핵심지표   🏠 아파트 · 전용 74.94㎡  ·  💰 최저가 449,000,000원  ·  📉 최근 시세 대비 118.3%  ·  🛡️ 추정 인수 0원  ·  ⚠️ 임대관계 미상

인천지방법원 2024타경535316. 인천 남동구 서창동, 311동 6층 604호 아파트가 임의경매로 나왔습니다. 시세 비교 대상은 서창베니엔으로 확인되는 742세대 규모 단지의 전용 74.94㎡형입니다. 이 물건의 소유자는 김낙환으로, 2021년 12월 9일 거래가액 342,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 구월남촌새마을금고가 채권최고액 453,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

권리 순서를 보면 구월남촌새마을금고 근저당 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정이 이어집니다. 페퍼저축은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되며, 롯데카드 가압류 역시 해제로 말소됐습니다. 나머지 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 페퍼저축은행 근저당에 대한 채권이전 등기가 별도로 존재하므로 최종 권리관계는 원본 등기로 재확인해야 합니다.

가격 판단은 별개입니다. 이 아파트는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 449,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 12개월 평균 거래가격 379,400,000원과 비교하면 최근 시세보다 높은 가격입니다. 전체 실거래 평균 381,888,888원보다도 높습니다. 따라서 근저당이 소멸하고 인수액이 없다는 이유만으로 현재 가격을 유리하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준

권리분석에서 가장 중요한 기준은 2021년 12월 9일 설정된 구월남촌새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 453,600,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 60,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 롯데카드의 가압류 12,777,403원도 2023년 11월 30일 말소됐습니다. 인천신용보증재단의 가압류 34,670,000원과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차·점유 관계 — 임대관계 확인이 필요하다

확인된 임차인은 0명이며, 배당 추정에도 임차인 보증금이 반영되지 않았습니다. 그러나 감정평가 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 임차인이 없다고 확정하거나, 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.

예상배당에서 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것은 확인된 등기권리와 배당 계산을 기준으로 한 것입니다. 매수인의 최종 부담은 점유관계, 법정 인수권리 및 매각조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세의 118.3%

서창베니엔 동일 면적권인 전용 74.94㎡ 및 74.71㎡의 실거래 내역입니다. 확인되는 전체 거래는 9건으로 평균은 381,888,888원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 5건의 평균 379,400,000원을 우선해 가격을 평가해야 합니다.

최근 12개월 평균은 최근 거래 5건 기준입니다. 전체 평균에는 2023년 거래가 포함되므로 현재 가격 판단 시 최근 거래와 추세를 우선합니다.

최신 실거래는 2026년 5월, 2층, 370,000,000원입니다. 분석 대상은 6층이므로 개별 층과 상태의 차이는 고려해야 하지만, 현재 최저매각가 449,000,000원은 최신 실거래보다도 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)

매각대금 449,000,000원에서 집행비용 6,890,000원을 차감한 뒤 구월남촌새마을금고에 442,110,000원을 배당하는 추정입니다. 채권액은 채권최고액·청구금액을 적용했으며, 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

선순위 근저당권자의 채권최고액이 매각대금보다 높아, 이 시뮬레이션에서는 후순위 인천신용보증재단에 배당되는 금액이 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 46,160,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

경매신청 채권자인 페퍼저축은행의 청구액은 52,308,639원입니다. 별도의 회차별 배당 추정에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 해당 금융기관의 근저당 말소 및 채권이전 이력과 실제 배당요구·채권관계를 원본 기록으로 확인할 필요가 있습니다. 채권자에게 발생하는 미배당액이 곧바로 매수인이 인수하는 채무를 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당

현재 최저매각가 449,000,000원은 최근 실거래보다 높습니다. 유찰에 따른 가격 변화를 따로 비교할 필요가 있습니다. 다음은 현재 회차와 유찰 가정별 매각대금 및 채권자 미배당액입니다.

1회 유찰 가정의 최저가 359,200,000원은 최근 12개월 평균 379,400,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정에서는 최저가가 287,360,000원으로 낮아집니다. 다만 이는 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아니라 매각조건에 따른 가격 시나리오입니다. 향후 기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

반대로 채권자 미배당은 현재 46,160,000원에서 1회 유찰 가정 134,898,800원, 2회 유찰 가정 205,733,040원으로 증가합니다. 이 금액은 채권자가 회수하지 못하는 채권 추정액이며, 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천장서초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 학교, 근린생활시설, 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되며, 단지 내부 포장도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 6층 604호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 서창2 공공주택 지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한사항이 있으며, 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태는 폐문부재로 인해 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 742세대 규모 아파트로 동일 면적권 실거래 9건이 확인됩니다. 거래가격은 370,000,000원부터 400,000,000원까지 분포하지만, 최근 12개월 평균은 379,400,000원이며 가격 추세는 -1.5%입니다. 과거 고가 거래를 현재 시세로 일반화해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 381,888,888원보다 최근 12개월 평균 379,400,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선 확인하세요. 현재 최저가 449,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -1.5%를 고려하고, 과거 최고가 400,000,000원을 기준으로 응찰가를 높이는 판단은 경계하세요.
• 유찰 시나리오 확인. 신건 449,000,000원과 1회 유찰 가정 359,200,000원, 2회 유찰 가정 287,360,000원을 비교하되 실제 유찰 여부와 최저가 변경은 법원 매각공고로 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 현장조사에서 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사, 매각물건명세서를 확인하고 실제 거주자를 특정하세요.
• 근저당 이전·말소 확인. 페퍼저축은행 근저당권의 말소 상태, 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 권리이전 등기, 경매신청 채권 및 최종 배당관계를 원본 기록으로 대조하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고 필요 시 인도·명도 절차를 예상하세요. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본 및 법원의 최신 기일 공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 비싼 매수가격은 별개다”

인천지방법원 2024타경535316은 구월남촌새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 추정 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 임대관계가 미상이라는 점과 페퍼저축은행 관련 근저당 말소·이전 이력은 추가 확인이 필요합니다.

투자 판단에서 더 큰 문제는 현재 가격입니다. 최저매각가 449,000,000원은 최근 12개월 평균 379,400,000원의 118.3%이고, 최신 거래가격 370,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세마저 -1.5%로 하락하고 있어 감정가 그대로 응찰할 이유가 약합니다.

종합 판단은 가격 보류 및 권리 원본 확인입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다 유찰 여부와 가격 조정 가능성을 확인하고, 실제 점유자 및 임대차를 검증한 후 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다. 이 물건은 권리가 소멸한다는 사실보다 실제로 얼마에 취득할 수 있는지가 경매의 핵심입니다.