대전지방법원 2025타경759. 충청남도 당진시 읍내동 59-35, 무수동로 171 소재 건물과 토지를 대상으로 하는 임의경매 사건입니다. 건물은 감정평가상 다가구주택으로 이용되고 있으며, 1층에는 제2종근린생활시설인 사무소, 2층부터 4층까지는 원룸과 다실형 주거공간이 배치되어 있습니다. 현재 소유자는 김수연과 장동훈으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.

이번 물건의 관건은 단순히 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 주거공간이 여러 호실로 구분되어 있고, 실제 임차인으로 기재된 사람들과 등기된 임차권자들이 다수 존재합니다. 누가 선순위 대항력을 보유하는지, 배당으로 보증금이 전액 변제되는지, 미변제 금액이 매수인에게 남는지를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

2015.11.18 남인천농업협동조합 명의로 설정되었던 근저당권 2건은 등기상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2023.01.31 충남신용보증재단 가압류와 2023.02.22 국민건강보험공단 압류도 각각 말소됐습니다. 반면 2023.04.27 충남신용보증재단 근저당권과 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 압류·가압류는 별도 검토가 필요합니다.

특히 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 주택임대차의 대항력은 실제 인도·주민등록 등 요건의 성립 시점과 유지 여부를 함께 살펴야 합니다. 일부 임차인은 2018년, 2020년, 2021년, 2022년부터 전입한 이력이 있어 현재의 권리순위를 단순히 후순위로 처리하기 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 가능성과 미상 보증금

성명이 확인되는 임차인 및 점유 관련 인물은 13명입니다. 그중 등기상 존속하는 주택임차권은 8건이며, 확인된 보증금 합계는 405,000,000원입니다. 각 호실별 대항력, 우선변제권 및 배당요구를 구분해 살펴야 합니다. 아래의 '선순위 가능' 표시는 인수 확정을 뜻하지 않으며, 현재 존속하는 권리와 전입 시점의 관계를 재검토해야 한다는 의미입니다.

대항력의 최종 판정에는 호실별 주택 인도 및 주민등록 유지 여부, 선순위 담보권 말소 시점, 임차권등기 효력, 실제 배당관계 확인이 필요합니다. 배당요구란의 임차권등기 관련 일자는 확인된 접수·신고 기록에 따른 것으로, 법정 배당요구의 적법성과 종기를 별도로 대조해야 합니다.

③ 실질취득액과 가격 — 시세 메리트 판단 보류

감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,616,132,040원입니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 다가구주택의 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

여기에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남을 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 확정된 매각조건이 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 기존 배당모형의 계산 결과로, 임차인별 배당·인수 검증을 통과한 확정 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,616,132,040원 가정)

아래는 현재 산정된 배당 시뮬레이션입니다. 다만 일부 임차권과 신청채권자 배당이 충분히 반영되지 않은 상태이므로 확정 배당표가 아닌 검증 대상으로 보아야 합니다.

⑤ 건물·토지·환금성 검토 (감정평가 기준)

• 입지. 당진시청 북서측 근거리, 당진문예의전당 북서측 인근, 당진초등학교 동측 인근에 있으며, 다가구·단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 교통. 북측 근거리에 국도 32호선, 남측 근거리에 지방도 615호선이 있으며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 2015년 12월 1층 일부가 증축됐습니다. 급배수·위생·전기·난방·도시가스설비 등이 조사되었습니다.
• 이용상태. 1층은 사무소 및 화장실, 2층은 원룸 2개호·1.5룸 3개호·2룸 1개호, 3층은 원룸 2개호·2룸 3개호, 4층은 원룸 3개호·3룸 1개호로 구성됩니다.
• 토지. 대지면적 362.0㎡, 사다리형 평지이며 제2종일반주거지역에 해당합니다. 하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항의 구체적 적용도 확인해야 합니다.
• 면적 차이. 제시목록상 건물면적 646.86㎡와 현황면적 667.56㎡ 사이에 차이가 있습니다. 발코니 확장 등의 사유와 제시외 건물 포함 범위를 현장·공부로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다수 호실의 임대수익형 건물로, 매수 시 임대차관계와 공실·수선·관리 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 실제 임대수입 확인 전에는 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2019.10.04 당진시 압류가 2019.10.18 말소된 사실을 반영하고, 2015년 근저당권의 말소 이력 및 2023.04.27 근저당권의 현재 효력을 건물·토지 등기에서 대조해야 합니다.
• 임차인별 대항력. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 주민등록 유지, 임차권등기와 최초 대항력 취득 시기, 각 호실의 인도 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금. 구호남·조미화·이민철·정충옥·박영일의 실제 보증금과 계약내용을 확인하고, 신원이 불분명한 명세서 표기도 원본과 대조해야 합니다.
• 임차권 8건의 배당. 보증금 합계 405,000,000원에 대해 실제 배당순위, 배당요구의 적법성, 변제액 및 미변제액을 호실별로 다시 산출해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 남인천농업협동조합의 청구금액 504,110,728원과 기존 근저당권의 말소 관계, 공동담보 및 신청채권의 집행 근거를 확인해야 합니다.
• 기재 불일치. 김은경의 월차임은 서로 다른 기록에 200,000원과 120,000원으로, 한상영의 월차임은 450,000원과 350,000원으로 나타나므로 실제 계약서를 확인해야 합니다.
• 토지·제시외 건물. 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 건물면적 차이, 토지와 건물의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액과 수익성. 확인된 낙찰가에 확정 인수보증금과 제반 취득비용을 더해 투자금을 계산하고, 실거래·임대수입·유지비를 검증한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”을 아직 믿어서는 안 된다

당진 읍내동 59-35 물건은 감정가 1,616,132,040원의 다가구주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 그러나 이 물건을 단순한 고액 부동산 경매로만 접근해서는 안 됩니다.

현재 확인되는 임차권등기는 8건, 보증금 합계는 405,000,000원입니다. 일부는 2023년 존속 근저당권보다 먼저 전입했고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 존재합니다. 특히 과거 압류 말소를 반영하지 않은 말소기준 판단, 신청채권자 미배당, 일부 임차보증금 배당 누락 가능성은 매수인 인수액을 0원으로 확정하기 어렵게 만드는 중요한 사안입니다.

권리분석은 보류, 인수액은 미확정, 가격 메리트도 판단 보류. 먼저 임차인별 권리와 배당표를 바로잡고, 실제 매수인이 부담할 금액을 확정한 다음 시세 및 수익성과 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가를 찾는 일이 아니라 낙찰 이후에도 남을 수 있는 보증금과 권리를 정확히 확인하는 일입니다.