대구지방법원 2026타경10267. 경상북도 경주시 천북면 동산리 소재 ‘경주휴엔하임퍼스트’ 제111동 5층 503호입니다. 전용면적은 59.9014㎡이고, 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개·파우더룸·드레스룸 등으로 구성된 아파트입니다. 소유자 이상복은 2021년 6월 2일 거래가액 177,900,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리 흐름에서 중요한 점은 말소기준권리와 경매신청채권자가 서로 다르다는 사실입니다. 2021년 7월 1일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 후순위로 설정된 대한토지신탁주식회사 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정상 채권자는 대한토지신탁 주식회사이고, 청구금액은 74,304,657원입니다.

예상 배당에서는 후순위 채권의 미배당이 발생합니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다. 제공된 권리관계에 따른 예상 인수액은 0원이며, 입찰 판단에서 더 주의할 부분은 시세와 같은 신건 가격 및 미확인 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2021년 7월 1일 접수 제34616호 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,000,000원이며, 이번 사건의 말소기준권리입니다. 그보다 늦은 접수 제34743호 대한토지신탁주식회사 근저당권 90,870,000원과 2026년 6월 9일 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 대한토지신탁 명의 소유권보존 및 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다. 2021년 6월 2일 설정되었던 대한토지신탁 근저당권 90,870,000원 역시 2021년 7월 1일 해지로 말소되었습니다. 이 과거 근저당권과 현재 남아 있는 후순위 근저당권은 별도 등기이므로 이미 말소된 채권을 현재 채권총액에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 155,000,000원은 정말 저렴한가

경주휴엔하임퍼스트 동일 평형인 전용 약 59.9㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 평균은 155,041,666원이며, 이번 신건 최저가는 155,000,000원입니다. 평균과의 차이가 매우 작아 시세 대비 할인 매력이 사실상 없는 상태입니다.

실거래 최저는 127,000,000원, 최고는 180,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 가장 최근 표시된 거래가격은 157,000,000원이며, 신건 최저가보다 2,000,000원 높습니다. 그러나 같은 2026년 10월의 다른 거래는 149,000,000원입니다. 실제 낙찰가를 판단할 때는 거래 시점뿐 아니라 층과 물건 상태도 함께 고려해야 합니다.

최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 155,041,666원보다 41,666원 낮을 뿐입니다. 최근 시세 대비 비율은 반올림하면 100.0%입니다. 이는 평균과 사실상 같은 수준이지, 의미 있는 할인 폭을 확보했다는 뜻이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

채권최고액 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

채권최고액 기준 총채권액은 189,870,000원인데, 집행비용 공제 후 채권자에게 배당 가능한 금액은 152,030,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 37,840,000원입니다. 후순위 대한토지신탁 근저당권은 53,030,000원만 배당받는 것으로 추정되며, 이는 해당 근저당권의 채권최고액에 미치지 못합니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘고 인수는 0원

신건과 유찰 가정에 따른 매각대금·채권배당 및 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 해당 회차의 가정 금액으로, 실제 향후 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

신청채권자인 대한토지신탁의 청구금액은 74,304,657원입니다. 시나리오상 이 채권자에게 예상되는 배당액은 신건 53,030,000원, 1회 유찰 가정 22,464,000원, 2회 유찰 가정 0원입니다. 어느 시나리오에서도 청구금액 전액을 충족하지 못하는 것으로 나타납니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 천북면 동산리 천북초등학교 북측 인근에 위치합니다. 면소재지의 기존 시가지와 인접하고 주변이 농경지로 둘러싸인 아파트단지로, 감정평가상 주위환경은 쾌적한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가되었습니다. 단지 동측·북측은 폭 15m 도로, 남측·서측은 폭 10m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2019.04.26입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 소방 관련 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공원 저촉, 천북초등학교 상대보호구역 저촉, 가축사육제한구역 등 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 308,300원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 659세대 규모이며 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가 127,000,000원~180,000,000원으로 넓게 분포해 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 유의해야 합니다.
• 내부 확인. 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 감정평가는 외부의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 전제로 이루어졌습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 입찰가. 신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 155,041,666원과 사실상 같습니다. 시세와 유사하다는 이유만으로 경매 할인 이익이 확보되었다고 판단하면 안 됩니다.
• 말소기준권리. 2021.07.01 국민은행 근저당권(채권최고액 99,000,000원)과 후순위 대한토지신탁 근저당권(90,870,000원)의 등기순서 및 말소 여부를 최종 등기부에서 대조해야 합니다.
• 점유·임차관계. 조사된 임차인은 없으나 실제 점유자는 확인되지 않았습니다. 현장조사, 전입세대 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 점유자가 존재하는지 검증해야 합니다.
• 실내 상태. 감정 당시 내부에 출입하지 못했으므로 수리 필요 여부와 실제 실내 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 유찰 전략. 단지 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 1회 유찰 가정 124,000,000원, 2회 유찰 가정 99,200,000원을 비교하되, 해당 가격으로 반드시 재매각된다고 전제하지 않아야 합니다.
• 배당 부족. 신건에서도 예상 미배당액 37,840,000원이 발생합니다. 후순위 근저당 채권의 미배당과 매수인 인수 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 관리비 체납액과 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자가 있을 경우 인도명령·명도 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 매력은 별개”

경주휴엔하임퍼스트 111동 503호는 등기상 권리 구조가 비교적 명료한 물건입니다. 국민은행의 선순위 근저당과 대한토지신탁의 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당권에 배당 부족이 발생하지만 이를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 신건 가격이 최근 실거래 평균과 사실상 동일합니다. 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 155,041,666원의 100.0%로, 현재 상태에서는 확실한 가격상 이점을 찾기 어렵습니다. 더욱이 실제 점유관계와 실내 상태가 확인되지 않았다는 점도 입찰 전 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.

단지 평균 유찰은 0.5회에 불과하므로 유찰을 당연시할 수는 없지만, 신건 감정가에 무리하게 접근할 이유도 충분하지 않습니다. 권리 구조는 양호하나 점유 확인이 필요하고, 가격은 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 최종 판단은 실제 점유 및 내부 상태 확인과 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 응찰가 설정에 달려 있습니다.