대전지방법원 2024타경1885. 충청남도 당진시 대덕동 1090-1 일원의 근린상가·토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 공장·창고·주택 등으로 이용되고 있으며, 여러 토지와 건물을 묶어 매각하는 구조입니다. 현재 소유자는 황규석이고, 말소기준권리는 2022.03.29 설정된 광남새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,404,000,000원입니다.

등기상 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다. 하지만 이 사건은 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 2016.06.09 전입한 박성림이 말소기준권리보다 먼저 전입했으며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차관계, 점유 부분, 주택 인도 여부, 대항력 성립 여부 및 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 인수되는지를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

현재 등기상 기준이 되는 근저당권은 2022.03.29 광남새마을금고의 채권최고액 1,404,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 김형아·이범섭· 엘제이대부주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각소멸 대상으로 분류됩니다.

기준 근저당권은 2024.11.05 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌고, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정도 등기되어 있습니다. 이는 기존 담보권에 관한 권리 변동이므로 동일한 채권최고액을 별개의 근저당채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 박성림의 실제 권리 확인

현황조사상 확인되는 실제 전입자는 박성림 1명입니다. 전입 시점은 근저당 설정 이전이지만, 주거용으로 점유한 부분과 주택 인도 여부가 확인되어야 법적 대항력을 판단할 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 및 배당액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 3회 유찰이 곧 가격 메리트는 아니다

최초 감정가 1,915,090,830원에 비해 현재 최저매각가가 656,877,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 34.3%에 해당하는 가격입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 근린상가·공장·창고·주택 및 부속토지가 결합된 물건의 실제 시장가치를 나타내는 지표가 아닙니다.

이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교하기 어렵습니다. 공업용 토지의 가치, 건물별 사용승인 및 현황, 실제 임대수익, 포함되는 기계기구와 제외되는 시설물, 용도별 활용 가능성 등을 따로 평가해야 합니다. 비교 가능한 현지 거래가격과 실질취득비용을 함께 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 타당합니다.

유찰 시나리오는 단순한 가격·배당 추정입니다. 실제 매각기일과 가격은 법원 공고를 확인해야 하며, 채권 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 임차보증금 인수 가능성은 별도 판단 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 656,877,000원 가정)

현재 최저가 매각을 가정하면 추정 집행비용 8,968,770원을 제외한 647,908,230원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 근저당권자 김형아·이범섭·엘제이대부주식회사의 예상배당은 모두 0원입니다. 채권최고액을 기준으로 산출한 채권자 전체 미배당액은 1,256,091,770원입니다.

위 배당은 채권최고액 기준 추정이며 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 박성림의 임대차관계와 보증금이 미확정이므로 배당 추정상 매수인 인수액 0원은 인수 위험이 없다는 확정 판단이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 대덕동 소재 대덕2통 마을회관 남동측 인근입니다. 주위에는 임야·농경지·주택·소규모 근린생활시설 등이 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 공장·창고·주택 등으로 이용 중입니다. 일부 건물은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 다른 건물은 벽돌구조 콘크리트지붕 2층으로 조사되어 있습니다. 일반 위생 및 급배수설비가 있습니다.
• 토지. 대덕동 1090-1 관련 토지는 1,835.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 163,100원/㎡로 표시됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 자연녹지지역이 관련되며, 도로구역·접도구역·광구·배수구역·가축사육제한구역· 성장관리계획구역 등 토지이용 제한의 영향을 확인해야 합니다.
• 하천 관련 사항. 일부 토지는 송정천 소하천구역 및 소하천예정지 등과 관련됩니다. 실제 활용 가능한 면적과 개발·증축 가능성은 필지별로 검토해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 8~12는 지목이 전·답으로 되어 있지만 현황은 공업기타(부속토지) 등으로 이용되고 있습니다. 농지 관련 절차와 현황 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고·주택이 혼재하고 여러 필지·건물이 묶여 있으므로 매수층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰된 사실도 고려해야 하지만, 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 박성림의 실제 임차 여부, 주민등록 유지 상태, 전입 대상 건물, 점유·주택 인도 상태, 임대차계약, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 확정. 매각물건명세서와 현황조사서 및 배당관계를 대조하여 인수 가능한 미배당 임차보증금을 산정한 뒤 낙찰가에 더해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 31번 김영기 가등기와 31-1번 관련 가처분의 권리 내용, 담보가등기 여부, 원인서류를 확인해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 컨테이너 1동, 비닐하우스 1동 및 제빙기설비 등의 제외 범위를 현장에서 확인하고, 제외 시설의 점유·철거·반출 문제도 검토해야 합니다.
• 토지·건물 실측. 필지별 경계, 건물별 사용 현황, 제시외 건물, 현황과 공부 차이, 실제 활용 가능한 면적을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·자연녹지지역, 소하천구역, 도로 관련 제한, 농지 관련 절차 및 공업용 이용의 적법성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 각 담보목록과 실제 매각대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지·건물의 거래가치와 활용수익, 매각 제외 시설 및 잠재 인수금을 종합해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 인수 위험

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 34.3%입니다. 그러나 최저가 656,877,000원만을 보고 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 2016.06.09 전입한 박성림의 대항력과 보증금 인수 가능성이 해결되지 않았기 때문입니다.

후순위 근저당권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입자의 미확정 보증금 문제와 갑구 31번 가등기의 성격, 복합 용도의 건물, 일부 매각 제외 시설, 토지의 공부·현황 차이는 각각 별도로 확인해야 합니다.

결론은 권리·인수액 확인 전 입찰 보류입니다. 가격이 크게 내려온 사실 자체는 확인되지만, 실제 취득 부담과 현지 시장가치를 검증하지 못한 상태입니다. 임차인 대항력과 인수보증금, 가등기 성격 및 매각 범위가 확인된 이후에야 최저가가 투자 기회인지 판단할 수 있습니다.