480,200,000원
수원지방법원 2025타경52301. 하남시 망월동 더오페라1 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용된 집합건물입니다. 소유자 송선희는 2019.10.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,148,050,000원입니다. 같은 날 경남은행 명의로 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
현재 경매개시결정은 경남은행으로부터 채권을 양수한 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사가 신청한 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준일 이후의 경매개시결정과 하남시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입신고도 말소기준일 이후여서 대항력이 없으므로, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1134-2 더오페라1 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 1층 112호 · 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 송선희 (2019.10.24 소유권이전 · 거래가액 1,148,050,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 980,000,000원 / 480,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사 / 969,797,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황 | 기존 임차인의 사업장은 폐업 상태이며 내부 원상복구는 이루어지지 않은 것으로 조사 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.24 설정된 경남은행 근저당권입니다. 2022년 하남시 압류는 같은 해 말소됐고, 2023년 경남은행이 신청했던 종전 임의경매도 2025.01.31 취하를 원인으로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.05.28 경매개시결정, 2025.06.13 하남시 압류, 2025.06.24 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 전원홍 더 오페라 1층 112호 더오페라1차 과일얼라이브 사용 기재: 주거 | 2021.11.25 확정일자 미상 배당요구 미상 | 30,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전원홍의 전입일은 2021.11.25로 말소기준일인 2019.10.24보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원과 월 차임 2,000,000원이 기재돼 있어도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가 980,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 480,200,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 유찰률은 실제 거래 가능한 시장가격과 같은 개념이 아닙니다. 따라서 현재 가격을 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 480,200,000원 | 472,998,000원 | 547,002,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 336,140,000원 | 330,634,040원 | 689,365,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 235,297,999원 | 231,203,827원 | 788,796,173원 | 0원 |
유찰이 추가되면 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 미회수액입니다. 대항력 있는 임차인이나 인수되는 권리가 없으므로 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득은 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,202,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,020,000,000원 | 472,998,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 547,002,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 7,202,000원을 차감한 472,998,000원이 근저당 채권에 배당되고, 근저당 미배당은 547,002,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·공원·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 약 30미터 포장도로에 접하고, 동측으로 약 10미터 보행자도로 및 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용됐으나 기존 임차인의 사업장은 폐업 상태이고 내부 원상복구는 이루어지지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 대조. 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인하세요.
- 점유 현황. 전원홍의 현재 점유 여부, 폐업 이후 열쇠 인도 상태와 남은 시설물을 현장에서 확인하세요.
- 원상복구 범위. 내부 원상복구가 이루어지지 않은 상태이므로 철거 대상과 인테리어 재사용 가능 범위를 확인하세요.
- 세금 체납. 하남시와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 임차인 배당. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없지만 가격·현장 검증은 남는다
이 물건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 전원홍도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 비율은 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 기존 사업장이 폐업했고 내부 원상복구도 끝나지 않았으며, 세금 우선배당과 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 결론은 권리 구조는 통과, 가격과 현장은 보류입니다.