대구지방법원 2026타경10219. 경북 경주시 동천동에 있는 보우아파트 532동 6층 709호입니다. 이 물건은 현재 소유자 정상용이 2016년 6월 17일 거래가 70,000,000원에 취득한 아파트입니다. 이후 2018년 5월 18일 신경주농업협동조합 명의로 채권최고액 38,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 여러 금융기관의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 현존 권리의 말소기준은 신경주농업협동조합 근저당권입니다.

권리 흐름보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 가격의 방향입니다. 최근 실거래 12건 전체 평균은 47,333,333원으로, 최저매각가가 그보다 낮아 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 38,000,000원으로 떨어졌고, 가장 최신 거래는 29,000,000원입니다. 하락 추세에서 과거 평균을 기준으로 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2018년 5월 18일 신경주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비국민카드, 신한카드, 경주농업협동조합의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 설정된 강동농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

다만 경매개시결정이 두 건 존재합니다. 2026년 5월 13일 신한카드의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이어 2026년 6월 4일 신경주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 각 사건의 신청채권자 및 청구액, 병합·중복경매 처리 관계를 입찰 전 사건기록으로 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

비교 대상은 보우532동의 실거래 12건입니다. 실거래 비교 면적은 65.13㎡이고, 일부 거래는 68.13㎡입니다. 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다는 최근 거래와 가격 추세를 우선해 판단해야 합니다.

전체 거래 평균 47,333,333원과 비교하면 최저가가 평균의 80.3%여서 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 전체 거래에는 2024년의 70,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다.

실제 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 38,000,000원으로 최저가와 같습니다. 여기에 2026년 9월 최신 거래는 29,000,000원까지 내려왔고, 최근 가격 추세도 -24.7%입니다. 신건 감정가 그대로 낙찰받는다면 최근 평균 대비 할인은 없고, 최신 거래와 비교해서는 오히려 높은 가격에 취득하게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)

배당액은 매각대금 38,000,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용 1,084,000원과 근저당권 배당 36,916,000원으로 매각대금이 소진되며, 가압류 채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 것으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰 시나리오에서는 매각가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

가격 관점에서는 1회 유찰 가정가 30,400,000원도 최신 실거래 29,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰이 발생했다고 즉시 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 2회 유찰 가정가 24,320,000원에서는 가격 여지가 커질 수 있지만, 실제 다음 최저가와 그 시점의 실거래 시세를 다시 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 경주시 동천동 소재 경주시청 남동측 인근입니다. 부근에는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측과 서측은 폭 약 10미터, 동측은 약 8미터, 북측은 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 단위세대입니다. 벽지·타일 등의 내부 마감, 급배수·위생설비 및 도시가스 난방설비가 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지목은 대지이며, 공시지가 1,201,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됐습니다. 다만 개별 세대 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 보우532동은 60세대, 준공일 1991.02.04의 소규모 노후 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 3건과 가격 하락 추세를 감안하면, 매도 시점의 수요와 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 거래 평균 47,333,333원보다 최근 12개월 평균 38,000,000원과 최신 실거래 29,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가가 최근 평균과 같으므로 가격상 할인은 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -24.7%를 고려해 과거의 고가 거래를 현재 적정가격으로 착각하지 않아야 합니다. 입찰 전 추가 거래와 가격 변동을 확인하세요.
• 점유자·임차관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요. 미상 점유자가 확인된다면 대항력도 별도 판단해야 합니다.
• 중복 경매 및 배당관계 확인. 신한카드 강제경매개시결정과 신경주농업협동조합 임의경매개시결정이 함께 등기돼 있습니다. 사건 관계, 신청채권자, 근저당 채무액과 청구액의 중복 여부를 확인하세요.
• 유찰 가격 재평가. 1회 유찰 가정가격 30,400,000원, 2회 유찰 가정가격 24,320,000원을 참고하되, 실제 최저매각가와 당시 시세를 다시 확인하세요. 다음 회차 가격이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
• 건물 상태·관리비. 1991년 준공 건물인 만큼 설비 노후화, 내부 수선비, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 사건기록을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 안전한 것은 아니다”

이 물건은 권리 구조와 가격 위험을 분리해서 봐야 하는 경매입니다. 신경주농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 강제경매와 임의경매 개시결정이 함께 존재하므로 현장 점유와 사건 관계 확인은 남아 있습니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 과거 거래 평균 47,333,333원만 보면 감정가 38,000,000원이 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균은 이미 38,000,000원으로 내려왔습니다. 최신 거래는 29,000,000원이며, 가격 추세는 -24.7%입니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 신건 가격 경쟁력 부족입니다. 점유 및 배당관계를 확인하고, 유찰 이후 실제 가격과 최신 실거래를 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 소규모 노후 아파트의 환금성까지 고려하면, 지금 필요한 것은 성급한 응찰보다 보수적인 가격 검증입니다.