 포함됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건물 외벽의 ‘103동’ 표기는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 296세대 단지로 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 1998년 준공된 태안읍 소재 아파트이므로 향후 매도 시 매수 수요와 매각 소요기간을 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동호수 동일성. 등기상 제3동 제604호와 현황 외벽 ‘103동’ 표시의 관계를 매각물건명세서·건축물대장·현장 안내와 대조하세요. 이 사건에서 우선순위가 높은 확인사항입니다.
• 실제 점유관계. 임차인 신고는 없지만 현재 점유자가 소유자인지, 임차인 또는 제3자인지 확인해야 합니다. 전입세대확인, 현황조사 원본 및 실제 방문을 통해 명도 위험을 검토하세요.
• 국세 압류. 서산세무서장이 처분청인 압류가 존재합니다. 세액·법정기일·배당 관련 사항과 추가로 확인할 체납 부담을 점검하세요.
• 배당 관련 채권액. 충남신용보증재단의 가압류 청구금액과 강제경매 신청 청구액이 다릅니다. 같은 채권의 중복 합산을 피하고 실제 집행채권 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 관리비·수리비. 미납 관리비 중 승계 문제의 소지가 있는 공용부분 비용, 내부 상태, 누수·설비 노후화와 필요한 수리비를 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 평균 43,625,000원, 최신 거래 40,000,000원은 중요한 기준입니다. 특히 같은 전용 47.36㎡의 6층 거래와 개별 상태를 비교하여 입찰가 상한을 검토하세요.
• 유찰 원인. 감정가 48,000,000원에서 이미 2회 유찰된 원인을 살펴보세요. 가격 외 문제인지, 수요 부족인지 구분해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 현장 확인이 최종 관문”

태안 삼호아파트 604호의 가장 큰 매력은 명확합니다. 48,000,000원 감정가에서 23,520,000원까지 낮아진 최저매각가입니다. 최근 유사면적 실거래 평균 43,625,000원과 비교해도 최저가가 53.9% 수준이므로, 가격상 할인 폭은 상당합니다.

권리관계도 비교적 단순합니다. 현재 존속하는 근저당권이 없고, 롯데카드 가압류를 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 신고된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.

그럼에도 무조건 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 국세 압류의 배당 문제와 실제 점유관계가 남아 있고, 매각물건명세서에는 외벽 ‘103동’ 표시라는 별도의 확인사항이 있습니다. 여기에 2회 유찰된 경위, 건물 노후화, 지역 내 환금성을 함께 살펴야 합니다.

결론은 ‘가격 메리트는 충분하지만, 권리와 물건 식별을 확인한 뒤 입찰할 물건’입니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮으므로 가격 측면에서는 검토할 가치가 있습니다. 다만 실제 매수 판단은 현장 상태·점유·국세 관련 사항·동호수 동일성이 확인된 뒤에 내려야 합니다. 저렴한 최저가를 안전한 실질취득으로 연결하는 것이 이 사건의 핵심입니다.