대전지방법원 2025타경118. 충청남도 공주시 반포면 하신리 258 소재 부동산입니다. 사건상 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택이며 건물은 일반목구조 2층 주택으로 기재되어 있습니다. 여기에 토지와 일부 지분, 제시외 건축물 등이 함께 매각되는 구조입니다.
소유자는 김영희입니다. 2021.06.30. 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 반포농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 건물 등기 분석상의 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권, 여러 채권자의 가압류, 국세 압류와 고액 후순위 근저당권이 순차적으로 등기됐습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 채권액이 많다는 사실 자체가 아닙니다. 말소되지 않는 가등기가 있고 그 권리가 매각 대상 지분에 미치는 범위조차 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 하신리 258 도로명: 충청남도 공주시 반포면 하신소1길 19-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 이용상태 | 일반목구조 OBS합판 위 싱글 지붕의 2층 단독주택 |
| 토지 정보 | 하신리 258 · 대지 525.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 246,700원/㎡ |
| 추가 토지 | 하신리 258-4 및 하신리 253-1 관련 매각 사항 포함 · 목록3·4 농지취득자격증명 필요 |
| 소유자 | 김영희 (2021.06.30. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 615,703,010원 / 615,703,010원 (신건) |
| 신청채권자 | 반포농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 304,262,765원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.30. 을구 9번 반포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 일부 토지 지분매각 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
건물 등기에서는 2021.06.30. 설정된 반포농업협동조합 을구 9번 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 을구 10번 근저당권 130,000,000원, 을구 11번 박진영 근저당권 960,000,000원, 각종 가압류와 압류 및 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
2014년 우리은행 근저당권, 2017년 탄동새마을금고 및 원영미 근저당권 등 과거 권리는 이미 말소된 이력이 있습니다. 우리카드 가압류와 충남신용보증재단 가압류 역시 등기상 말소 처리된 권리입니다.
문제는 가등기가 설정된 지분과 실제 경매로 매각되는 지분이 일치하는지 불분명하다는 것입니다. 가등기의 효력이 매수인 취득 지분에 미치는 경우 소유권 행사 및 향후 처분에 중대한 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 매각 대상 지분에 미치지 않는다면 영향이 달라질 수 있으나, 현재로서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
따라서 가등기 인수금액을 0원으로 확정하거나 권리상 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 점유·가격 검증 — 감정가가 곧 시세는 아니다
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 자료상 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 권원, 전입신고 및 확정일자 여부가 확인되지 않았으므로 임차인 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
가격도 별도로 검증해야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 615,703,010원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 입지·유사 용도·유사 토지구성의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 단순한 주택 한 동이 아니라, 주택·토지·일부 지분·농지취득자격증명 대상 토지 및 매각 제외 시설물이 결합된 물건입니다. 토지 전체 소유권의 일반 거래가격을 그대로 대입하거나 다른 단독주택 평균가격만으로 할인율을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 615,703,010원 가정)
현재 최저가로 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 채권총액이 매각대금보다 크게 높아 다수 후순위 채권에서 미배당이 발생합니다. 아래 금액은 채권최고액과 청구금액을 이용한 추정치로, 실제 배당표와는 차이가 있을 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,557,030원 |
| 1. 을구 9 · 반포농업협동조합 근저당 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 10 · 반포농업협동조합 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 갑구 6 · 박승만 가압류 | 124,165,475원 | 124,165,475원 |
| 4. 갑구 7 · 에이블디앤아이 가압류 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 5. 갑구 9 · 세종신용보증재단 가압류 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 6. 갑구 13 · 세종중앙농업협동조합 가압류 | 400,000,000원 | 21,880,505원 |
| 7. 을구 11 · 박진영 근저당 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각가 가정 | 615,703,010원 |
|---|---|
| 총 채권액 | 1,945,265,475원 |
| 채권자 예상배당 | 607,145,980원 |
| 예상 미배당액 | 1,338,119,495원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 산정상 매수인 금전 인수 | 0원 · 미말소 가등기 위험 및 확인되지 않은 임대차 관계 별도 |
집행비용은 약 8,557,030원으로 추정한 값입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액 기준이며, 실제 채권 확정액·법정 우선순위·배당요구·조세채권에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 중 당해세 우선배당과 임차인 관련 우선변제는 별도 확인 대상입니다.
회차별 매각가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 615,703,010원 | 607,145,980원 | 1,338,119,495원 |
| 1회 유찰 (80%) | 492,562,408원 | 485,236,784원 | 1,460,028,691원 |
| 2회 유찰 (64%) | 394,049,926원 | 387,733,227원 | 1,557,532,248원 |
산정상 매수인 금전 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 취득 지분과 소유권 행사에 관한 위험은 금액으로 산정되지 않았습니다. 이 때문에 최저가만을 기준으로 실질취득비용을 확정할 수 없고, 시세 대비 할인 메리트도 인정하기 어렵습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주변 환경. 충청남도 공주시 반포면 하신리 소재 꼬쟁이골 남측에 위치합니다. 주변은 농가주택과 농지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 다만 실제 도로 이용 권원은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 일반목구조 OBS합판 위 싱글 지붕의 2층 단독주택입니다. 기본적인 전기·급배수·위생·난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 특성. 하신리 258은 공부상 대지 525.0㎡이며, 평지의 부정형 토지로 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있으며, 하신리 253-1에는 자연취락지구 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 하신리 258-4는 공부상 전이지만 현황은 마당, 하신리 253-1은 공부상 답이지만 현황은 통행로입니다.
- 지분매각. 목록3·4는 지분매각 대상입니다. 토지 전체를 단독으로 사용할 수 있는지와 다른 공유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농가주택·농지 혼재 입지와 지분매각 구조, 미말소 가등기 및 농취증 조건을 감안하면 일반적인 완전소유권 주택보다 매수자 확보와 재매각에 제약이 생길 수 있습니다.
매각 대상과 제외 대상 — 시설물 경계 확인
| 대상 | 매각 취급 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 제시외 조경수 | 토지가격에 포함 평가 | 현황 및 감정평가 반영 범위 확인 |
| 제시외 차고 | 매각 포함 | 차고에 부착된 태양광 패널은 매각 제외 |
| 제시외 차양막·창고 | 매각 포함 | 실제 위치 및 건축물 현황 확인 |
| 제시외 컨테이너 | 매각 제외 | 목록3 지상 컨테이너 원상회복명령 가능성 |
| 목록3·4 토지 | 지분매각 | 농취증 필요 · 공유지분 및 이용권원 확인 |
하신리 258-4는 현황 마당, 하신리 253-1은 현황 통행로로 사용되고 있으나, 공부상 지목은 각각 전과 답입니다. 현황 이용상태만을 이유로 농취증이 불필요하다고 판단할 수 없습니다.
특히 목록3 지상 컨테이너에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시되어 있어, 농취증 발급 가능성과 원상회복 문제를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미말소 가등기 최우선. 목록4 갑구 16번 소유권일부이전청구권가등기의 등기원인, 권리자, 목적 지분 및 경매목적물 지분과의 일치 여부를 확인하세요. 확인되지 않으면 매수인의 취득 권리범위가 불분명합니다.
- 농취증 발급 가능성. 목록3·4에 대한 농지취득자격증명 발급 요건을 매각 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 명시되어 있습니다.
- 토지 지분·통행로. 하신리 253-1의 통행로 이용관계와 공유지분 범위, 공동사용 및 향후 처분 가능성을 확인하세요.
- 컨테이너·원상회복. 매각에서 제외되는 컨테이너의 소유자 및 철거·원상회복 책임과 행정명령 가능성을 점검하세요.
- 태양광 패널 제외. 차고는 매각에 포함되지만 부착된 태양광 패널은 제외됩니다. 시설물의 철거·유지·사용관계를 확인하세요.
- 국세 압류. 압류 3건의 체납세액, 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 점유 및 임대차. 현재 거주자, 점유 권원, 전입세대, 확정일자 및 임대차계약을 확인하세요. 임대차 관계가 확인되지 않았다고 인수 위험이 없다고 볼 수는 없습니다.
- 실거래 시세 검증. 주택 및 토지 면적·지분·도로·농지 조건이 유사한 최근 거래를 비교하세요. 감정가 615,703,010원만으로 할인 매입 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 관리·유지비. 건물 상태와 설비, 미납 비용, 제시외 시설물 유지·철거 비용을 확인하세요.
- 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 각 매각 목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지 관련 공부와 지적도를 대조하고 법률 전문가의 개별 검토를 받으세요.
유찰로 최저매각가격이 내려가더라도 이 위험들은 자동으로 사라지지 않습니다. 시세가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트에 가점을 부여하기 어렵고, 권리관계가 명확하게 정리되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 취득”
이 물건은 단순히 금융기관의 근저당권 실행으로 진행된 경매가 아닙니다. 감정가와 최저가가 모두 615,703,010원인 신건이지만, 가장 중요한 판단 기준은 가격이 아니라 실제 취득하게 될 권리의 범위입니다.
2021년 반포농업협동조합 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸하더라도, 2002년 소유권일부이전청구권가등기는 말소되지 않으며 경매 대상 지분에 대한 영향이 불분명합니다. 여기에 농취증 제출, 토지 지분매각, 현황과 공부의 차이, 컨테이너 원상회복 문제까지 겹칩니다.
현재 회차 채권 미배당 예상액 1,338,119,495원은 매수인이 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 그러나 배당표의 산정상 인수액이 0원이라고 해서 미말소 권리의 위험까지 없어지는 것도 아닙니다. 실제 취득가치를 평가하려면 가등기 영향, 농취증 발급, 지분 범위 및 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
종합 결론은 입찰 보류입니다. 권리 불확실성이 해결되지 않은 상태에서 최저가 615,703,010원을 저렴한 매수가격으로 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격을 낮추는 전략보다 취득 가능한 소유권과 행정상 조건을 확정하는 작업이 우선입니다.
