대전지방법원 2025타경20415. 청양군 청양읍 송방리 드림아파트 1동 202호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자 박종한은 2015.08.21 매매가 185,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 말소기준은 2022.11.24 설정된 을구 6번 근저당권(채권최고액 240,000,000원)이며, 이후 발생한 가압류 5건과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기까지 보면 비교적 명확한 권리관계처럼 보입니다. 그러나 황미정의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실 때문에 결론이 달라집니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 황미정은 보증금·확정일자·점유범위가 확정되지 않았습니다. 또한 과거 농협은행 근저당의 채무자로도 나타납니다. 임차인인지 관계인인지, 유효한 임대차가 존재하는지부터 확인해야 하며 단순히 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 안전한 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 청양읍 송방리 96-1 드림아파트 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 청양군 청양읍 문화예술로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 지상 10층 중 2층 |
| 단지 규모 | 19세대 · 2014.06.25 준공 |
| 소유자 | 박종한 (2015.08.21 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 · 을구 6번 · 중소기업은행 근저당권 240,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.20 · 한국자산관리공사 (확정채권양도에 따른 이전등기) |
| 임차인 조사 | 황미정 · 2015.08.21 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 관건
을구의 과거 농협은행 근저당권 2건과 대천서부수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2022.11.24 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.20 한국자산관리공사로 이전등기됐으므로 현재 권리자와 실제 배당수령권자를 최신 등기부와 채권신고 내역으로 확인해야 합니다.
2025년에 등기된 충남신용보증재단, 대천서부수산업협동조합, 농업협동조합중앙회의 가압류 5건은 모두 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 따라서 이들 가압류 자체를 매수인이 인수할 것으로 보이지는 않습니다. 다만 이러한 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수 가능성은 완전히 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 황미정, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황미정 점유범위 미상 |
2015.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 금액 미확정 |
실제 임차인으로 조사된 인물은 1명입니다. 전입일만으로 유효한 임대차와 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 점유·보증금·임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
특히 유효한 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득원가는 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 해당 구조인지도 확정할 수 없습니다. 신건 가격뿐 아니라 유찰 후 가격을 비교할 때도 같은 주의가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
드림아파트는 19세대 규모의 소규모 단지입니다. 동일 전용면적 84.93㎡의 확인된 실거래 7건을 살펴보면, 전체 평균은 196,571,428원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 거래 수준과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 84.93㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 84.93㎡ | 1 | 182,000,000원 |
| 2022.01 | 84.93㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 84.93㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2021.10 | 84.93㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 84.93㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 7건 | 196,571,428원 |
최근 거래 평균 205,000,000원은 2025.07과 2026.03 거래를 합산한 집계입니다. 2026.10.13 기준 엄밀한 최근 12개월 범위에는 2025.07 거래가 포함되지 않으므로 기간 구분에 주의해야 합니다.
집계상 최근 거래 평균은 205,000,000원이고, 최저가 217,000,000원은 이 금액의 105.9%입니다. 2026.03 최신 거래가 190,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 즉 선순위 임차인 인수액을 고려하기 전부터 이미 최근 거래 수준보다 비싼 가격입니다.
최근 거래 구간과 그 이전 구간의 집계 추세는 +6.1%로 나타납니다. 따라서 전체 시세가 일관되게 하락하고 있다고 단정할 근거는 부족합니다. 다만 최신인 2026.03 거래가 190,000,000원은 직전 확인 거래인 2025.07의 220,000,000원보다 낮습니다. 최근 평균 상승률만 보고 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 35,555,556원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대천서부수산업협동조합 | 41,774,841원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대천서부수산업협동조합 | 145,644,365원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 67,493,730원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 236,724,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,838,000원을 제외하면, 근저당권에 배당되는 금액은 213,162,000원으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권에는 배당 여력이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여도 없습니다. 전체 채권액 767,192,582원에 대한 예상 미배당은 554,030,582원입니다.
본 배당은 임차보증금 배당, 당해세, 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 특히 황미정의 유효한 임대차가 확인되면 배당순서·배당액·매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 을구 6번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전등기돼 있으므로 실제 배당권자도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 554,030,582원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 596,822,982원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 631,056,902원 | 미확정 |
유찰에 따른 최저가 인하는 분명합니다. 그러나 선순위 대항력 임차인이 있는 경우 낙찰가 인하가 실질취득원가 인하로 이어지지 않을 수 있습니다. 황미정의 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서는 173,600,000원이나 138,880,000원으로 최저가가 내려가더라도 그 가격만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청양문화예술회관 남측 인근에 소재하며, 주변에는 소규모 아파트·단독주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 개별공시지가 자료는 250,300원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 대지권 목적 토지의 지목이 등기사항전부증명서에는 '답', 토지대장에는 '대'로 표시돼 있습니다. 입찰 전 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 확인되는 실거래가 7건에 그칩니다. 동일면적 거래가 존재한다는 점은 확인되지만, 매도 시 가격 형성과 거래 성사 기간에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황미정의 임대차 실체. 임대차계약서 존재, 보증금, 전입 이후 계속 점유 여부, 실제 점유자와 점유범위를 우선 확인하세요.
- 대항력·우선변제. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 대항력 확정은 별개입니다. 확정일자, 배당요구, 법적 대항요건을 확인하고 미배당 보증금의 인수 여부를 판단하세요.
- 과거 근저당 채무자와의 관계. 황미정이 과거 담보권의 채무자로 등재된 경위와 소유자 박종한과의 관계를 확인하세요. 관계인이라는 이유만으로 임차권을 부정해서는 안 됩니다.
- 채권양도 및 근저당권 이전. 중소기업은행에서 한국자산관리공사로 이전된 권리의 현황과 실제 채권신고·배당관계를 대조하세요.
- 응찰가격. 최근 거래 평균 205,000,000원과 최신 거래가 190,000,000원을 우선 비교하세요. 인수액이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 합산해 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성. 19세대 아파트의 최근 매매 호가, 중개시장 매수 수요, 동일 층·동일 상태 매물과 비교하세요.
- 건물·토지 확인. 등기상 토지 지목과 토지대장 지목 차이, 건물 상태, 수선 필요 여부를 점검하세요.
- 관리비·점유관계. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자에 대한 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 재확인하세요.
맺으며 — “선순위 인수위험을 모르면 싸게 사는 것도 아니다”
청양 드림아파트 202호는 단순한 근저당 경매처럼 보이지만, 실제로는 선순위 전입자 황미정의 권리관계가 투자 판단을 좌우합니다. 2015.08.21 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·유효한 임대차 여부는 확정되지 않았습니다. 임차인과 과거 근저당 채무자가 동일한 이름이라는 사정도 추가 확인이 필요합니다.
가격도 부담스럽습니다. 신건 최저가 217,000,000원은 최근 거래 평균 205,000,000원의 105.9%이며, 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 집계 추세가 +6.1%라 하더라도 이 신건 가격에 유의미한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다. 보증금 승계가 확인된다면 실제 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 임차권 실체 확인이 우선입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 위험이 해결되지는 않습니다. 황미정의 법적 지위와 인수금액을 확인한 뒤, 실질취득원가를 최신 실거래와 비교해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 가격·임차권·환금성 세 항목을 종합하면 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
