대구지방법원 2026타경101064. 대구광역시 동구 율하동의 이편한세상세계육상선수촌 109동 14층 1401호에 대한 임의경매 사건입니다. 소유자는 서명희이며, 2012년 소유권이전 등기 당시 거래가액은 302,900,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2018년 11월 20일 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 366,000,000원입니다.

그 뒤로 추가된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 분류되어 매각에 따른 소멸이 예정되어 있습니다. 다만 이 사건은 채권자가 다수이며, 매각대금 551,000,000원을 전제로 한 계산에서도 채권 미배당액이 259,553,975원에 이릅니다. 이 미배당액이 곧 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다. 등기상 권리의 소멸과 실제 배당순위, 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

권리분석의 출발점은 2018.11.20 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 366,000,000원이고, 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 설정된 테크메이트코리아대부주식회사, 강호근, 안창구의 근저당권과 신용보증기금 및 농업협동조합중앙회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 동부화재해상보험주식회사, 현대라이프생명보험주식회사, 주식회사유니온상호저축은행, 주식회사에스비아이저축은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2021년 등기된 일부 압류·가압류와 가처분도 이미 말소 처리되어 현재 인수대상 권리와 구별해야 합니다.

② 임차관계 — 인수 0원과 점유 확인은 별개

확인된 임차인 명단은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 없거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.5% 높은 신건

시세 비교 기준은 대구율하2세계육상선수촌1단지의 전용면적 약 131㎡대 실거래입니다. 단지는 528세대이며, 최근 확인된 12건의 거래 평균은 537,500,000원입니다. 신건 최저가 551,000,000원은 이 평균의 102.5%입니다.

최근 거래 범위는 485,000,000원~595,000,000원입니다. 다만 전체 평균만으로 접근하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다. 2025년 말에는 595,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 4~6월 거래는 485,000,000원~525,000,000원 수준입니다. 과거 고가 거래에 비해 최근 거래 수준이 낮아졌다는 점을 감안해야 합니다.

가장 최근 거래인 2026.06의 525,000,000원과 비교해도 신건 최저가 551,000,000원은 더 높습니다. 최근 12건 평균보다도 13,500,000원, 최신 거래보다 26,000,000원 높습니다. 층별 가격 차이를 감안하더라도, 현재 가격에 뚜렷한 경매 할인 효과가 있다고 말하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)

위 예상배당은 제공된 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 확정된 배당표가 아니며 실제 채권잔액, 배당요구, 법정 우선채권, 당해세, 임차인 최우선변제, 근저당권부채권 질권 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 가압류채권의 실제 배당은 법정 배당순위와 안분 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 필수

현재 신건 매각가격은 551,000,000원입니다. 회차별 가정에 따르면 유찰 시 최저가가 낮아질 수 있으나, 이는 실제 유찰이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 매각기일과 다음 회차의 최저가는 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 등기상 권리의 소멸 구조가 유지된다면 미배당액 증가 자체가 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 다만 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 임차인이 발견되면 각 회차의 실질취득비용을 새로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 율하동 소재 율금초등학교 서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 단지 서측 약 16m, 남측 약 12m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아파트로 2011.06.03 사용승인되었습니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 및 개별난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
• 규제. 택지개발지구, 비행안전제6구역(전술), 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 528세대 아파트단지로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 485,000,000원부터 595,000,000원까지 분포하여 층·향·내부상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 거래가격이 과거 고가 거래보다 낮은 점도 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 점검. 신건 최저가 551,000,000원은 최근 실거래 평균 537,500,000원보다 높습니다. 최신 거래인 525,000,000원도 함께 비교하여 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 호수 일치 확인. 등기 및 사건 소재지의 1401호와 감정평가서 위치 설명의 1402호 표기가 일치하지 않습니다. 실제 평가 대상과 매각 목적물을 대조해야 합니다.
• 임차관계·대항력 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 등기상 권리 소멸 확인. 페퍼저축은행 근저당의 말소기준 지위, 후순위 근저당과 가압류의 소멸, 근저당권부채권 질권의 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 경매신청 채권관계 검토. 미래케이제사차유동화전문유한회사의 청구금액과 시뮬레이션상 배당 0원 사이의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 실제 명도·인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 440,800,000원 및 352,640,000원은 유찰을 가정한 가격입니다. 실제 회차 진행과 점유관계 확인 결과를 반영해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸 전망은 양호, 신건 가격과 점유는 보류”

대구지방법원 2026타경101064는 등기상 말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차관계가 미상이라는 사실까지 안전하다는 뜻은 아닙니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 551,000,000원이 최근 12건 평균 537,500,000원의 102.5%로, 최신 거래 525,000,000원보다도 높습니다. 과거 고가 거래와 달리 2026년의 확인된 거래가격이 상대적으로 낮다는 사실까지 고려하면 현재 최저가에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.

또한 호수 표기 불일치, 임대관계 미상, 경매신청 채권자의 배당관계는 입찰 전 정리해야 할 확인사항입니다. 결론은 신건 입찰보다 권리·점유관계 확인과 유찰 이후 가격 재평가를 우선하는 보수적 접근입니다. 현재의 판단은 가격 보류·권리 추가 확인입니다.