부산지방법원 2025타경6018. 부산 남구 문현동 전포대로 인근에 위치한 성신탑빌 3층 304호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔이며, 2016년 준공된 15층 건물의 3층에 자리합니다. 등기부에는 소유자 이경화 명의의 근저당권과 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 확인됩니다. 2019년 7월 4일 설정된 초량4동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 회사합병에 따른 근저당권 이전 후 초량새마을금고가 경매를 신청한 구조입니다.

가격만 보면 나쁘지 않습니다. 최저가 4,300만원은 2026년 7월 거래가 4,700만원과 8월 거래가 4,600만원을 모두 밑돕니다. 그러나 오래된 거래를 포함한 전체 평균 5,540만원만 바라보면 물건이 실제보다 훨씬 싸 보일 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 4,650만원으로 내려와 있으며, 최근 거래 추세도 하락입니다. 가격의 낮아 보이는 정도보다 권리 확인과 향후 환금성이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 확인

핵심 말소기준은 2019.07.04 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원으로, 최초 근저당권자는 초량4동새마을금고입니다. 이후 회사합병으로 초량새마을금고에 근저당권이 이전됐습니다. 앞선 사하중앙새마을금고 및 초량4동새마을금고의 기존 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

말소기준 이후인 2025.07.10 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기와 2025.11.03 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기와 실제 주택임대차의 대항력은 구분하여 검토해야 합니다. 주민등록 및 전입 관련 정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단을 유보합니다.

② 임차권 분석 — 27,550,000원의 의미

임차권등기에는 당초 보증금 29,000,000원 중 반환받지 못한 27,550,000원이 기재돼 있습니다. 계약 및 점유개시 시점은 확인되지만 주민등록일은 기재되지 않았고, 대항력과 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 임차권등기 자체는 후순위라는 사실과 실제 인수 위험이 최종적으로 해소됐는지를 분리해서 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 4,650만원과 하락 추세

성신탑빌의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 55,400,000원이지만 2022년 및 2021년 거래가 함께 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 46,500,000원입니다.

최저가 43,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,500,000원 낮고, 최신 실거래 46,000,000원보다도 3,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 가격 비율은 92.5%로, 현재 확인된 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 거래가 모두 본건보다 높은 층에서 이루어졌다는 점과 본건의 내부 상태를 확인하지 못했다는 점을 고려해야 합니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 통계만으로 다음 회차 유찰이나 낙찰가를 예측할 수는 없습니다. 가격 판단에서는 최근 실거래의 하락 흐름과 소규모 오피스텔의 거래 표본이 제한적이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 임차권 보증금의 별도 배당액은 반영되지 않았고 당해세·최우선변제도 미반영입니다. 실제 배당순위, 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전으로 인한 현재 권리자는 초량새마을금고입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확인이 먼저

유찰 시 최저매각가는 34,400,000원, 27,520,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 보증금 27,550,000원이 기재된 임차권이 존재하므로, 낙찰가 하락이 매수인의 최종 취득 부담을 같은 폭으로 줄인다고 확정할 수는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 임차권의 실제 대항력 및 배당관계가 확인된 경우에 한해 유효한 판단으로 보아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 서측 인근입니다. 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 부산도시철도 2호선 문현역 및 노선버스정류소가 가까워 대중교통 이용 여건이 편리한 편입니다.
• 건물. 2016.01.19 준공된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 난방·급배수·승강기·소화설비와 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 전포대로와 남측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 3,515,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 공부상 주건축물제1동이나 실제 명칭은 성신탑빌입니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인되지 않았으며, 주변 탐문으로 주거용 오피스텔 이용상태가 조사됐습니다.
• 환금성. 성신탑빌은 총 12세대이며 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 제한적인 데다 최근 거래 추세가 하락하고 있어 재매각 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 한국토지주택공사 명의 보증금 27,550,000원에 대한 배당요구, 배당순위, 실제 소멸관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 판정. 주민등록일 미기재 및 전입신고일 미상 상태이므로, 실제 임차인·점유자와 대항력 발생 여부를 원본 조사로 확인해야 합니다.
• 중복계산 방지. 보증기관 명의 임차권 신고를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 내부 이용상태와 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 현장조사로 거주 상태와 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 과거 전체 평균 55,400,000원이 아닌 최근 평균 46,500,000원과 최신 거래 46,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 하락 추세와 3층이라는 개별 조건을 반영해야 합니다.
• 시설 확인. 주거용 오피스텔의 실제 내부 상태, 설비 작동, 기계식 주차 이용 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등을 확인해야 합니다.
• 기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 아직 안전마진은 충분치 않다”

성신탑빌 304호의 신건 최저가 43,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 46,500,000원보다 낮습니다. 최신 실거래와 비교해도 가격 차이가 있어 일정한 할인 요소가 존재합니다.

그러나 최근 거래 추세 -24.2%라는 신호를 무시해서는 안 됩니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 높은 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 거래 표본도 제한적이고 내부 상태가 확인되지 않아 현재 가격의 안정성을 단정하기 어렵습니다.

무엇보다 한국토지주택공사 명의 보증금 27,550,000원의 임차권이 등기돼 있으며 실제 임차인·점유자와 대항력은 확정되지 않았습니다. 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 이 수치만으로 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.

결론은 가격 매력 제한적·권리 확인 선행입니다. 말소기준권리 이후의 등기라는 점은 긍정적이지만, 임차권의 실제 소멸·인수 관계를 확인하고 하락장에 걸맞은 가격 여유를 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.