부산지방법원 2025타경6160. 부산 해운대구 재송동의 센텀동부센트레빌 104동 12층 1201호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 117.4122㎡, 철근콘크리트구조 지상 18층 아파트의 12층 세대입니다. 소유자 이혜정은 2020년 2월 24일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부에 기재된 매매 거래가액은 520,000,000원입니다.
같은 날 부산화명새마을금고 명의의 채권최고액 482,300,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 추가된 근저당권과 전세권, 관련 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 물건은 권리보다 입찰가격의 적정성을 먼저 따져야 합니다. 최저매각가가 최근 시세뿐 아니라 가장 최근 실거래가인 680,000,000원도 웃돌기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 380-1 센텀동부센트레빌 104동 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.4122㎡ · 지상 18층 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평스라브지붕 |
| 소유자 | 이혜정 (2020.02.24 소유권이전등기 · 거래가액 520,000,000원) |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 입찰기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 한강자산관리대부 |
| 청구금액 | 129,931,507원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24 부산화명새마을금고 근저당권 · 채권최고액 482,300,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소형, 점유관계는 확인 필요
핵심은 2020년 2월 24일 설정된 부산화명새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로, 이후 설정된 을구 13번 근저당권과 을구 14번 전세권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
을구 13번의 근저당권은 최초 주식회사한양자산관리대부 명의로 설정됐지만, 2024년 11월 11일 주식회사한강자산관리대부로 이전됐습니다. 같은 근저당권의 승계이므로 이를 서로 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 해당 근저당권부채권에는 2024년 11월 18일 엠캐피탈주식회사의 질권설정도 기재돼 있어 실제 배당수령권자와 순위 확인이 중요합니다.
또한 2022년 7월 14일 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 주식회사한양자산관리대부가 권리자이며, 일반적인 주거 임차인의 점유·대항력과 동일한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 이 전세권도 말소기준권리 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거에는 권순철 명의의 강제경매개시결정(2020.10.20)이 있었으나 2022년 11월 21일 말소됐고, 한강자산관리대부가 신청한 2025년 2월 20일 임의경매 역시 2025년 3월 17일 취하됐습니다. 현재 사건과 관련해서는 2025년 12월 4일의 임의경매개시결정 및 2026년 4월 7일 부산화명새마을금고의 추가 임의경매개시결정이 기재돼 있습니다. 과거 취하 사건과 현재 진행 사건을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 108.4%인 신건
센텀동부센트레빌은 703세대 아파트 단지로, 사용승인일은 2006년 8월 30일입니다. 아래는 전용 117.41㎡대 동일 평형의 확인된 실거래 8건입니다. 최근 12개월 평균을 중심으로 신건 가격을 판단하되, 과거 거래도 함께 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2025.11 | 117.41㎡ | 2 | 645,000,000원 |
| 2025.10 | 117.41㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2025.10 | 117.41㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2024.08 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2024.07 | 117.41㎡ | 6 | 715,000,000원 |
| 2024.06 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2023.06 | 117.41㎡ | 4 | 643,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.41㎡ | 4건 | 661,250,000원 |
| 전체 표본 평균 | 117.41㎡ | 8건 | 670,375,000원 |
전체 8건의 평균 거래가격은 670,375,000원이지만, 오래된 거래가 포함된 평균만으로 입찰 매력을 평가하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 상대적으로 최근 거래인 2025년 10월부터 2026년 1월까지의 4건 평균은 661,250,000원입니다.
이번 신건 최저매각가 717,000,000원은 최근 12개월 평균보다 55,750,000원 높고, 평균 대비 108.4%에 해당합니다. 가장 최근인 2026년 1월 거래가 680,000,000원보다도 37,000,000원 높습니다. 전체 표본의 최고 거래가격인 715,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,570,000원 |
| 1. 근저당 · 부산화명새마을금고 | 482,300,000원 | 482,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한양자산관리대부 | 187,500,000원 | 187,500,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사한양자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,630,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 717,000,000원 |
집행비용은 추정치이고, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 을구 13번 근저당권의 현재 권리자는 주식회사한강자산관리대부로 이전돼 있으므로, 표에 기재된 최초 설정권리자와 실제 배당수령권자는 구분해 확인해야 합니다.
신건 매각가를 가정한 예상배당에서는 집행비용 9,570,000원을 제외하고 채권자에게 674,800,000원을 배당하며, 소유자 잔여금은 32,630,000원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 청구액 129,931,507원에 대한 회차별 계산상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있어, 근저당권 승계·질권 및 실제 배당순위를 매각물건명세서와 채권계산서 등으로 반드시 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
회차별 예상 최저매각가와 채권 미배당 금액을 비교하면 다음과 같습니다. 여기서 채권 미배당은 채권자의 회수 부족액이지, 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 717,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 573,600,000원 | 109,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 458,880,000원 | 222,908,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 센텀초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 빌라, 근린생활시설, 아파트단지가 함께 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 동해선 센텀역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 12층 세대입니다. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 센텀동부센트레빌은 703세대로, 사용승인일은 2006.08.30입니다. 동일 평형 실거래가 확인되므로 거래 비교는 가능하지만, 개별 세대의 상태와 시장가격 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 도로 및 소로1류(폭 10~12m) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지는 사다리형에 유사하고 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,179,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지 관련 공시지가이며 개별 아파트의 낙찰 적정가격과 동일한 개념은 아닙니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 평형의 실거래 표본이 있으나 거래가격은 643,000,000원부터 715,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래의 하락 추세를 감안하면 고가 입찰 후 재매각 시 가격 부담을 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.02.24 부산화명새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·전세권·경매개시결정의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 점유 상태, 임대차관계와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 판단하지 마세요.
- 전세권 확인. 주식회사한양자산관리대부의 전세금 5,000,000원 전세권은 후순위 소멸권리로 분석됩니다. 등기상 전세권과 실제 주거 임차인의 보증금·점유는 구별해서 검토하세요.
- 근저당권 승계 확인. 을구 13번 근저당권의 한강자산관리대부 이전, 엠캐피탈주식회사의 질권, 경매 신청채권자 및 배당수령권자의 관계를 확인하세요. 동일 채권을 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 중복 경매개시 확인. 2025.12.04와 2026.04.07에 기재된 임의경매개시결정의 병합·진행관계와 현재 기일의 유효 여부를 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 신건 717,000,000원은 최근 12개월 평균 661,250,000원의 108.4%입니다. 최근 실거래가보다 높은 가격으로 입찰할 합리적 근거가 있는지 별도로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 예상가격 573,600,000원, 2회 유찰 시 458,880,000원을 기준으로 자금계획을 준비하되, 실제 후속 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공동주택 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 추정 인수액 0원은 모든 취득 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 배당표 원본 확인. 신청채권자 청구금액 129,931,507원과 예상배당상의 신청채권자 배당액 0원 표기는 권리 승계 및 실제 배당관계 대조가 필요한 부분입니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 경매”
이 물건은 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020년 부산화명새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임대관계가 미상인 만큼 점유 상태까지 확인해야 권리분석이 마무리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 717,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 661,250,000원의 108.4%이고, 가장 최근 거래인 680,000,000원도 웃돕니다. 더구나 가격 추세는 -2.7%입니다. 전체 거래 평균만으로 현재 신건의 가격 부담을 가볍게 평가해서는 안 됩니다.
같은 단지의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 가격에 서둘러 접근하기보다는 유찰 여부, 실제 점유와 배당관계, 신규 실거래가격을 확인하면서 입찰 가능 가격대를 재평가하는 것이 적절합니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 소멸 자체보다 현재 시세에 맞는 낙찰가격을 확보할 수 있느냐에 있습니다.
