대전지방법원 2024타경58577. 충청남도 당진시 송악읍 고대리 39-12 일원에 있는 근린주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물은 에이동·비동·씨동·디동으로 구성되며, 감정평가에서는 일반음식점·소매점·사무실 등 근린생활시설의 이용상태가 확인됩니다. 매각 대상에는 토지와 별도 건물, 제시외 건물 및 관정이 포함되지만 일부 이동식 시설은 제외됩니다.

현재 소유자는 주식회사제이진원입니다. 2022년 3월 3일 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대전·충남양계축산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 2024년 9월 13일 임의경매가 개시됐으며 사건 청구액은 1,318,354,653원입니다.

문제는 등기와 임대차의 해석이 단순하지 않다는 점입니다. 근저당권에 말소 표시가 존재하지만 그 후 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록도 확인됩니다. 또한 우선 검토 기준으로 잡힌 2019년 당진시 압류는 2020년에 말소되었습니다. 현재 유효한 권리 순위, 매각으로 소멸하는 권리, 실제 인수되는 임차보증금을 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

특히 을구 8번 근저당권은 2022.03.03 설정된 채권최고액 1,620,000,000원의 권리입니다. 이 권리에 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면, 2025.03.19 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 후속 이전 등기는 실제 존속관계를 확인해야 할 근거이므로, 매각으로 모든 근저당권이 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

과거 진흥상호저축은행과 송악농업협동조합의 근저당권, 대전유성신용협동조합의 1,380,000,000원 근저당권에는 말소 이력이 확인됩니다. 그러나 과거 권리의 말소 사실만으로 현재 유효권리와 임차인의 대항력 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인된 20,000,000원 외에도 위험이 남는다

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 우재순·이정옥·김달호, 총 3명입니다. 보증기관의 중복신고가 아닌 각각 별개의 임차인으로 취급해야 합니다. 다만 임차인별 전입일, 보증금 및 권리 요건이 서로 다릅니다.

중요한 법률 적용 문제도 있습니다. 감정평가상 건물은 일반음식점·소매점·사무실 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 따라서 각 임차인이 실제로 어느 부분을 어떤 목적으로 점유하는지에 따라 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법의 적용 여부와 대항요건을 구별해야 합니다. 전입신고일만으로 모든 임차인의 상가 또는 주택 임대차 대항력을 동일하게 판단하면 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 신건 기준 20,000,000원 이상 추가 부담 가능

이정옥의 보증금 전액 인수라는 배당 가정을 적용할 경우, 현재 최저매각가 2,074,949,530원에 인수액 20,000,000원을 더한 기본 실질취득 추정액은 2,094,949,530원입니다.

하지만 우재순의 보증금이 미상이고 김달호의 대항력도 불분명합니다. 따라서 이 금액은 확정된 최종 취득비용이 아니라 일부 인수 가정만 반영한 금액입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 시설 유지보수비 및 기타 부담도 별도로 검토해야 합니다.

각 회차의 실질취득 추정치는 매각가격에 이정옥의 보증금 인수 가정 20,000,000원만 더한 값입니다. 우재순·김달호의 추가 인수 가능성은 반영하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 시세 및 환금성 — 가격의 적정성은 아직 판단 보류

이 물건은 일반 주거용 아파트와 달리 상업용 건부지, 근린생활시설, 일반음식점·소매점·사무실 등이 함께 있는 일괄매각 자산입니다. 개별 건물의 이용상태와 토지의 기능이 서로 다르므로, 단순한 주택 평당 시세를 적용하기 어렵습니다.

현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 2,074,949,530원의 감정가가 최근 거래 수준보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가에 가격상 이점이 있다고 평가할 근거도 없습니다. 인수 가능성이 있는 임차보증금까지 더한 실제 부담과, 토지 및 건물별 최근 거래사례를 비교한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,074,949,530원 가정)

제시된 배당 계산은 집행비용과 소유자 잔여금을 중심으로 구성되어 있으며, 이정옥의 보증금 20,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 그러나 신청채권자의 청구액이 실제 배당에 반영되지 않아 배당표의 소유자 잔여금을 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

집행비용 23,149,495원과 산정상 소유자 잔여 2,051,800,035원을 합하면 가정 매각대금 2,074,949,530원입니다. 그러나 신청채권자의 청구액 1,318,354,653원이 배당되지 않은 계산이며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 별도 산정이 필요합니다.

⑥ 입지·건물·토지의 환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 송악읍 고대리 소재 아산국가산업단지 충남고대지구 남서측 인근입니다. 산업단지 주변 상업시설 입지라는 특성이 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지 이용. 일부 목록은 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 별도 토지는 상업용 건부지 및 진입도로로 이용되고 있습니다.
• 건물 이용. 에이동·비동은 일반음식점 중심이며 비동 일부는 사무실, 씨동·디동은 소매점입니다. 별도 건물도 일반음식점으로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 경량철골조 및 조립식 건물이며 사용승인일은 1997.09.23과 1997.10.09입니다. 노후화에 따른 시설 상태 및 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 일부 토지에는 준보전산지 관련 사항이 있고, 진입도로 관련 소로3류 접합 사항도 있습니다.
• 공부 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이는 임대차, 실제 시설 상태 및 사용 가능성을 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 산업단지 인근 근린생활시설 및 토지의 일괄매각이므로 일반 아파트와 같은 표준적인 거래가격을 적용하기 어렵습니다. 수요와 실제 임대수익 및 자산별 매각 가능성을 별도 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2019.12.13 당진시 압류는 2020.01.16 말소됐습니다. 이를 현재 유효한 말소기준으로 적용하지 말고 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 근저당권 존속관계. 2022.03.03 설정된 1,620,000,000원 근저당권과 2025.03.19 이전 등기의 관계를 확인하고 실제 유효한 담보권 및 소멸 여부를 검증해야 합니다.
• 이정옥 인수액. 보증금 20,000,000원이 전액 인수되는 것으로 산정되어 있습니다. 실제 점유, 법률상 대항요건, 우선변제 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 우재순 보증금. 2018.05.02 전입했으나 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 점유현황을 확인하기 전에는 총인수액을 확정할 수 없습니다.
• 김달호 권리 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사됐으나 전입일이 미상입니다. 대항력 및 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 주택·상가 임대차 구분. 실제 건물 용도가 근린생활시설 중심이므로 임차 부분별 실제 이용상태, 사업자등록, 점유 및 해당 법률의 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 신청채권자의 청구액 1,318,354,653원이 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 실제 채권자 배당, 조세채권, 임차보증금의 우선순위를 다시 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 관정은 포함되나 이동식 컨테이너 1동과 이동식 냉동창고 3동은 제외됩니다. 현장 시설 및 소유권·점유관계를 확인해야 합니다.
• 시세와 수익성. 최근 실거래 비교자료와 실제 임대차 수익을 확보한 후 실질취득액을 기준으로 적정 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 직접 대조하고 필요하면 전문 자문을 받아야 합니다.

맺으며 — “20억짜리 신건, 가격보다 권리가 먼저다”

이 사건은 단순히 신건 최저가가 2,074,949,530원인 상업용 부동산 경매가 아닙니다. 선순위 전입 이력이 있는 임차인들이 존재하고, 이정옥의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 우재순의 보증금은 미상이며, 김달호의 대항력도 판단되지 않았습니다. 따라서 현재 추정되는 2,094,949,530원 이상의 실질취득 비용도 추가 위험을 반영하지 않은 값입니다.

더 근본적인 문제는 말소기준과 근저당권 존속관계입니다. 이미 말소된 당진시 압류가 말소기준으로 표시되어 있고, 2022년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전 등기가 함께 존재합니다. 여기에 신청채권자의 청구액이 누락된 배당 계산까지 겹쳐 있습니다.

최근 거래가격도 확인되지 않아 감정가나 유찰 후 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리와 배당을 재검증하기 전에는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제로 어떤 권리와 보증금을 인수하고, 토지·건물의 가치를 얼마로 평가할 수 있는가입니다.