수원지방법원 2025타경52274. 경기도 광주시 능평동 필하우스 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가 244,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,692,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 전호영의 주택임차권을 읽는 것입니다. 전호영은 2021.04.05. 확정일자를 받고 2021.04.30. 점유를 시작했으며 2021.05.03. 전입했습니다. 말소기준인 2023.09.20. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
원칙대로라면 현재 회차에서 집행비용을 제외한 81,785,544원만 보증금으로 배당되고, 보증금 250,000,000원 중 168,214,456원이 미배당으로 남습니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 약 250,000,000원에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.23. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 625 필하우스 2층202호 · 경기도 광주시 수레실길 92-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.41㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 2층202호 |
| 소유자 | 김보웅 (2021.05.10. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
등기상 과거 서울우유협동조합 근저당권 207,480,000원은 2021.05.03. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 전호영의 전입 2021.05.03.과 확정일자 2021.04.05.가 이보다 앞서고, 2023.06.23. 주택임차권등기까지 마쳐 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전호영 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2021.04.30 전입 2021.05.03 확정 2021.04.05 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.06.23 | 승계 없음 | 실질 0원* 원칙상 168,214,456원 미배당 |
보증기관 대위·승계로 중복 등록된 임차인으로 분류된 항목은 없으며, 실제 임차인은 전호영 1명입니다. 보증금은 250,000,000원 한 건으로 봐야 하며 중복 합산할 금액은 없습니다.
* 원자료의 배당가정만 보면 미배당 168,214,456원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
필하우스는 총 11세대, 2019.01.25. 준공입니다. 대상 전용면적은 50.41㎡이고, 비교 실거래는 2026년 1월부터 6월까지 9건입니다. 최근 12개월 평균은 126,668,888원, 최신 거래는 2026.06. 163,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 83,692,000원은 최근 12개월 평균의 66.1%로, 현재 가격 자체는 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.35㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 52.3㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 52.35㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 52.56㎡ | 2 | 77,950,000원 |
| 2026.01 | 52.35㎡ | 2 | 77,380,000원 |
| 2026.01 | 52.35㎡ | 3 | 77,380,000원 |
| 2026.01 | 53.98㎡ | 4 | 97,860,000원 |
| 2026.01 | 52.3㎡ | 4 | 94,450,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 126,668,888원 |
거래 범위는 77,380,000원~247,000,000원으로 편차가 매우 큽니다. 따라서 전체 평균 하나만으로 가격을 단정하기보다 최신 거래 163,000,000원과 최근 12개월 평균 126,668,888원을 함께 보는 편이 안전합니다. 현재 실질취득 83,692,000원은 두 기준 모두 아래지만, 2026.01.에는 77,380,000원·77,950,000원 거래도 있어 저가 거래와의 차이는 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,906,456원 |
| 1. 임차인 전호영 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 81,785,544원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당가정상 전호영 보증금의 미배당액은 168,214,456원입니다. 다만 본 리포트의 매수인 인수 판단은 2026.04.23. 확약을 우선 반영해 실질 0원*으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 83,692,000원 | 168,214,456원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 192,870,119원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 41,009,080원 | 210,129,083원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 83,692,000원에서 58,584,400원, 41,009,080원으로 떨어져도 미배당 인수액이 각각 168,214,456원, 192,870,119원, 210,129,083원으로 늘어납니다. 즉 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원*이므로 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 능평1리마을회관 북측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 640,300원/㎡, 토지면적은 660.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 매각기일 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 소유권이전 후 실행되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 126,668,888원뿐 아니라 최신 거래 163,000,000원과 저가 거래 77,380,000원까지 함께 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 물건 상태·점유·현장 접근성·수요 등 유찰 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사 및 현장점유를 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 구체적 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실제 적용
이 물건은 표면만 보면 매우 위험합니다. 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당가정상 미배당액만 168,214,456원입니다. 확약이 없다면 최저가 83,692,000원만 보고 가격 메리트를 논할 수 없고, 실질 부담은 사실상 보증금 수준으로 올라갑니다.
그러나 2026.04.23. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 83,692,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 126,668,888원의 66.1%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 11세대 다세대주택이고 이미 3회 유찰됐으며 거래가 77,380,000원부터 247,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 환금성과 적정 응찰가는 별도로 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
