수원지방법원 2025타경52274. 광주시 능평동 필하우스 2층 202호, 전용면적 50.41㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 250,000,000원인 임차인 전호영 씨입니다. 전입일은 2021.05.03, 확정일자는 2021.04.05로 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2023.09.20보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차인이며, 현재 최저가 배당 시 미배당 보증금 82,391,200원이 남는 인수형 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.04.23 제출한 확약서가 있습니다. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 이 확약을 그대로 반영하면 전호영 씨 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 170,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 625 필하우스 2층 202호 · 경기도 광주시 수레실길 92-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.41㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 김보웅 (2021.05.10 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.20 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 사용승인 | 필하우스 11세대 · 2019.01.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
등기부상 서울우유협동조합 근저당권은 2019.12.03 설정됐지만 2021.05.03 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 근저당이 아니라 2023.09.20 국민건강보험공단 압류입니다. 전호영 씨의 전입·점유·확정일자는 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전호영 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.05.03 확정 2021.04.05 점유개시 2021.04.30 배당요구 2023.06.23 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 해당 없음 | 실질 0원* 룰상 82,391,200원 |
* 룰상 미배당 인수액은 82,391,200원입니다. 실질 0원 평가는 2026.04.23 제출된 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약속을 반영한 결과입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위, 말소 실행조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 싸지만 최근 거래보다 싸지 않다
필하우스는 총 11세대의 다세대주택입니다. 면적이 유사한 최근 실거래는 2026.01~2026.06 사이 9건이며, 최근 12개월 평균은 126,668,888원, 최신 거래는 2026.06 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.35㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 52.3㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 52.35㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 52.56㎡ | 2 | 77,950,000원 |
| 2026.01 | 52.35㎡ | 2 | 77,380,000원 |
| 2026.01 | 52.35㎡ | 3 | 77,380,000원 |
| 2026.01 | 53.98㎡ | 4 | 97,860,000원 |
| 2026.01 | 52.3㎡ | 4 | 94,450,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 126,668,888원 |
실거래 범위는 77,380,000원~247,000,000원으로 편차가 큽니다. 전체 평균만으로는 개별 거래의 성격을 판단하기 어렵지만, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 170,800,000원은 최근 12개월 평균의 134.8%입니다. 또한 가장 최근 거래인 163,000,000원보다도 높습니다. 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격이 저렴해진 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 전호영 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 서울우유협동조합 근저당 | 207,480,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 82,391,200원이 남습니다. 다만 서울우유협동조합 근저당권은 등기부상 2021.05.03 말소됐으며, 전호영 씨 보증금 부족분은 2026.04.23 확약을 반영해 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 능평1리마을회관 북측 인근으로 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 부정형·완경사의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 660.0㎡, 공시지가는 640,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대로, 최근 거래는 확인되지만 거래가격 편차가 커 개별 호수 상태와 거래조건 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 보증금, 말소 시점과 실행조건을 원문으로 확인하세요.
- 확약 미적용 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 룰상 인수액은 82,391,200원이며, 유찰될수록 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 최신 시세 우선. 현재 실질취득가 170,800,000원은 최근 평균 126,668,888원의 134.8%이고 최신 거래 163,000,000원보다 높습니다.
- 거래 편차 확인. 최근 실거래가가 77,380,000원부터 247,000,000원까지 분산돼 있으므로 정상매매·층·면적·내부 상태를 개별 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자를 확인하고, 인도 및 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 점검하세요.
- 토지거래허가·이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 자연보전권역 등 규제의 구체적 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2021.05.03 말소된 서울우유협동조합 근저당, 임차권등기, 압류와 확약서 내용을 최신 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면적으로 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해, 현재 회차에서 82,391,200원을 인수할 수 있는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해, 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 평가됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득가 170,800,000원은 최근 12개월 평균 126,668,888원의 134.8%이고, 최신 실거래 163,000,000원보다도 높습니다. 총 11세대의 소규모 다세대라는 환금성 조건과 큰 실거래 편차도 함께 봐야 합니다. 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격은 보류. 확약의 법적·실무적 실행 가능성을 원문으로 확인하고, 최근 거래보다 명확한 가격 여유가 확보되는지를 기준으로 판단해야 합니다.