대전지방법원 2025타경51971. 서산테크노밸리 고운라피네 110동 203호, 전용면적 약 67.26㎡의 아파트입니다. 이번 사건은 채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자는 박봉화 씨이며, 2023.11.28. 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 179,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석에서는 일반적인 근저당권보다 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 바로 송성현 씨의 주택임차권입니다. 임차인은 2022.02.25. 주민등록과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.02.27.에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
이 임차권은 2025.12.05. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 아무런 추가 조치가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 하지만 이번 사건에는 승계인인 주택도시보증공사의 명시적인 권리포기 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51971 (강제경매 · 서산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 110동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 67.26㎡ · 방 3개 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 2층 |
| 단지규모 / 준공 | 758세대 · 2018.02.26. |
| 소유자 | 박봉화 (2023.11.28. 소유권이전 · 거래가 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,453,371원 |
| 임차보증금 | 송성현 · 190,000,000원 (주거용 건물 전부) |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원 · 확약 미적용 시 신건 예상 미배당 25,152,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
신건 예상 매각가 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 공제하면 보증금에 배당되는 금액은 164,848,000원입니다. 잔존 보증금 25,152,000원은 확약이 없다면 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
- 임대차보증금에 관하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 송성현 주거용 건물 전부 임차권등기 |
전입 2022.02.25. 확정 2022.02.25. 임차권등기 2024.02.27. |
190,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
HUG 승계
승계인의 확약으로 대항력 포기
|
실질 0원
확약 미적용 시 25,152,000원
|
주택도시보증공사는 송성현 씨의 임차보증금 반환채권 승계인으로 확인됩니다. 따라서 송성현과 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 계산하거나, 보증금 190,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 신청채권자의 청구금액 210,453,371원도 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
확약 적용: 승계인이 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 낙찰가 168,000,000원을 기준으로 판단합니다(취득세·명도비용 등 별도).
이번 확약은 송성현의 임차보증금 반환채권에 대한 것입니다. 다른 별도 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 권리에는 자동 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약으로 인수가 사라져도 신건은 비싸다
서산테크노밸리 고운라피네의 전용 약 66.38~67.26㎡ 면적대 실거래 최근 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 166,791,666원이며, 최신 거래는 2026년 8월 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.38㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 66.38㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 67.26㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 67.26㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 66.38㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 66.38㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 67.26㎡ | 18 | 158,500,000원 |
| 2026.03 | 66.38㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 66.38㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 66.38㎡ | 14 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 67.26㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 67.26㎡ | 19 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 166,791,666원 |
감정가와 최저매각가는 모두 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 100.7%에 해당합니다. 평균보다 1,208,334원 높으며, 최신 거래가 158,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다.
특히 해당 호수는 2층입니다. 비교 실거래는 4층부터 19층까지 분포하므로, 층별 차이를 무시하고 평균 가격을 그대로 적용하는 것은 주의해야 합니다. 최근 거래가격의 범위도 150,000,000~200,000,000원으로 넓습니다.
특히 확약을 무시하면 계산상 취득 부담이 193,152,000원으로 커집니다. 권리포기 확약이 확실하게 적용되는지 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
특히 유찰 후 가격이 내려가더라도, 선순위 임차인의 확약이 없다면 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 규모 부근에 머문다는 점을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 임차보증금 · 송성현 (우선변제) | 190,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,453,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,152,000원과 임차보증금 배당 164,848,000원의 합계는 매각가 168,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구금액 210,453,371원은 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 예상배당표는 제공된 배당순위 계산을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
확약이 없다면 대항력에 따라 이 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이번에는 승계인이 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 명시적으로 포기했으므로, 부족액이 발생하더라도 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
선순위 임차보증금이 있는 물건에서는 유찰에 따라 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 다음 표는 각 회차의 계산상 인수액과 확약 적용 후의 실질 인수를 구분한 것입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 168,000,000원 | 25,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 134,400,000원 | 58,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 107,520,000원 | 84,785,280원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미적용 인수액은 회차별 배당 추정에 따른 금액입니다. 확약 적용 0원은 주택도시보증공사의 포기 의사가 매수인에게 유효하게 적용된다는 전제입니다.
즉 확약을 적용하지 않으면 낙찰가는 내려가도 실질취득 부담은 보증금 190,000,000원 수준에 묶입니다. 반대로 확약이 적용되면 인수액이 실질 0원이므로, 낙찰가 하락이 취득가격 개선으로 이어질 수 있습니다.
그러나 유찰 여부와 낙찰가격은 확정되지 않았으며, 실제 응찰 전에는 갱신된 명세서·실거래가·점유관계와 확약 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 한국전력공사 서산전력지사 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 인근 간선도로와 연결되며, 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 중 2층이며, 방 3개와 거실·주방·화장실 등이 있는 아파트입니다. 위생설비·난방설비·승강기·주차장시설이 마련되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 일반산업단지 및 교육환경 보호구역 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 494,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 758세대 단지로 비교 가능한 거래가 존재하지만, 최근 12건의 거래가격이 150,000,000~200,000,000원에 걸쳐 있습니다. 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회이므로 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.10. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 조항이 매각물건명세서 원본에 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 송성현의 임차보증금 반환채권을 승계한 당사자이며 확약의 적용 범위에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 승계인을 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건에서 계산상 미배당 25,152,000원이 발생하지만, 확약 적용 시 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 확약이 부정되면 계산상 부담이 달라집니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본 및 현장 방문을 통해 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 168,000,000원은 최근 실거래 평균 166,791,666원의 100.7%이며 최신 거래 158,000,000원도 초과합니다. 확약이 있다고 해서 신건 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.
- 유찰 후 재검토. 단지 평균 3.2회 유찰 이력을 참고하되, 실제 유찰 여부는 단정하지 말아야 합니다. 가격이 조정되면 확약의 효력과 실질취득액을 다시 비교해야 합니다.
- 관리비·조세·기타 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 명도비용 및 당해세·우선변제에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 보류”
서산테크노밸리 고운라피네 110동 203호는 권리분석에서 확약서의 존재가 결정적인 사건입니다. 송성현의 선순위 임차보증금 190,000,000원은 낙찰가보다 크고, 신건 배당계산상 부족액도 25,152,000원입니다. 확약이 없었다면 매수인이 이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 채권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.09.10. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 보증금 전체를 매수인의 취득비용에 더해서 판단할 물건은 아닙니다.
그렇더라도 현재 최저가 168,000,000원은 최근 평균 166,791,666원과 최신 거래 158,000,000원을 모두 웃돕니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 확약으로 권리위험이 완화되었다는 사실과, 현재 가격에 투자 매력이 있다는 판단은 분리해야 합니다.
종합 결론은 C등급입니다. 선순위 보증금에 대한 확약으로 주요 인수위험은 해소되지만, 확약 이행 확인이 필수이고 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 현 단계에서는 무리한 입찰보다 확약서 원문 검증과 유찰 이후의 가격 재평가를 우선하는 것이 적절합니다.
