대구지방법원 2026타경101177. 대구광역시 중구 태평로3가의 ‘대구역경남센트로팰리스’ 101동 20층 2001호, 전용 84.1638㎡ 아파트입니다. 2022년 사용승인된 144세대 단지로, 달성네거리 동측 인근의 상업·업무시설과 주거시설이 혼재한 지역에 자리합니다.
등기부의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김동빈 명의의 소유권이전등기가 2022.11.07 접수됐고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 470,250,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부에서 끝나지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 김충한의 전입일이 근저당권 설정일보다 빠르기 때문입니다. 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 및 매수인 인수 여부에 대한 최종 판단을 유보해야 합니다. 따라서 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 안전하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 태평로3가 177-3 대구역경남센트로팰리스 101동 20층 2001호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 태평로 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.1638㎡ · 철근콘크리트구조 · 44층 중 20층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 144세대 · 2022.08.16 |
| 소유자 | 김동빈 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.11.07 등기 · 2019.12.05 매매 원인 · 거래가액 540,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 참고액 | 45,000,000원 (최저가의 10% 적용 시) |
| 경매 신청채권자 | 더블유에이치케이엔2506유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 468,214,698원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 감정상 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
말소기준권리는 2022.11.07 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 서울보증보험 주식회사의 가압류 17,729,862원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 기존 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기와 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
그러나 김충한의 전입일 2022.10.11은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 시점만으로 모든 대항력 요건이 최종 확인되는 것은 아니지만, 주택 인도와 실제 점유관계가 충족된다면 선순위 대항력이 문제 될 수 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 임차권의 범위와 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
선순위 전입자 및 임차관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김충한 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원 1명. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 선순위 전입 사실은 확인되지만 대항력의 최종 성립과 보증금 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건부터 최근 거래보다 비싸다
대구역경남센트로팰리스 전용 84㎡대의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 427,666,666원이며, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 431,500,000원입니다. 최근 12개월 표본이 2건이므로 개별 층·상태에 따른 가격 차이도 유의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.16㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 84.81㎡ | 37 | 453,000,000원 |
| 2024.07 | 84.16㎡ | 30 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 431,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 427,666,666원 |
최근 12개월 실거래 평균 431,500,000원에 비해 신건 최저가 450,000,000원은 104.3% 수준입니다. 가장 최근 거래인 2026.06의 410,000,000원보다도 높습니다. 전체 거래 평균과 비교한 비율 역시 105.2%로, 어느 비교 기준에서도 신건 최저가가 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세지표는 +2.7%로 나타납니다. 다만 최근 거래 표본이 적고, 가장 최근 거래가격은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 따라서 추세지표만으로 가격 상승이 지속된다고 판단하거나 감정가에 가격 프리미엄을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 470,250,000원 | 443,100,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 17,729,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 487,979,862원 | 44,879,862원 미배당 |
위 표는 매각대금 450,000,000원 및 집행비용 6,900,000원을 가정한 잠정 배당계산입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 및 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 예상배당액과 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 집행비용 공제 후 443,100,000원이 근저당권에 배당되고, 서울보증보험의 가압류 채권에는 배당되지 않습니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액 44,879,862원과 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차보증금은 서로 다른 문제입니다. 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보아서는 안 되며, 반대로 임차인 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 44,879,862원 |
| 1회 유찰(80%) | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 133,819,862원 |
| 2회 유찰(64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 204,811,862원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 기일의 확정 최저매각가를 의미하지 않습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 임차보증금 미상으로 실질취득가액은 어느 회차에서도 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 태평로3가 소재 달성네거리 동측 인근입니다. 각종 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔, 공원 등이 혼재한 도심 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 위치해 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 2022.08.16 사용승인된 144세대 단지이며, 대상은 철근콘크리트구조 44층 중 20층 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소방·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 6~7차선 도로, 북측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,085,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 상태. 거주인의 부재로 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐고, 외부관찰과 유사 세대의 자료를 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 마감과 수리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 도심 입지와 비교적 최근 준공된 아파트라는 점은 검토 요소이나, 확인된 실거래가 3건으로 많지 않습니다. 거래 표본이 적으므로 평균만으로 정확한 환금성이나 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 김충한의 2022.10.11 전입 이후 실제 주택 인도·점유가 있었는지, 현재 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 전입만으로 대항력의 최종 성립을 단정해서는 안 됩니다.
- 보증금 및 임대차계약 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 계약기간, 임차인과 소유자의 관계를 확인해야 합니다. 인수금액을 확정하지 못하면 안전한 입찰 상한도 산정하기 어렵습니다.
- 배당요구 및 매수인 인수 확인. 임차인의 배당요구 여부와 우선변제권을 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 경우, 잔여 보증금의 매수인 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득가액 기준 입찰. 낙찰가에 인수하는 미배당 보증금이 있다면 이를 더해 최근 12개월 평균 431,500,000원 및 최신 거래 410,000,000원과 비교해야 합니다. 낙찰대금만 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 신청채권자 및 근저당권 관계. 등기상 근저당권자는 주식회사하나은행이고 임의경매 신청채권자는 더블유에이치케이엔2506유동화전문 유한회사입니다. 채권양도·승계 및 경매신청 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 근저당권의 채권최고액 470,250,000원은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 선순위 임차권·당해세·집행비용 등을 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 및 관리비 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 내부 상태, 수리 필요 여부, 체납 관리비와 공용부분 승계 부담을 점검해야 합니다.
- 입찰보증금과 일정. 매각기일은 2026.10.27입니다. 최저가의 10%를 적용한 입찰보증금 참고액은 45,000,000원이며, 최종 매각조건 및 기일 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 인수 위험은 미확정”
이 물건은 후순위 등기권리가 말소된다는 이유만으로 안전형 경매라고 판단하기 어렵습니다. 2022.10.11 전입한 김충한은 말소기준권리보다 앞선 전입자이며, 보증금과 확정일자, 실제 대항력 및 배당요구 관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 수 있는 보증금의 존재와 규모부터 확인해야 합니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 450,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 431,500,000원의 104.3%이고, 최신 거래 410,000,000원보다 높습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득가액이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격도 신중 검토입니다. 임차보증금·대항력·배당관계를 확인해 매수인 인수액을 확정한 뒤, 실질취득가액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재의 신건 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
