인천지방법원 2025타경508524. 인천 서구 석남동 591-7 소재 건물의 경매입니다. 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 현재 강제경매를 신청한 채권자는 김영예입니다. 청구금액은 61,617,534원이며, 매각기일은 2026.10.27입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 633,931,210원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 중심에는 2022.01.21 설정된 주식회사에스케이인베스트먼트대부의 채권최고액 299,000,000원 근저당권이 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전에 전입한 임차인들의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 591-7 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 건지로249번안길 6 (등기부 표기) |
| 물건종류 | 기타 · 건물 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임차권등기 범위 | 2층 103.45㎡ 전부 |
| 관련 토지 | 석남동 591-7 · 지목 대 · 면적 175.9㎡ |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 |
| 소유권 취득 | 2020.10.08 소유권이전 (매매원인 2020.06.18) |
| 감정가 / 최저가 | 633,931,210원 / 633,931,210원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김영예 / 61,617,534원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.21 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 을구 5번, 2022.01.21 근저당권입니다. 종전 한국토지주택공사 전세권 58,000,000원은 2013.07.31 해지되었으며, 2020.10.08 설정된 근저당권 260,000,000원도 2022.01.19 말소되었습니다.
반면 김영예의 주택임차권은 2024.05.20 등기되었지만, 그 기초가 되는 전입일은 2020.09.29, 점유개시일은 2020.11.14, 확정일자는 2020.11.20입니다. 임차권등기의 순위가 말소기준보다 뒤라는 이유만으로 선행 임차인의 대항력을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차 관련 인원 5명
임차 관련 인원은 김길보·김영애·백남성·이찬희·김영예의 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다. 다만 명단상 인원수와 실제 독립 임대차계약 수 및 점유관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길보 | 2009.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김영애 | 2020.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 백남성 | 2016.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이찬희 | 2011.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신청 2026.09.01 | 해당 없음 |
| 김영예 | 2020.09.29 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 있음 | 신청 2024.05.20 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준보다 앞서는 사실과 실제 대항력 성립은 구별됩니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 인원은 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 김영예의 대항력 및 우선변제 판단은 등기된 전입·점유·확정일자 기재를 전제로 합니다.
③ 인수위험과 실질취득금액
이 사건에서 실질취득금액은 단순한 낙찰가격만으로 판단할 수 없습니다. 매수인의 실제 부담은 낙찰가 + 인수하게 되는 미배당 보증금을 기준으로 평가해야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 633,931,210원 | 모델상 0원 | 633,931,210원 + 실제 인수금 |
| 1회 유찰 시 | 507,144,968원 | 모델상 0원 | 507,144,968원 + 실제 인수금 |
| 2회 유찰 시 | 405,715,974원 | 모델상 0원 | 405,715,974원 + 실제 인수금 |
회차별 인수액 0원은 확인된 채권만을 대상으로 한 배당 가정값입니다. 선순위 임차인의 미상 보증금 및 실제 배당관계가 반영된 확정 인수액이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 적정 입찰가격 판단 보류
현재 확인되는 물건의 감정가와 최저매각가는 633,931,210원입니다. 그러나 주변 동일 용도·규모의 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금이 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가만 시세와 비교하는 것도 충분하지 않으며, 임차인별 인수금을 확인한 후 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 633,931,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,739,312원 |
| 1. 임차인 김영예 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스케이인베스트먼트대부 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 김영예 | 61,617,534원 | 61,617,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 204,574,364원 |
기재된 예상배당을 옮긴 추정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 권리는 반영되지 않았으며, 실제 확정 배당표가 아닙니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계상되어 있습니다.
| 시나리오 | 최저가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 633,931,210원 | 0원 | 204,574,364원 |
| 1회 유찰(80%) | 507,144,968원 | 0원 | 79,055,984원 |
| 2회 유찰(64%) | 405,715,974원 | 21,358,720원 | 0원 |
표면적인 배당 시뮬레이션에서는 신건과 1회 유찰 시 채권자 미배당액이 0원입니다. 하지만 실제 선순위 임차인이 추가 배당을 받거나 이미 계산한 채권이 중복되어 있다면 배당의 구성과 결과는 달라집니다. 특히 채권자 미배당액이 0원이라는 사실은 매수인 인수액이 0원임을 의미하지 않습니다.
⑥ 토지·이용규제 및 환금성 메모
- 토지현황. 석남동 591-7은 지목이 대이고 면적은 175.9㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방이며 도로접면은 세로각지(가)로 표시됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이고, 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다. 건축물의 실제 이용상태와 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다. 이 수치는 해당 경매물건의 실거래 시세나 확정 매각가격을 의미하지 않습니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 구체적인 행위 제한과 경매취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 매각대상. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 건물 현황, 대지 권리, 제시외 건물의 구조와 사용 가능 여부를 검증해야 합니다.
- 환금성. 객관적인 거래사례가 확인되지 않아 매각 후 재판매 가능성과 적정 시장가격을 정량 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 김길보·김영애·백남성·이찬희의 실제 임대차계약, 보증금, 주민등록 및 점유관계를 확인하세요.
- 임차권등기 인수조건. 김영예의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 확인하세요. 미변제 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 임차인별 배당요구. 이찬희의 2026.09.01 배당요구와 김영예의 배당요구를 확인하고, 나머지 임차인의 배당요구 여부도 검토하세요.
- 신청채권 중복 검증. 김영예의 보증금과 61,617,534원 경매신청채권이 독립채권인지 확인하세요.
- 실질취득 계산. 낙찰가격에 인수할 미배당 보증금을 합산한 금액을 기준으로 투자 가능 여부를 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 관련 토지와 건물의 권리관계, 공부와 현황의 일치 여부를 확인하세요.
- 이용규제. 토지거래허가구역 관련 적용 여부와 건축물의 적법한 용도·사용 조건을 검토하세요.
- 최신 등기 및 명세서. 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 등기보다 남을 수 있는 보증금이 중요하다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 명료하지만 선순위 임차인의 실제 인수위험은 불명확한 물건입니다. 2022.01.21 근저당권을 기준으로 후순위 등기들이 정리된다고 해도, 선행 전입자가 가진 임차보증금 반환청구 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.
김영예의 60,000,000원 임차권등기에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있고, 다른 4명의 보증금은 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 어디까지나 계산상 가정이며, 이 숫자를 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
더구나 실거래 시세도 확인되지 않아 633,931,210원의 신건 가격이 적정한지 판단하기 어렵습니다. 향후 유찰로 최저가가 하락하더라도 인수보증금이 늘어날 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 선순위 임대차와 배당구조를 확정한 뒤 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
