대구지방법원 2026타경101100. 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 대구역SD아이프라임 19층 1904호입니다. 전용면적은 84.3248㎡, 전체 24층 건물 중 19층에 자리한 아파트입니다. 소유자 최수성은 2024년 7월 거래가 453,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 송도신용협동조합 앞으로 채권최고액 380,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사와 보증기관 등의 가압류가 잇따라 등기되었고, 송도신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.07.30입니다. 이 날 설정된 송도신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 반면 시장가격을 보면 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 현저히 높습니다. 이 물건의 핵심 위험은 등기된 채무보다 높은 입찰가격과 확인되지 않은 점유 상태에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류 3건은 소멸

먼저 과거 권리부터 구분할 필요가 있습니다. 최초 소유자인 주식회사에스디주택건설 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤 수협은행에 대한 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁은 2022.10.31 말소되었습니다. 입주예정자 관련 금지사항등기도 2021.05.26 말소됐습니다.

2022.10.31 설정된 북성새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권 역시 2024.07.30 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2024.07.30 송도신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드, 부산신용보증재단, 한국캐피탈의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이들 일반 금전채권의 미배당액이 매수인에게 곧바로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 점유·임대차 — 등재 임차인은 없지만 내부 확인이 필요하다

감정평가 당시 현장 방문에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등재된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인 또는 점유자가 존재하지 않는다는 사실은 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 36.3% 높은 최저가

가격 판단은 대구역SD아이프라임의 유사 전용면적 실거래를 기준으로 합니다. 전체 12건의 단순 평균은 412,541,666원이지만, 과거 고가 거래가 여럿 포함되어 있으므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 보다 중요한 지표는 최근 12개월 평균 330,875,000원과 최근 가격 추세 -27.0%입니다.

2026년 2월 최신 거래가 453,500,000원이라는 점은 분명 확인됩니다. 하지만 같은 시기인 2026년 1월과 2025년 12월에는 각각 330,000,000원 거래도 있었습니다. 개별 거래가격 사이의 편차가 커 최신 고가 거래 한 건만으로 감정가 451,000,000원을 정당화하기 어렵습니다.

2025년 초에는 453,000,000원 또는 453,500,000원 거래가 다수 존재합니다. 이들 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리는 반면, 최근 12개월 평균은 그보다 훨씬 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 -27.0%로 나타납니다. 시장가격이 하락한 상황에서 과거 고점 수준의 신건 가격에 응찰하는 것은 가격 방어력이 약한 선택입니다.

④ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)

집행비용 6,910,000원을 차감한 채권자 예상배당액은 444,090,000원입니다. 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성된 단순 배당 추정이며, 실제 확정 채권액, 배당순위, 당해세 및 법정 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 채권자 전체 청구 기준 금액은 456,482,820원이고 예상배당은 444,090,000원입니다. 한국캐피탈은 청구금액 29,657,237원 중 17,264,417원만 배당받는 것으로 계산되어 12,392,820원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 필수

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 다음 회차별 최저가와 예상 미배당 규모를 함께 보면 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 소멸권리의 미배당이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 360,800,000원이지만, 여전히 최근 12개월 평균인 330,875,000원보다 높습니다. 단순히 감정가의 80%까지 내려왔다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

2회 유찰 시에는 최저가가 288,640,000원으로 최근 12개월 평균을 밑돌게 됩니다. 그러나 이 경우에도 거래가격 추세가 -27.0%라는 점과 임대관계·내부상태를 확인하지 못했다는 사실을 함께 고려해야 합니다. 최근 평균 아래로 내려왔다고 곧바로 적정 매수가격이 확정되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가, 지하철 1호선 대구역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 1호선 및 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 24층 건물 중 19층 1904호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 단지규모. 2021.02.18 준공된 80세대 규모입니다. 대규모 단지에 비해 거래 표본이 제한적일 수 있으므로 개별 거래가가 시세 판단에 미치는 영향을 주의해야 합니다.
• 도로. 단지 북측 약 15미터, 서측 약 10미터, 남측 약 6미터 폭의 포장도로로 접근 가능합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구에 해당하며 중로2류와 소로1류 도로에 접합니다. 토지 개별공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
• 토지. 단지 부지는 정방형에 가까운 형태이며 토지면적은 1,585.8㎡입니다.
• 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못했으므로 구조변경·내부하자 여부는 미확인 상태입니다.
• 환금성. 최근 유사 면적 실거래가 210,000,000원에서 453,500,000원까지 크게 벌어져 있으며 가격 추세는 -27.0%입니다. 80세대 규모와 거래가격 편차를 감안하면 향후 매도 시 가격 불확실성에 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세를 구분. 신건 최저가 451,000,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원의 136.3%입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 최근 거래가격을 우선하여 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 재확인. 최근 거래가격 추세는 -27.0%입니다. 2026.02의 453,500,000원 거래 한 건과 2026.01의 330,000,000원 거래를 함께 비교하고, 층·향·내부상태에 따른 가격 차이도 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 360,800,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 288,640,000원으로 내려가지만, 하락 추세와 개별 물건 상태를 반영한 재평가가 필요합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이며 현장 방문 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 주민등록 전입관계, 실제 점유자, 임대차계약, 확정일자와 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금, 배당요구 여부, 매수인에게 인수되는 사항을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
• 과거 신탁 및 근저당 말소 대조. 수협은행 신탁과 북성새마을금고 근저당은 이미 말소된 것으로 확인되지만, 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 구분. 신건 기준 채권자 미배당액은 12,392,820원이지만 소멸하는 가압류 채권의 미배당을 매수인 인수금으로 오인해서는 안 됩니다. 별도 대항력 임차인이 확인되면 인수액을 재산정해야 합니다.
• 내부 상태 및 추가 비용. 내부하자와 구조변경 여부가 확인되지 않았습니다. 수리비, 명도비, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 취득 관련 비용 등을 고려해 총취득비용을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역을 최종 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 불합격에 가깝다”

대구역SD아이프라임 1904호는 등기상 말소기준권리와 후순위 가압류의 관계가 비교적 명확한 사건입니다. 2024.07.30 송도신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 등기된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수금도 0원입니다.

그러나 투자가치 판단은 다릅니다. 451,000,000원의 신건 최저가는 최근 12개월 평균 330,875,000원의 136.3%입니다. 전체 12건 평균 412,541,666원조차 웃도는 가격이고, 최근 시장가격 추세는 -27.0%로 하락하고 있습니다. 과거 453,500,000원 수준의 거래가 여러 차례 있었다는 사실만으로 현재 최저가에 가격 경쟁력이 있다고 보기는 어렵습니다.

여기에 80세대 규모, 거래가격 편차, 내부 확인 불가, 임대관계 미상이라는 불확실성이 겹칩니다. 과거 신탁과 근저당이 이미 말소된 점은 긍정적이지만, 아직 실제 점유와 임대차 상태가 확정되지 않은 만큼 권리조사도 최종 완료됐다고 보기는 어렵습니다.

결론은 신건 응찰보다 가격과 점유관계의 재확인이 우선이라는 것입니다. 1회 유찰 가격도 최근 평균을 웃돌며, 2회 유찰 가격은 평균 아래로 내려가지만 하락 추세를 무시할 수 없습니다. 권리구조는 비교적 단순하나, 현재 가격 메리트는 부족합니다. 가격은 보류하고 점유관계부터 확인해야 할 물건입니다.