인천지방법원 2025타경514063. 인천 계양구 귤현동 부경캐슬빌 제4층 제403호, 등기상 임차권의 목적물이 전용 38.8㎡ 전부인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2022년 1월 5일 매매계약을 체결하고 1월 6일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 121,000,000원입니다. 이후 2023년 계양구 압류와 주택도시보증공사 가압류가 등기되었고, 2025년 11월 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청한 구조입니다.

그런데 이 사건에서 가장 중요한 권리는 금융기관 근저당이 아닙니다. 과거 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 경매 권리분석의 핵심은 계양구 압류보다 앞선 임차인의 전입과 확정일자입니다. 인천도시공사의 임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 전입신고와 점유개시 및 확정일자는 모두 2021년입니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위라 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기부상 경매의 말소기준권리는 2023년 1월 20일 계양구 압류입니다. 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 과거 대동새마을금고·중소기업은행·하나은행 근저당은 이미 말소된 이력으로, 현재 매수인 인수채무로 취급하지 않습니다.

특히 인천도시공사의 전입신고일은 2021.07.23, 점유개시일은 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.01입니다. 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 을구 7번 임차권등기는 2024.08.08 접수되었고 배당요구도 표시되어 있어 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부를 반드시 함께 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력과 중복 표기를 구분해야 한다

인천도시공사 임차권의 배당요구일은 2024.08.08, ‘보험’ 표기의 배당요구일은 2025.11.19입니다. 동일 전입·확정일자가 표시되어 있더라도 독립 임차인인지, 기존 임차보증금에 관련된 권리 표기인지 확인이 필요합니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 보증금이 따라온다

이 사건은 단순히 최저매각가의 할인율로 접근하면 위험합니다. 인천도시공사 보증금 121,000,000원은 대항력 있는 임차보증금이므로, 배당에서 부족한 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가가 보증금 이하로 내려가면 낙찰대금이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다.

실질취득 = 해당 회차 낙찰가 가정액 + 인천도시공사 예상 미배당 보증금. 집행비용 추정 및 배당 시나리오를 반영한 수치이며, 취득세·명도비·기타 부대비용과 확인되지 않은 추가 인수위험은 제외됩니다.

유찰 후 낙찰가가 보증금 121,000,000원보다 낮아지면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이전되어 전체 취득 부담은 보증금 수준을 하한으로 형성하게 됩니다. 이 사건의 시나리오에서는 집행비용을 반영한 결과 실질취득이 123,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

따라서 가격 판단의 기준은 1회 유찰 시 116,000,000원이나 2회 유찰 시 92,800,000원이 아니라, 각각 123,424,000원과 123,070,400원이라는 실질취득 부담입니다.

④ 예상배당표 (현재 신건 145,000,000원 낙찰 가정)

현재 신건에서 145,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,830,000원을 제외하고 인천도시공사에 보증금 121,000,000원 전액이 배당됩니다. 남은 21,170,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조이며, 서울보증보험 신청채권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추산됩니다.

일반 채권자의 청구액 합계는 1,144,580,273원이고, 예상 배당액은 21,170,000원, 일반 채권 미배당액은 1,123,410,273원입니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 일반 채권자의 미회수금과 대항력 임차인의 인수 대상 보증금은 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 실질취득과 비교해야 한다

이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 145,000,000원이 현재 시장에서 저렴한 수준인지 판단하기 어렵습니다. 또한 다세대주택은 같은 지역이라도 면적, 층, 건물 상태, 대지권, 임대차 및 환금성에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.

등기상 소유자 손재현의 2022년 매매가액은 121,000,000원입니다. 다만 이는 과거 취득가격이지 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 감정가와 과거 매매가액의 단순 차이만으로 투자 이익이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 귤현역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2010.03.18 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추었고, 제4층 403호가 대상입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고, 부지는 가장형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 거래사례가 가격 판단에 중요합니다. 인근 실거래 비교 없이 감정가만을 매각 가능 가격으로 보거나, 유찰 후 최저가를 곧바로 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 최우선 확인. 을구 7번 인천도시공사 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 반드시 원본과 대조하세요.
• 배당 및 조세채권 확인. 계양구 압류와 체납세금의 우선순위, 배당요구 종기, 임차보증금의 배당 가능액을 확인하세요. 신건 인수 0원은 확정된 면책이 아니라 예상배당의 결과입니다.
• 임차·점유관계 확인. 인천도시공사와 한승호의 실제 점유관계, ‘보험’ 및 ‘인천’ 표기의 정확한 권리자 명칭, 동일 임대차의 중복표기 여부를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 동일 전입일·확정일자를 가진 표기라고 해서 별개 임차인의 보증금을 임의로 합산하거나, 반대로 권리승계 관계를 확인하지 않은 채 제외하지 마세요.
• 유찰 시 실질취득 기준. 1회 유찰 123,424,000원, 2회 유찰 123,070,400원의 예상 실질취득을 기준으로 입찰 판단을 해야 합니다.
• 시세 검증. 부경캐슬빌과 귤현동 인근의 유사 규모 다세대주택 실거래, 매물 호가, 층·상태·대지권을 비교해 실제 회수가 가능한 가격을 확인하세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 공용관리비 미납 여부, 내부 수선 필요성과 인도 관련 비용을 점검하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계와 법원의 변경 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라, 끝까지 부담할 금액을 봐야 한다”

인천 부경캐슬빌 403호는 현재 신건 최저가 145,000,000원에서 인천도시공사 임차보증금 121,000,000원이 전액 배당될 것으로 추정되어, 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 바로 이 계산이 가장 주의해야 할 지점입니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 예상 인수액은 7,424,000원, 2회 유찰 시 30,270,400원입니다. 그 결과 실질취득은 각각 123,424,000원과 123,070,400원으로 최저가 할인율에 비해 크게 줄어들지 않습니다. 이는 보증금 승계형 경매에서 최저가 할인만으로 투자성을 판단하면 안 되는 이유입니다.

또한 임차관계의 일부 명칭과 보증금이 미확인 상태이고, 계양구 압류에 따른 실제 조세배당 우선순위 역시 검증해야 합니다. 현재 시세를 뒷받침할 유사 실거래 비교도 충분하지 않습니다. 일반 채권자의 거액 미배당은 곧바로 매수인 채무가 되지 않지만, 대항력 있는 임차보증금의 미변제액은 매수인의 실제 부담으로 남을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·배당·시세의 추가 검증입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 유찰 할인율이 아니라, 대항력 임차인의 최종 배당액과 매수인이 떠안을 수 있는 보증금, 그리고 그 합계가 실제 시장가격보다 충분히 낮은지에 있습니다.