대구지방법원 2026타경1220. 대구 북구 구암동 구암로42길 13-35에 위치한 집합건물 5층 501호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. NSB센텀은 2016.11.18 준공된 5세대 규모 건물로, 소유자는 주식회사엔에스비건설입니다.
경매 원인은 동구새마을금고가 설정한 채권최고액 240,000,000원의 근저당권입니다. 경매 신청 청구금액은 228,351,910원으로, 최저매각가 219,000,000원보다 큽니다. 매각대금에서 집행비용을 공제하면 근저당권자에게도 전액 배당되지 않는 구조입니다. 그렇다고 부족한 일반 근저당채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 권리인수액은 구분해야 합니다.
다만 매각물건명세서상 점유관계 확인에 앞서 안심할 수는 없습니다. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했고, 임대관계도 미상으로 조사되었습니다. 과거 230,000,000원의 전세권이 존재했으나 2020.11.19 말소된 상태입니다. 그 전세권을 현재 존속하는 인수권리로 볼 수는 없지만, 현재의 실제 점유자까지 확인된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 458, 5층 501호 도로명주소: 대구광역시 북구 구암로42길 13-35 |
| 건물명 | NSB센텀 · 5세대 · 2016.11.18 준공 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 5층 건물 중 5층 501호 |
| 면적 참고 | 가격 비교 대상 기준면적 116.7025㎡ · 실거래 면적과 일치하지 않음 |
| 소유자 | 주식회사엔에스비건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구새마을금고 / 228,351,910원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03 동구새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 현재 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 내부 확인 | 폐문 및 이해관계인 부재로 구체적 내부구조·수리 여부 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개
권리 흐름의 중심은 2023.01.03 설정된 동구새마을금고 근저당권입니다. 을구 5번, 채권최고액 240,000,000원으로 이 사건의 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 그 이후 설정된 홍광식의 가압류, 국가 및 대구 북구의 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 주의해서 볼 부분은 2017.04.25 김성연 명의로 설정된 전세금 230,000,000원의 전세권입니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜라는 이유만으로 선순위 인수권리로 분류하면 오류가 발생합니다. 해당 전세권은 2020.11.19 해지로 이미 말소되었습니다. 세림신용협동조합의 과거 근저당권 104,000,000원 역시 2017.04.25 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 참고 거래 평균의 208.2%, 다만 면적이 다르다
NSB센텀의 확인된 실거래는 3건입니다. 거래금액은 83,500,000원에서 120,000,000원이며 평균은 105,166,666원입니다. 가장 최신 거래는 2026년 2월 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.54㎡ | 2층 | 112,000,000원 |
| 2025.06 | 60.54㎡ | 2층 | 83,500,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 표시 평균 | 서로 다름 | 3건 | 105,166,666원 |
신건 최저가 219,000,000원은 최근 거래 평균으로 표시된 105,166,666원의 208.2%입니다. 최신 거래 112,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 전체 거래 평균 역시 105,166,666원으로 표시되지만, 같은 평균을 반복해서 가격 메리트의 근거로 삼을 수는 없습니다.
또한 최근 12개월 평균으로 표시된 금액이 전체 3건 평균과 같지만, 거래 목록에는 2025년 6월 거래도 포함됩니다. 따라서 최근 12개월이라는 기간에 정확히 들어오는 표본과 평균 산정 기준을 재확인해야 합니다. 확인된 거래만으로 단지 전체의 최근 가격 상승·하락 추세를 확정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 동구새마을금고 | 240,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 홍광식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,866,000원을 먼저 공제하면 배당가능액은 215,134,000원입니다. 이 금액이 동구새마을금고에 배당되는 것으로 계산되어 후순위 홍광식의 가압류 채권에는 배당이 없고 소유자에게도 잔여금이 없습니다.
위 계산의 채권총액은 340,000,000원, 예상 채권자 배당액은 215,134,000원, 총 미배당액은 124,866,000원입니다. 하지만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지, 낙찰자가 추가로 지급할 인수채무를 의미하지 않습니다. 예상 권리인수액은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 실제 배당순위와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 예상배당 — 유찰돼도 권리인수액은 0원 가정
가격이 내려가면 근저당권자와 후순위 채권자의 미회수액은 늘어나지만, 현재 확인된 권리만을 전제로 한 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 124,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 168,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 202,602,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 구암동 운암지 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·노선상가·학교·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장 등이 가까이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 드라이비트·스톤코트·몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 경매상 근린시설 표기와 실제 이용상태를 구분하여 건축물대장·용도 적법성 및 금융기관의 담보평가 기준을 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m, 남서측으로 폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 757.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 747,100원/㎡입니다. 공시지가는 개별 호실의 실거래가격과는 다른 지표입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 운암유치원 관련 절대·상대보호구역, 역사문화환경 보존지역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 소로3류에도 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 이용상태에 대한 별도 확인은 필요합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못해, 동유형의 표준적인 내부구조와 사용자재 등을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.
- 환금성. 5세대 소규모 건물이며 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 기준면적과 같은 거래가 없어 가격 비교의 신뢰도가 낮고, 향후 매도 시 적정가격 및 매수층을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유관계 원본 확인. 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자, 전입·사업자등록, 점유개시일, 임대차 보증금과 확정일자 등을 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 과거 전세권과 현재 점유를 구분. 김성연의 전세금 230,000,000원 전세권은 2020.11.19 말소되었습니다. 과거 말소 전세권 자체를 인수액으로 더해서는 안 되며 현재 별도의 점유권원이 있는지는 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.01.03 동구새마을금고 근저당권이 기준입니다. 이후 홍광식 가압류, 국가·지자체 압류 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 북대구세무서장과 대구 북구의 압류가 존재합니다. 등기상 압류의 말소와 별개로 조세채권의 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 동일 조건의 실거래 재검증. 현재 거래 사례의 면적은 60.54㎡ 또는 84.97㎡로, 가격 비교 대상 기준면적 116.7025㎡와 다릅니다. 같은 용도·면적·층·상태의 거래와 감정평가 면적을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 소규모 건물의 환금성 점검. 5세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 금융기관의 담보인정과 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 내부 하자 및 관리비 확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·설비·수리 상태와 미납 관리비, 공용부분 부담 등을 확인해야 합니다.
- 입찰자금 계획. 낙찰대금과 별도로 취득 관련 세금, 명도·수리비 및 기타 부대비용을 고려해야 합니다. 예상 권리인수 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.10.27 매각 진행 여부 및 기일 변경, 특별매각조건, 매각물건명세서 정정사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리될 수 있어도, 가격은 설득되지 않는다”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.01.03 동구새마을금고 근저당권이며 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 판단됩니다. 과거 김성연의 전세권도 이미 말소되었습니다. 현재 파악된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계와 내부 상태가 미확인되어 권리와 명도 위험이 완전히 해소된 것은 아닙니다. 가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 219,000,000원은 참고 최근 평균 105,166,666원의 208.2%입니다. 비교 거래 면적이 달라 확정적인 시세 초과율로 받아들일 수는 없지만, 저렴하다는 근거도 없습니다. 2회 유찰 가격인 140,160,000원조차 표시된 평균과 최신 거래금액을 웃돕니다.
여기에 5세대 소규모 건물, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%, 내부 미확인이라는 요소가 겹칩니다. 우선 판단해야 할 것은 최저가 할인폭이 아니라 동일 조건 적정시세와 현재 점유관계입니다. 현재 상태에서의 결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 신건 가격의 투자매력은 낮고 입찰 판단은 보류입니다.
