부산지방법원 2025타경6078. 부산 해운대구 좌동의 현대아파트 103동 8층 804호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지상 20층 건물의 8층 아파트이며, 동일 면적 시세 비교 기준은 약 59.45㎡입니다. 이 단지는 957세대, 1996년 5월 준공된 아파트단지입니다. 소유자 서성진 씨는 2012년 1월 31일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 채권자 황규문 씨가 청구액 200,000,000원으로 진행한 강제경매입니다. 등기상 현재 말소기준은 2025년 5월 29일 설정된 진해신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 담보권의 선후관계는 비교적 단순합니다.

가격에서는 긍정적인 신호와 주의할 신호가 동시에 나옵니다. 최저가 3.41억은 최근 12개월 평균 3.807억보다 낮지만, 최신 거래가격 3.488억과는 격차가 크지 않습니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균보다 최신 거래를 함께 확인해야 실제 입찰가격의 안전마진을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당

권리분석에서 가장 중요한 것은 기존 근저당권들이 이미 말소된 상태라는 점입니다. 과거 한국주택은행에서 국민은행으로 이어진 근저당권과 우리은행 근저당권은 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준인 을구 9번 진해신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 그 이후 등기된 갑구 3번 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임대차·점유 — 임대관계 확인이 필요하다

확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 임차인의 전입일·보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력 유무나 보증금 인수 가능성을 단정해서는 안 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현장과 서류 확인 없이 최저가 3.41억만을 실제 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 평균 대비 89.6%, 최신 거래와는 근접

같은 현대아파트 단지에서 거래된 동일 면적대(전용 59.45㎡)의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 비교 거래기간은 2026년 2월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균가격은 380,733,333원입니다.

동일 단지·동일 면적대 거래 비교입니다. 개별 동·층·향·내부 상태 차이가 가격에 영향을 줄 수 있으며, 표본에는 경매 대상인 103동의 20층보다 높은 층의 다른 동 거래도 포함됩니다.

최근 실거래가격은 330,000,000원~415,000,000원으로 편차가 있습니다. 최저가 341,000,000원은 최근 12개월 평균 380,733,333원의 89.6%에 해당하므로 평균 기준에서는 분명히 낮은 가격입니다.

그러나 최신 거래를 기준으로 판단하면 결론이 달라집니다. 2026년 9월 3층 거래가격이 348,800,000원인데, 신건 최저가와의 차이는 7,800,000원입니다. 또 2026년 2월에는 2층이 330,000,000원에 거래되어 현재 최저가보다 낮은 실거래 사례도 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 낙찰된다고 가정하면 매각대금은 341,000,000원입니다. 집행비용 추정액을 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당하고, 나머지 금액을 신청채권자에게 배당하는 계산입니다.

집행비용 5,574,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 하며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 임차인·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과는 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 향후 유찰된다면 최저매각가가 하락하는 시나리오를 검토할 수 있지만, 아래 금액은 각 회차의 가정 계산이며 실제 다음 매각조건과 낙찰가격을 확정하는 수치는 아닙니다.

유찰할수록 예상 채권 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 단, 임대차·점유관계 확인 결과 새로운 인수위험이 발견되면 이 계산도 수정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해송초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 20층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 건물 현상은 보통입니다.
• 단지. 957세대이며 1996년 5월 30일 준공됐습니다. 단지 내 진출입로·주차장시설·가로망이 정비되어 있습니다. 준공 이후 시간이 경과한 만큼 설비와 내부 상태를 점검할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 보호구역 관련 제한 등이 있습니다. 토지 공시지가는 2,269,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격 범위는 330,000,000원부터 415,000,000원까지로 넓어, 동·층·향·수리 상태에 따른 개별 가격 경쟁력 검토가 중요합니다.
• 단지 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 과거 단지 통계만으로 본 물건의 유찰 여부나 낙찰가격을 예측하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 중심으로 가격 판단. 최근 12개월 평균은 380,733,333원이지만 최신 거래는 348,800,000원입니다. 신건 최저가 341,000,000원의 가격 여유가 충분한지 개별 조건을 비교해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대·확정일자·현장 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인 존재 여부를 검토해야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 2025년 5월 29일 진해신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025년 11월 17일 강제경매개시결정은 그 이후입니다. 입찰 직전 최신 등기사항증명서로 권리 변동을 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 구분. 신건 가정 채권 미배당액 20,574,000원은 매수인 인수액과 다릅니다. 근저당권의 채권최고액도 실제 피담보채무 잔액과 같다고 단정할 수 없습니다.
• 현장 상태·수리비. 감정평가상 현상은 보통이지만 실제 내부 상태, 장기수선 및 주요 설비 상태, 누수·보수 필요 여부를 직접 점검해야 합니다.
• 관리비 및 명도비용. 장기 미납 공용관리비와 점유자 인도·명도에 따른 비용이 발생할 수 있으므로 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 가정상 1회 유찰 최저가는 272,800,000원, 2회 유찰 최저가는 218,240,000원입니다. 실제 매각조건과 시장가격을 확인하고 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 최신 기준으로 대조하고, 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮지만, 최신 거래보다 크게 싸지는 않다”

부산 해운대구 좌동 현대아파트 804호는 등기상 권리구조가 비교적 단순한 아파트 경매물건입니다. 오래된 근저당권들은 이미 말소됐고, 2025년 진해신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 최저가 341,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 380,733,333원의 89.6%로 평균 대비 저렴한 편입니다. 하지만 가장 최근 거래인 348,800,000원과의 차이는 7,800,000원으로 제한적입니다. 더욱이 최근 실거래 최저가인 330,000,000원보다 신건 최저가가 높으므로, 모든 시세 기준에서 저렴한 물건이라고 볼 수는 없습니다.

결국 이 물건은 등기상 권리에는 긍정적인 요소가 있지만, 가격과 점유관계를 함께 검증해야 하는 신건입니다. 특히 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재된 점이 중요합니다. 점유·임차관계에서 별도 인수위험이 없음을 확인한 후, 최신 실거래와 추가 취득비용을 반영하여 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.

권리구조는 긍정적, 평균 대비 가격도 양호. 그러나 최신 시세 기준 안전마진은 제한적이며 임대차 확인이 선행되어야 합니다.