부산지방법원 2025타경6139. 해운대구 재송동 재반로112번길 15에 있는 늘푸른아트빌 3층 301호입니다. 건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)이며, 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 소유자 정희석은 2008년 10월 21일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산새마을금고가 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 같은 금융기관이 채권최고액 36,400,000원의 추가 근저당권을 설정했고, 대부업체의 후순위 근저당권 설정·이전 이력이 이어집니다. 2025년에는 다올저축은행의 가압류와 해운대구의 압류가 발생했으며, 결국 북부산새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석에서 중요한 것은 등기에 표시된 채무가 얼마나 많은가보다 매각 후에도 낙찰자가 부담할 권리가 남는가입니다. 이 물건은 확인된 선순위 인수권리가 없다는 점에서 출발 조건은 나쁘지 않습니다. 그러나 임차관계가 확인되지 않았고 압류채권의 실제 배당 내용도 검증해야 하므로, 단순히 인수 예상액 0원만 보고 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1130-10 늘푸른아트빌 3층 301호 도로명: 부산광역시 해운대구 재반로112번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 중 3층 301호 |
| 건물 규모 | 14세대 · 사용승인 관련 준공일 2003.06.03 |
| 소유자 | 정희석 (2008.10.21 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 91,917,390원 |
| 말소기준권리 | 2008.10.21 북부산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 폐문·부재로 내부 확인 곤란 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2008.10.21 접수 제91052호, 을구 3번 북부산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 채무자는 소유자 정희석입니다. 이보다 늦게 설정된 을구 4번 근저당권 및 기타 후순위 담보권, 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 점유는 미확인
현재 확인된 임차인 신고자는 0명이며, 구체적인 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 이것만으로 임차인이 실제로 없다고 단정할 수는 없습니다.
감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재 때문에 내부에 접근하지 못했으며, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 현재 소유자가 거주한다고 단정할 수도 없고, 제3자가 점유 중일 가능성을 배제할 수도 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 권리분석 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고 내역상 인수 보증금 없음 |
| 대항력 | 미확인 | 실제 점유자의 전입일 등 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미확인 | 임대차계약 및 확정일자 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 미확정 | 현재 산정된 인수액 0원은 조건부 |
③ 시세 비교 — 감정가 175,000,000원이 적정한가
늘푸른아트빌은 14세대 규모의 공동주택입니다. 일반적인 대단지 아파트처럼 풍부한 동일 평형 거래를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 비교 가능한 거래의 면적 일치가 확인되지 않아, 해당 301호에 적용할 신뢰할 만한 최근 실거래 기준가격을 확정하기 어렵습니다.
따라서 현재 최저가 175,000,000원이 인근 실제 거래수준보다 낮은지, 높은지에 대해서는 판단을 보류해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 신건이라는 의미일 뿐, 시장가격보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 175,000,000원 | 법원경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 175,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현재 실질취득 추정 | 175,000,000원 | 확인된 인수액 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 동일 조건 실거래 비교 | 검증 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 판단 보류 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 140,000,000원 | 감정가 80% · 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 112,000,000원 | 감정가 64% · 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 북부산새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 북부산새마을금고 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 다올저축은행 | 22,514,895원 | 22,514,895원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 47,835,105원 |
| 합계 | — | 175,000,000원 |
현재 매각가 175,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,250,000원을 먼저 공제하고, 북부산새마을금고 근저당권 두 건에 합계 101,400,000원, 다올저축은행에 22,514,895원을 배당합니다. 계산상 채권자 배당액은 123,914,895원이며 소유자에게 47,835,105원이 남는 구조입니다.
다만 이는 채권최고액과 신고 청구금액을 활용한 추정배당입니다. 북부산새마을금고의 경매 청구액은 91,917,390원으로, 근저당권 두 건의 채권최고액 합계 101,400,000원과 구별해야 합니다. 실제 배당액은 채권계산서와 확정된 피담보채권액에 따라 달라집니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 175,000,000원 | 0원 | 47,835,105원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 140,000,000원 | 0원 | 13,325,105원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 112,000,000원 | 14,282,895원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰로 최저가가 140,000,000원이 되는 경우에도 추정 배당대상 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여액이 발생하는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰로 112,000,000원이 되면 예상 미배당액은 14,282,895원입니다.
여기서 반드시 구분해야 할 점이 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액은 아닙니다. 말소대상 담보권의 채권자가 배당을 충분히 받지 못했다고 해서 해당 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 아래 회차별 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 수치이며, 임차관계나 별도 인수권리가 확인되면 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 부산지방법원 동부지원 남서측 인근입니다. 주위는 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 16m의 포장도로에 접하고 있어 차량·대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 8층의 철근콘크리트 건물로, 해당 호수는 3층 301호입니다. 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내벽과 바닥 상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 수리 상태와 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 사다리형이고 남서하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 공동주택 부지입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,930,000원입니다. 이는 토지에 관한 기준가격으로, 301호의 개별 시장가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모이므로 대규모 단지와 같은 거래량·매수수요를 전제하기 어렵습니다. 동일 조건의 거래사례, 실제 매도기간, 수리 상태에 따른 가격 차이를 신중하게 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 을구 3번 북부산새마을금고 근저당권(2008.10.21)이 말소기준인지를 등기사항전부증명서 최신본으로 다시 확인하세요.
- 후순위 근저당권 상태 확인. 2019~2021년 설정된 담보권과 2022년 웰릭스에프앤아이대부주식회사 권리이전 등기의 현재 말소 상태 및 배당 반영 여부를 확인하세요.
- 점유관계 조사. 폐문·부재 상태에서 조사된 물건이므로 현재 소유자 점유인지, 임차인 또는 기타 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 전입일과 대항력 가능성을 특히 점검하세요.
- 매각물건명세서 점검. 선순위 임차권, 인수되는 권리, 특별매각조건 등 낙찰자 부담 사항이 없는지 확인하세요.
- 해운대구 압류채권 확인. 2025.10.13 압류의 원인채권, 조세채권 해당 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 예상배당표만으로 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근에서 면적·용도·건물상태가 유사한 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하세요. 과거 고가 거래가 포함된 장기 평균만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 현장·수리비 점검. 내부 확인이 되지 않은 물건입니다. 누수·결로·설비 노후 등 실제 상태를 확인할 수 있는 방법을 검토하고 예상 수리비를 입찰 상한에 반영하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 명도 가능성, 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 따로 검토하세요.
- 유찰 시나리오 활용. 140,000,000원과 112,000,000원은 회차별 가정 최저가입니다. 유찰을 기다리는 전략이 유리한지는 반드시 검증된 시세와 실질취득비용으로 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 확인되지 않은 가격과 점유”
부산 늘푸른아트빌 301호의 권리 구조는 2008년 북부산새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 일반적인 임의경매의 형태입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가에서는 채권자 배당 후 소유자 잔여액까지 예상됩니다.
그렇다고 위험이 없거나 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 감정평가 당시 점유자와 내부 상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 해운대구 압류채권의 실제 배당순위와 후순위 근저당권 이전 등기도 확인할 필요가 있습니다.
무엇보다 175,000,000원의 최저가가 실제 거래시장 대비 얼마나 경쟁력 있는지 검증되지 않았습니다. 14세대 소규모 공동주택에서는 이 불확실성을 가볍게 볼 수 없습니다. 단순히 감정가 100%의 신건이라는 이유로 싸다고 할 수 없으며, 향후 유찰이 발생하더라도 시장가격 확인 없이 할인폭만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
결론은 ‘권리상 기본 소멸 구조는 긍정적, 점유·가격 검증 전 입찰은 보류’입니다. 말소기준권리 원본, 실제 임대차·점유 상태, 세금 압류와 배당관계, 동일 조건의 최신 실거래를 확인한 이후 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
