대구지방법원 2026타경101036. 대구광역시 동구 입석동 911-5에 있는 토지와 1·2층 주택이 경매 대상입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 289,358,800원. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 신용보증기금의 청구금액 24,631,026원으로 강제경매가 개시됐습니다. 부동산은 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

이 물건은 등기상 권리들이 여러 시기에 걸쳐 설정되고 말소된 형태입니다. 1993년에 설정됐던 동촌농업협동조합 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준으로 확인되는 권리는 1994.12.30 설정된 동촌농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상이지만, 세금의 배당 우선순위, 실제 임대차관계 및 점유 문제는 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1994년 근저당이 기준

핵심은 을구 2번 동촌농업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 1994.12.30이고, 등기상 채권최고액은 14,000,000원입니다. 이 근저당은 현재 유효한 말소기준권리로 분류되며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 2021.05.28 설정된 같은 금융기관의 채권최고액 102,000,000원 근저당도 후순위로 매각 시 소멸 대상입니다.

등기에는 과거 주택임차권과 전세권도 등장합니다. 이창희의 주택임차권은 2004.11.17, 박명주의 주택임차권은 2014.09.17, 김성욱의 전세권은 2021.06.14 각각 말소됐습니다. 따라서 이 권리들을 현재 존속하는 임차보증금이나 전세금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 전입자는 박혜진 1명입니다. 전입일 2020.10.06은 말소기준권리 설정일 1994.12.30보다 늦으므로, 확인된 전입일만 기준으로 보면 선순위 근저당에 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.

다만 임대차 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분 및 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 특히 전입자와 실제 점유자 및 계약관계가 일치하는지 확인하기 전에는 점유와 명도 문제를 단정할 수 없습니다. 현재 산정된 인수액 0원은 확인된 권리순위에 따른 판단이며, 모든 점유·임대차 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 검증 — 신건 289,358,800원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 289,358,800원입니다. 이 가격에서 확인된 인수액 0원을 더한 실질취득 추산액 역시 289,358,800원입니다. 다만 이는 취득세·명도비용 등의 별도 지출을 제외한 권리인수 기준 금액입니다.

이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가를 시세로 간주하거나, 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 가격의 적정성은 주변의 실제 거래 사례와 건물·토지 상태를 비교한 뒤 판단해야 합니다.

유찰 회차별 가격은 제시된 매각 시나리오입니다. 실제 유찰 여부, 다음 기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 가격이 낮아지더라도 실거래 시세가 확인되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,358,800원 가정)

아래 표는 확인된 일부 채권액과 추정 집행비용을 반영한 조건부 배당 계산입니다. 선순위 근저당 실제 채권액과 당해세 등이 확정되지 않았으므로, 소유자 잔여액은 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.

집행비용 4,851,023원은 추정치입니다. 채권최고액 기준의 배당액과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다. 선순위 근저당 실제 채권액, 당해세·최우선변제 및 기타 미확정 채권은 반영되지 않았으므로 계산상 잔여액 153,507,777원은 확정 교부액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 입석동 소재 동촌동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 동촌로가 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대지 135.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지이용상황은 단독주택용입니다.
• 용도지역. 준주거지역입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 중점경관관리구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 794,600원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 가격 검토의 참고자료이며 전체 부동산의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
• 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택으로, 위생설비·급배수설비·도시가스공급설비 및 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제 및 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·형상·경계와 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 인근 거래 사례와 최근 가격 추세가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 재판매가격을 추정하기 어렵습니다. 단독주택·공장·창고가 혼재한 주변 환경과 건물 상태를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당. 1994.12.30 동촌농업협동조합 근저당의 존속 여부와 실제 채권잔액을 확인하세요. 채권최고액 14,000,000원을 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 임대차 확인. 박혜진의 전입일은 2020.10.06입니다. 임대차 보증금, 확정일자, 계약 당사자, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 실제 거주자가 누구인지, 각 층의 점유관계가 어떠한지 확인하고 인도명령·명도 협의에 필요한 절차를 검토하세요.
• 세금·공과금. 대구광역시 동구, 국세 관련 기관 및 국민건강보험공단의 압류 내역을 확인하고, 당해세와 우선배당 가능 금액을 검증하세요.
• 배당표 재검증. 실제 채권액이 확인되지 않은 선순위 근저당과 경매 관련 채권이 있습니다. 계산상 잔여액 153,507,777원을 확정 금액으로 보지 마세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 매각 대상 범위, 현황도, 면적 및 이용 상태를 감정평가서와 대조하세요.
• 시장가격 조사. 최근 실거래, 주변 대지 및 유사한 주택의 거래가격, 건물 수선 필요성과 환금성을 비교한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가 289,358,800원, 매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 가능성은 확인, 가격 매력은 아직 미확인”

대구 입석동 911-5 물건의 핵심은 1994년 동촌농업협동조합 근저당을 기준으로 하는 후순위 권리 소멸 구조입니다. 확인된 전입자 박혜진의 전입일은 그보다 늦고, 과거의 주택임차권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 인수액은 0원으로 추산됩니다.

하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임대차 보증금과 점유관계가 불명확하고, 선순위 근저당의 실제 채무 및 세금 우선배당이 확정되지 않았습니다. 예상배당표의 소유자 잔여액도 미확정 채권을 제외한 계산 결과입니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 289,358,800원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 실거래 근거가 없습니다. 유찰 시 231,487,040원 또는 185,189,632원으로 내려가는 시나리오가 있더라도, 그 자체가 저렴한 낙찰을 보장하지는 않습니다.

종합 판단은 C등급, 추가 확인 전 입찰 보류입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대차·세금·배당·시세의 핵심 확인 사항이 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인 폭이 아니라, 실제 시장가치와 최종 인수·명도 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.