부산지방법원 2025타경5947. 부산 수영구 광안동 유성하이츠빌라 2층 202호입니다. 사용승인일은 1995년 5월 12일, 전체 8세대 규모의 공동주택(다세대주택)입니다. 대상 전용면적은 73.86㎡로 파악됩니다. 이 물건의 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매이며, 등기부상 현재 근저당권자는 한국주택금융공사입니다. 채권최고액은 577,000,000원, 경매 청구금액은 115,614,553원입니다.
권리 자체는 비교적 분명한 부분이 있습니다. 2013년 11월 29일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025년 11월 12일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 말소기준을 알 수 있다는 사실과 점유·명도까지 안전하다는 판단은 다릅니다. 감정평가 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부 확인이 불가능했으며, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5947 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 688-2 유성하이츠빌라 2층 202호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광서로16번길 22-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 73.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 1995.05.12 |
| 전체 세대수 | 8세대 |
| 소유자 | 김광수 · 김민수 · 김상수 · 김혁수 (각 지분 4분의 1) |
| 소유권 취득원인 | 2025.06.22 상속 · 2025.11.06 등기 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 현재 최저가 | 201,000,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 경매 청구금액 | 115,614,553원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.29 한국주택금융공사 근저당권 (을구 7번) |
| 말소기준 채권최고액 | 577,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2013년 11월 29일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채무자는 강팔규, 채권최고액은 577,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이를 실행하기 위한 임의경매개시결정은 정상적인 매각 절차에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 등기된 부산광역시 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이전 근저당권들은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이들을 현재 살아 있는 별도 인수채무로 합산할 이유는 없습니다. 상속에 따라 현재 소유권은 김광수·김민수·김상수·김혁수에게 각각 4분의 1씩 귀속돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만, 공실도 확정할 수 없다
| 구분 | 확인 현황 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 실제 임대관계는 미상 |
| 점유 상태 | 현장 폐문 · 관계인 부재 | 실제 점유자 확인 필요 |
| 대항력 | 임차인의 전입·점유 사실 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 미확인 | 판정 불가 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 | 현재 배당 추정 기준 |
현재 확인되는 임차인의 보증금이나 확정일자는 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 출입문이 닫혀 있어 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차인이 없다거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 근거는 부족합니다.
③ 시세 비교 — 2.01억의 가격 메리트가 확인되지 않는다
유성하이츠빌라에서 확인되는 실거래는 2024년 5월, 전용 63.24㎡, 4층, 165,000,000원입니다. 반면 이번 경매물건은 전용 73.86㎡, 2층입니다. 면적과 층이 다르므로 거래금액을 본건의 직접적인 적정 시세로 인정하기에는 한계가 있습니다.
| 구분 | 거래시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.05 | 63.24㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 경매 대상 | 2026.10.27 매각기일 | 73.86㎡ | 2층 | 201,000,000원 |
확인된 실거래 평균은 165,000,000원이며, 확인 거래가 1건이어서 평균도 해당 거래금액과 같습니다. 최근 12개월 평균으로 표시되는 금액 역시 165,000,000원이지만, 실제 확인 가능한 거래시점은 2024년 5월입니다. 따라서 이 금액을 2026년 현재의 검증된 최근 거래 시세라고 해석해서는 안 됩니다.
현재 최저가 201,000,000원은 이 확인 거래금액보다 36,000,000원 높고, 거래금액의 121.8%에 해당합니다. 그러나 대상 면적이 다르므로 그 차이 전체를 고평가 금액으로 볼 수는 없습니다. 중요한 사실은 현재 최저가가 확인 거래금액보다 높으며, 이를 정당화할 동일 면적의 최신 거래근거가 부족하다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 577,000,000원 | 197,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 201,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,614,000원을 제외하고 한국주택금융공사에 197,386,000원이 배당됩니다. 채권최고액 577,000,000원을 기준으로 한 미충족액은 379,614,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 확인은 필요
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 이후 유찰이 발생하고 감정가의 80%, 64% 조건으로 진행되는 경우를 가정한 금액은 다음과 같습니다. 이는 예상 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미충족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 379,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 419,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 450,960,960원 | 0원 |
미충족액은 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액 기준이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 회차별 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 법정 우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 가정가격은 160,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 128,640,000원입니다. 다만 2024년 5월의 63.24㎡ 거래금액 165,000,000원과 단순 비교해 유찰 이후 가격이 곧바로 저렴해진다고 단정할 수는 없습니다. 본건 73.86㎡에 적합한 현재 시세를 별도로 확인해야 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선·3호선 수영역 등이 소재합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 부지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 291.0㎡, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다. 토지는 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역의 지정 및 저촉 사항이 확인됩니다. 관련 제한사항은 실제 이용 및 변경계획에 따라 검토해야 합니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 2024년 5월 1건으로 제한적이어서 실제 시장 유동성과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지와 같은 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유자 확인. 실제 거주자와 점유 원인, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 특히 말소기준일인 2013.11.29 전후의 점유·전입관계가 중요합니다.
- 임차권 조사. 주민등록 전입세대, 확정일자, 현황조사서 및 매각물건명세서의 임차인 내용을 대조해야 합니다. 현재 임대관계는 미상입니다.
- 금지사항등기. 갑구 11-1번 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 말소 처리와 효력을 확인해야 합니다.
- 채권최고액과 실제 채무 구분. 577,000,000원은 근저당권의 채권최고액이고, 경매 청구금액은 115,614,553원입니다. 배당 미충족액을 매수인 승계채무로 혼동해서는 안 됩니다.
- 동일 면적 시세 확보. 2024년 5월 63.24㎡ 거래만으로 본건 73.86㎡의 현재 가치를 확정할 수 없습니다. 수영구 광안동의 유사 다세대주택을 포함해 면적·층·건축연도·건물 상태가 비슷한 거래를 비교해야 합니다.
- 내부 상태 점검. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 누수, 방수, 배관, 전기설비 및 내부 수리 필요 여부를 응찰 전 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
- 상속 소유권 및 명도. 현재 소유자는 4명의 공동상속인입니다. 실제 점유자와 소유자의 관계를 확인하고 인도·명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 경매절차상 별도로 고려해야 할 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 201,000,000원 외에 160,800,000원 및 128,640,000원 시나리오를 검토하되, 가격이 낮아진다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 경매 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 가격과 미확인 점유가 문제”
이번 물건의 말소기준은 분명합니다. 한국주택금융공사의 2013년 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권의 채권최고액이 577,000,000원이고 예상 미배당액이 379,614,000원에 달하더라도, 그 사실 자체가 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않습니다.
하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았고, 금지사항등기의 처리도 확인해야 합니다. 특히 감정평가에서 내부 확인이 이루어지지 않았기 때문에 건물 상태에 따른 추가 비용 가능성도 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저가 201,000,000원은 확인된 실거래금액 165,000,000원의 121.8%입니다. 이 거래는 2024년 5월의 면적이 다른 거래이므로 본건의 정확한 현재 시세라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 신건 최저가가 저렴하다는 근거도 되지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성이 더해집니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 근저당권 배당 부족을 매수인 인수금으로 오해할 필요는 없지만, 현장 점유와 등기상 특이사항을 먼저 해소해야 합니다. 그다음 대상 면적에 맞는 최신 거래사례를 확보해 실제 입찰가격을 산정하는 것이 타당합니다. 현재 신건 2.01억에 가격 메리트가 입증됐다고 평가하기는 어렵습니다.
