인천지방법원 2025타경506650. 인천 서구 청라동 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 651동 402호 아파트입니다. 감정가 794,000,000원에서 한 번 유찰되면서 현재 최저매각가가 555,800,000원까지 내려왔습니다. 단지의 최근 실거래 평균은 764,041,666원으로, 제시된 비교 지표에서는 상당한 가격 차이가 확인됩니다.
권리관계는 조금 더 주의해서 볼 필요가 있습니다. 2019년 5월 7일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입자 신미숙의 임대차 세부 조건이 확인되지 않았으며, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 상태와 배당 반영 여부에 확인할 부분이 있습니다. 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 그 자체만으로 모든 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506650 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로 132, 651동 4층 402호 (청라동, 청라국제금융단지한양수자인레이크블루) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 4층 402호 |
| 단지 규모 | 1,534세대 · 2019.01.30 준공 |
| 소유자 | 김덕영 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2019.05.07 등기 · 거래가액 446,400,000원 |
| 감정가 | 794,000,000원 |
| 최저매각가 | 555,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 421,414,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대차 | 신미숙 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 발행 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준권리는 2019.05.07 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 336,600,000원이며, 2019.05.29에는 295,900,000원, 2021.06.29에는 275,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 따라서 최초 설정액과 최종 변경액을 구별해야 합니다.
이후 설정된 상상인저축은행 근저당권은 채권최고액 327,600,000원으로, 매각 시 소멸하는 후순위 권리입니다. 한국자산관리공사와 신한은행의 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기존에 설정되었던 윤재희·김소영·손동선·유미캐피탈대부주식회사 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 다수의 근저당 설정과 변경·말소 기록이 있으므로, 현재 살아 있는 권리와 말소 완료된 권리를 구분하는 것이 핵심입니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신미숙 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 신미숙 1명입니다. 전입일은 2024.04.29로, 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일 2019.05.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다.
그러나 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이는 선순위 대항력이 있다는 의미는 아니지만, 실제 임대차관계와 배당 참여 여부를 확정하려면 추가 확인이 필요하다는 뜻입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 임의의 보증금을 산정하거나 매수인 인수액에 가산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 평균 대비 72.7%
청라국제금융단지한양수자인레이크블루의 최근 거래 12건을 살펴보면 실거래 가격은 670,000,000원~802,000,000원으로 분포합니다. 최근 12개월 평균은 764,041,666원이고, 최신 거래 지표는 2026년 4월 800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.42㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 29 | 802,000,000원 |
| 2026.04 | 84.40㎡ | 2 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 9 | 769,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 29 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 84.40㎡ | 12 | 762,500,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 6 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 7 | 785,000,000원 |
| 2026.02 | 84.35㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 764,041,666원 |
최저매각가 555,800,000원은 최근 12개월 평균 764,041,666원의 72.7%입니다. 금액으로는 208,241,666원 낮습니다. 최신 거래 지표 800,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 단순 가격 비율만 보면 신건 감정가에 응찰하는 것과는 분명히 다른 가격 조건입니다.
같은 단지의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회, 매각률이 37.5%로 제시됩니다. 현재 물건도 1회 유찰된 상태입니다. 이 수치만으로 추가 유찰이나 낙찰 가능성을 확정할 수는 없지만, 응찰 경쟁과 매각 성사 여부를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,958,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 336,600,000원 | 336,600,000원 |
| 2. 상상인저축은행 근저당 | 327,600,000원 | 211,242,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 시뮬레이션에서는 채권액 합계 664,200,000원 중 547,842,000원이 배당되고, 116,358,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원, 매수인에게 인수되는 권리는 0원으로 산정됩니다. 후순위 담보권자의 미배당액을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 555,800,000원 | 116,358,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 389,060,000원 | 281,386,840원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 272,342,000원 | 396,470,788원 | 0원 |
제시된 회차별 시뮬레이션에서는 최저매각가가 내려갈수록 후순위 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸한다는 전제를 적용한 결과입니다.
다만 추가 유찰은 예정된 결과가 아니며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰에 따라 달라집니다. 회차별 금액은 가격 검토를 위한 시나리오일 뿐, 확정 매각가나 향후 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 4층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 아파트로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 2019.01.30 준공, 총 1,534세대 규모입니다. 단지 내 거래 표본이 확인되지만 거래 가격에는 층·면적·개별 상태에 따른 차이가 있습니다.
- 도로. 인접 도로와 단지 내 도로를 이용합니다. 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역 등의 지정 사항이 있습니다. 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가·건축물. 개별공시지가 2,381,000원/㎡. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 거래 12건이 존재하고 단지 규모도 크지만, 매각률 37.5%라는 경매 통계와 개별 호수의 층·면적·상태를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 전용면적 확인. 감정평가서와 집합건축물대장을 통해 정확한 면적을 확인하세요. 현재 비교된 실거래 면적 84.35㎡~84.49㎡와 일치하는지 확인해야 가격 메리트를 제대로 판단할 수 있습니다.
- 신미숙의 점유·임대차관계. 전입일 2024.04.29는 말소기준권리 이후입니다. 그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유를 확인하고 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 신한은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 336,600,000원과 변경 채권최고액 275,400,000원의 관계를 확인하고 배당표의 계산 기준을 재검토하세요.
- 한국자산관리공사 승계권리. 애큐온캐피탈 근저당권의 말소 상태, 2024.12.27 권리이전등기 및 한국자산관리공사의 경매개시결정을 함께 대조하세요.
- 중복 경매개시결정. 2025.02.03 한국자산관리공사와 2025.02.27 신한은행의 경매개시결정이 각각 존재합니다. 사건 진행 관계와 현재 매각 조건을 확인하세요.
- 입찰자금. 최저매각가 555,800,000원 외에 실제 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 미납 관리비를 확인해 총취득비용을 계산하세요.
- 인도·명도. 선순위 대항력이 없는 전입자라도 실제 점유 중이라면 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유 상태를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
이 물건은 가격만 보면 관심을 가질 이유가 충분한 경매입니다. 감정가 794,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 555,800,000원으로 낮아졌고, 단지 최근 12개월 실거래 평균 764,041,666원의 72.7% 수준입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 본건 전용면적이 비교 실거래와 일치하는지 확인되지 않았고, 전입자 신미숙의 보증금과 확정일자도 미상입니다. 또한 근저당권의 변경·말소·승계 관계와 예상배당표의 계산 기준 사이에는 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다.
따라서 결론은 “가격은 긍정적, 권리 검증은 조건부”입니다. 선순위 대항력 위험은 확인된 전입일 기준으로 낮고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 총취득비용과 개별 호수 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재로서는 가격상의 장점을 인정하되, 확인되지 않은 사항 때문에 보수적인 판단이 필요한 물건입니다.