인천지방법원 2025타경1867. 인천 남동구 간석동 뉴파크빌리지 10동 301호, 전용 43.95㎡의 다세대주택입니다. 1998년 9월 사용승인된 4층 건물의 3층에 위치하며, 해당 건물은 총 10세대 규모입니다. 국민은행이 2013년 설정한 채권최고액 34,800,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 14,042,212원입니다.

등기 흐름에는 과거 경매와 주택임차권등기 이력이 등장하지만, 해당 임차권은 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준은 2013.11.14. 국민은행 근저당이며, 그 뒤의 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

더 중요한 변수는 시세입니다. 최신 거래인 2026년 6월 거래금액은 25,000,000원이고, 최근 12개월 3건의 평균은 40,000,000원입니다. 지하층 거래가 최근 평균을 크게 낮춘 점을 고려하더라도, 2025년 12월의 지상 4층 거래금액 70,000,000원보다 신건 최저가가 높습니다. 현재 가격만으로는 저가매수라고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 2013.11.14. 설정됐으며 채권최고액은 34,800,000원입니다. 국민은행이 이 담보권을 실행하여 2025.11.28. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

소유권은 김순천에서 상속인 7명에게 이전되어 현재 각각 7분의 1 지분으로 공유하고 있습니다. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기는 경매개시결정 이후인 2026.01.14. 접수됐습니다. 이는 매각으로 소멸할 담보권과 구별되는 소유권 변동 이력입니다. 공유자가 다수라는 사실만으로 별도의 인수채무가 발생하는 것은 아니지만, 실제 거주자 및 인도 협의의 상대방을 파악할 필요가 있습니다.

토지 별도등기에 대해서는 매각물건명세서에 '토지에 대하여 별도등기 있으나 효력 없음'으로 기재되어 있습니다. 해당 문구를 기준으로 별도 토지등기를 인수채무로 계산하지 않았으며, 입찰 전 명세서와 등기 원본을 대조하는 것이 적절합니다.

② 시세 비교 — 최근 가격과 신건 최저가의 큰 괴리

뉴파크빌리지10동의 실거래 7건을 보면, 과거 고가 거래와 최근 저가 거래 사이의 가격 격차가 큽니다. 전체 평균은 68,142,857원이지만, 최근 12개월 3건의 평균은 40,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -55.2%로 나타나, 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하면 가격 수준을 과대평가할 위험이 있습니다.

감정가이자 현재 최저가인 91,000,000원은 전체 7건 평균 68,142,857원의 133.5%, 최근 12개월 평균 40,000,000원의 227.5%입니다. 최근 평균과의 금액 차이는 51,000,000원으로, 신건 가격에 유의미한 할인 여유가 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

국민은행의 34,800,000원은 실제 확정채권액이 아닌 근저당권 채권최고액 기준의 배당 추정 상한입니다. 경매 신청채권액은 14,042,212원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 배당액은 배당요구·채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용 및 잔여액은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

예상배당 계산에서는 국민은행 근저당에 34,800,000원이 배당되고, 집행비용 2,038,000원을 제외한 54,162,000원이 소유자에게 돌아가는 것으로 계산됩니다. 그러나 이는 채권최고액 전액 배당을 가정한 계산이므로 실제 소유자 잔여액을 확정한 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

회차별 가격·인수 시나리오

회차별 미배당·소유자 잔여액은 추정 배당계산 기준이며, 인수액은 현재 확인된 권리 기준입니다. 실제 낙찰가와 배당액, 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 상인천중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 폭과 실제 차량 진입 및 주차 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지면적은 142.0㎡, 공시지가는 998,900원/㎡입니다.
• 토지거래허가 규제. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일 현재 적용 여부 및 대상 범위는 최신 고시로 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실내 상태와 누수·노후 설비 등의 물리적 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 10세대의 소형 다세대주택이며 사용승인일은 1998.09.09입니다. 최근 거래가와 과거 거래가 사이에 큰 격차가 있어, 감정가 수준에서 재매각이 원활할 것이라고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 전입세대·현황조사·실제 점유자·임대차계약을 확인하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 별도로 검토하세요.
• 최신 실거래 층 차이. 2026.06 거래 25,000,000원 2건은 -1층입니다. 3층 대상 물건의 가치와 직접 일치시키지 말고, 지상층 비교거래를 추가 확보하세요.
• 하락장 가격 검증. 최근 12개월 평균 40,000,000원, 최근 가격 추세 -55.2%를 우선 검토하세요. 전체 평균 68,142,857원이나 과거 최고 100,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 신건 응찰 신중. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 평균의 227.5%입니다. 유찰 시나리오를 검토하되, 유찰만으로 저평가 물건이 되는 것은 아닙니다.
• 상속 공유관계. 현재 소유자가 7명이며 각 7분의 1 공유지분입니다. 실제 점유자와 인도 협의 상대방, 명도 진행 가능성을 확인하세요.
• 기존 임차권 말소 확인. 2013년 김순천 명의의 주택임차권등기는 이미 말소된 이력입니다. 과거 보증금 19,000,000원을 현재 인수액에 중복 반영하지 마세요.
• 배당채권 검토. 국민은행의 신청채권액 14,042,212원과 근저당 채권최고액 34,800,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 확인하세요.
• 토지 별도등기. 명세서상 효력 없는 별도등기로 기재되어 있으나, 입찰 전 토지 및 건물 등기 원본과 매각조건을 대조하세요.
• 현장 점검. 약 2m 도로 접근, 주차, 건물 노후도, 실내 보수비, 공용부분 관리비 체납 등을 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다고 가격까지 안전한 것은 아니다”

인천지방법원 2025타경1867은 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 과거 임차권등기는 이미 말소됐으며, 확인된 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임대관계는 미상이므로 실제 점유 및 임차인 문제는 입찰 전 확인이 필요합니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 227.5%이고, 최근 거래 추세는 -55.2%입니다. 최신 거래가 지하층이라는 점 때문에 최근 평균을 3층 적정가로 그대로 사용할 수는 없지만, 지상층 거래와 비교하더라도 현재 최저가의 가격 경쟁력은 충분히 입증되지 않습니다.

더구나 총 10세대 규모와 건물 노후도, 좁은 접면도로, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 현재 신건 가격은 적극 입찰보다 보류가 합리적이며, 향후 유찰이 발생하더라도 지상층 시세와 실제 점유관계를 먼저 검증해야 합니다. 이 물건은 권리 소멸 가능성보다 얼마에 취득하고 얼마에 다시 매각할 수 있는지가 투자 판단의 핵심입니다.