부산지방법원 2025타경5922. 부산 남구 용호동의 대규모 아파트단지 엘지메트로시티 235동 25층 2503호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.888㎡, 감정가와 최저매각가는 모두 557,000,000원입니다. 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 소유자는 고복순이고, 2021년 8월 3일 진주서부농업협동조합이 설정한 두 건의 근저당권이 현재 권리분석의 중심입니다. 첫 번째 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 두 번째 근저당권과 뒤이어 등기된 카드사 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 이 물건은 단순히 '근저당이 지워지니 안전하다'로 끝낼 수 없습니다. 2025년 4월 28일 파산선고를 원인으로 한 등기가 2026년 5월 27일 접수되어 있습니다. 또한 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 말소되는 담보권과 실제 점유·절차상 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 파산등기는 별도 확인

등기상 핵심은 2021년 8월 3일 접수된 을구 15번 근저당권입니다. 채권최고액은 346,800,000원이며 진주서부농업협동조합이 근저당권자입니다. 이어 같은 날짜에 을구 16번 근저당권이 266,280,000원으로 설정됐습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그 뒤의 삼성카드 가압류 8,929,311원, 케이비국민카드 가압류 13,177,062원 및 임의경매개시결정도 후순위 소멸 대상입니다. 과거의 제일은행·동광상호저축은행·삼성화재·현대캐피탈·흥국생명·마산수산업협동조합· 오에스비저축은행 근저당권과 김활웅의 전세권은 이미 말소된 이력으로, 현재 존속하는 선순위 부담으로 취급하지 않습니다.

임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자를 소유자로 단정할 수 없으며, 대항력 있는 미확인 점유자가 존재하는지도 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 및 현장 점유 상황을 확인해야 인수액 0원 추정의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 105.3%

가격 판단의 기준은 엘지메트로시티1의 최근 12개월 실거래 평균 529,000,000원입니다. 비교 표본은 전용 약 85㎡ 거래 12건으로, 본건의 전용 84.888㎡와 유사한 면적입니다. 최근 거래는 2026년 5월부터 9월까지 분포하고 있습니다.

최근 거래의 최저가는 470,000,000원, 최고가는 590,000,000원입니다. 거래 가격의 편차가 크며, 층수에 따라서도 차이가 나타납니다. 예를 들어 2026년 8월에는 24층이 590,000,000원에 거래된 반면, 같은 달 23층 거래 중에는 500,000,000원인 사례도 있습니다. 따라서 본건이 25층이라는 사실만으로 최고가에 가까운 가치를 인정하기는 어렵습니다.

전체 실거래 평균 역시 529,000,000원으로 나타나지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래를 섞어 유리하게 해석하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 현재 확인되는 거래만으로 지속적인 상승 또는 하락 추세를 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 557,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 7,970,000원을 먼저 공제하고, 근저당권자 진주서부농업협동조합의 두 건의 채권최고액을 순서대로 반영한 결과입니다. 이는 확정된 실제 배당표가 아니라 채권최고액 기준의 추정 배분입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 진주서부농업협동조합의 각 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으므로, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 소유자의 파산절차와 관련한 사항도 별도 확인이 필요합니다.

총 채권액 635,186,373원 중 채권자에게 배당되는 추정 금액은 549,030,000원입니다. 예상 미배당액은 86,156,373원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 신건 매각대금만으로 모든 채권을 충족하지 못하는 구조입니다.

④ 회차별 배당과 미배당 위험

유찰이 발생해 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 회차 모두 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 확인된 담보권만 놓고 보면 낙찰가 인하에 따른 실질취득액 감소 효과가 있습니다. 다만 실제 점유와 파산절차 확인을 생략해도 된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 용문초등학교 북측 인근입니다. 대규모 아파트단지가 밀집한 주거지역이며, 간선도로 주변에는 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 엘지메트로시티1은 2,637세대 규모이며 준공일은 2001.06.16입니다. 거래 표본이 존재하지만 단지 규모만으로 환금성을 보장할 수는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물의 25층 세대입니다. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 단지 부지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 단지 내부 진출입로와 가로망이 정비되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 교육환경 보호구역 등의 규제가 적용됩니다. 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 유사 면적 최근 12건 거래가 470,000,000원부터 590,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 확인되지만 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 현재 최저매각가 557,000,000원은 최근 평균 529,000,000원과 최신 거래 518,000,000원을 모두 웃돕니다. 가격 메리트를 먼저 확인해야 합니다.
• 파산등기 확인. 2025.04.28 파산선고와 2026.05.27 등기를 확인하고, 파산관재인 및 관련 법원 절차가 경매 진행에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 임차관계 확인. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사·전입세대·점유관계를 확인해야 합니다.
• 두 건의 근저당권. 진주서부농업협동조합의 을구 15번·16번 근저당권은 별개의 등기입니다. 배당 추정 시 두 건을 각각 반영해야 하며 실제 채권 잔액과 채권최고액은 구분해야 합니다.
• 유찰 이후 가격 재검토. 평균 유찰 1.3회라는 단지 통계와 회차별 최저가 시나리오를 참고하되, 실제 진행 여부와 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자를 확인하고, 인도 절차 및 명도 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 법원 경매 진행상황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정이어도, 신건 가격은 합격이 아니다”

부산 엘지메트로시티 235동 2503호는 말소기준권리가 명확하고, 확인된 근저당권·후순위 가압류가 매각으로 소멸할 예정인 아파트입니다. 주어진 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 가격의 매력은 별개입니다. 신건 최저매각가 557,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 529,000,000원의 105.3%이고, 최신 거래 518,000,000원보다 높습니다. 높은 층이라는 개별 특성이 있더라도 현 가격을 무조건 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

여기에 파산선고 등기와 임대관계 미상이라는 추가 확인 사항이 있습니다. 담보권 기준 권리 구조는 비교적 단순하지만, 법적 절차와 점유관계까지 완전히 검증된 상태는 아닙니다. 현재는 신건에 무리하게 응찰하기보다 관련 서류를 확인하고, 유찰 이후 가격이 조정될 경우 실거래 수준과 비교해 재평가하는 접근이 합리적입니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류. 낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 채무가 없다는 장점만으로 최근 시세보다 높은 최저가를 정당화하기는 어렵습니다.