인천지방법원 2026타경204. 가좌동 144-77에 위치한 벽돌조 2층 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고 토지면적은 105.9㎡입니다. 현재 소유자는 박수미로, 2025.09.02 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2025.09.10 주식회사성도약품을 근저당권자로 하는 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
여기서 구조가 복잡해집니다. 근저당권 설정 이후 신용보증기금의 251,100,000원 가압류, 신한저축은행의 소유권이전등기말소 청구권 관련 가처분, 신용보증기금의 근저당권말소 청구권 관련 가처분이 차례로 등장합니다. 경매개시결정의 채권자는 서로신용협동조합(변경 전 서구신용협동조합)으로 나타납니다. 경매를 신청한 채권자, 말소기준 근저당권자, 가처분권자가 서로 다른 구조입니다.
여기에 말소기준보다 일찍 전입한 3명이 있습니다. 이들이 실제 임차인인지, 이전 소유자나 그 관계인인지, 보증금을 지급한 사실이 있는지부터 검증해야 합니다. 특히 조영철과 조영진은 과거 소유권 등기 및 근저당 채무자 기록과 이름이 일치합니다. 단순히 전입일이 빠르다는 이유로 대항력을 확정해서도 안 되고, 반대로 관계인일 가능성이 있다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험을 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 144-77 도로명주소: 가정로112번길 3-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브위기와 2층건 · 돌붙임 및 적벽돌 치장쌓기 마감 · 알미늄샷시 창호 |
| 토지 | 105.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 자루형 평지 · 소로한면 |
| 소유자 | 박수미 (2025.09.03 소유권이전등기 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 250,440,420원 / 250,440,420원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2025.09.10 · 을구 6번 · 주식회사성도약품 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 서로신용협동조합 (변경 전 서구신용협동조합) |
| 청구금액 | 15,092,233원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가처분은 별도 검토
말소기준은 2025.09.10 주식회사성도약품 근저당권입니다. 그보다 앞선 서인천농업협동조합, 가좌1동새마을금고 및 서구신용협동조합의 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 나타나므로 현재의 선순위 근저당권으로 합산하지 않습니다.
후순위에 해당하는 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 일반적인 매각소멸 대상입니다. 가처분 2건 역시 매각소멸로 분류돼 있으나, 그 내용이 일반적인 처분금지가처분과 다른 쟁점을 포함한다는 점에 주의해야 합니다.
주식회사 신한저축은행이 채권자로 기재되어 있으며, 피보전권리는 사해행위취소로 인한 소유권이전등기말소등기청구권입니다. 소유권이전의 효력을 다투는 취지의 권리입니다.
을구 6-1번 · 2026.01.13
신용보증기금이 채권자로 기재되어 있으며, 피보전권리는 사해행위취소로 인한 근저당권말소등기청구권입니다. 성도약품 근저당권의 설정을 다투는 취지의 권리입니다.
두 가처분은 후순위로 표시돼 있지만, 기초가 되는 사해행위취소 청구의 진행상황과 매각 후 등기정리 가능성을 확인해야 합니다. 후순위라는 사실만으로 관련 분쟁이 매수인에게 아무 영향도 없다고 단정할 수 없습니다.
② 전입자 분석 — 3명 모두 말소기준 이전 전입
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 전입자는 조풍현·조영철·조영진 3명입니다. 모두 2025.09.10 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 다만 보증금, 확정일자, 임차 공간 및 실제 임대차관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 타당합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조풍현 | 2006.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영철 | 2005.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영진 | 2014.04.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차계약의 진정성 및 보증금 지급 여부를 함께 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 보증금은 산정할 수 없습니다.
조영진은 2004.03.25 소유권이전등기의 소유자이며, 과거 가좌1동새마을금고 및 서구신용협동조합 근저당권의 채무자로 기록돼 있습니다.
이들이 소유자·채무자 또는 관계인으로서 점유하고 있을 가능성과 실질적인 임대차관계가 존재할 가능성을 구분해야 합니다. 가장임차인 여부를 의심해 볼 사정은 있지만, 이름 일치만으로 허위 임차인이라고 결론 내릴 수 없습니다.
실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 배당 후에도 반환되지 않은 부분이 있다면, 매수인이 그 미배당 보증금을 부담할 위험이 있습니다.
실질취득가 = 실제 낙찰가 + 매수인 인수 보증금
특히 유효한 대항력 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금이 그 보증금에 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 실질취득가가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 하락해도 실제 취득비용이 그만큼 감소한다고 보장할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,440,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,306,166원 |
| 1. 근저당 · 주식회사성도약품 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 251,100,000원 | 96,134,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 집행비용 4,306,166원을 공제한 뒤 성도약품 근저당권에 150,000,000원, 신용보증기금 가압류에 96,134,254원을 배분하는 구조입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 단순 추정이며, 실제 피담보채권액 및 다른 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
신용보증기금의 가압류 청구금액 251,100,000원 가운데 154,965,746원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 보증금은 전혀 다른 개념입니다. 후순위 가압류의 미배당을 그대로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
과거 서구신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 기록돼 있으므로, 현재 경매신청의 권원과 실제 배당순위, 신청채권의 성격을 경매기록과 채권계산서를 통해 별도로 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 250,440,420원 | 154,965,746원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 200,352,336원 | 204,352,597원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 160,281,868원 | 243,862,078원 | 미확정 |
최저매각가는 유찰 시 200,352,336원, 다시 유찰되면 160,281,868원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 204,352,597원, 243,862,078원으로 증가합니다.
이 수치만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 미배당 채권 자체는 통상 낙찰자의 인수채무가 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 별도 인수 위험이 될 수 있기 때문입니다. 특히 이 물건은 전입자 3명의 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 유찰이 반복되더라도 실질취득비용을 계산할 수 없는 상태라면 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
일반적인 주택보다 거래 조건이 개별적인 토지·주택 일괄매각이며, 제시외 건물과 점유관계까지 검토해야 합니다. 보증금 인수 가능성을 해소하고 실제 총취득비용을 계산한 다음에야 가격 비교가 가능합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 가좌1동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위기와 2층 주택으로, 돌붙임·적벽돌 치장쌓기 및 알미늄샷시 창호 등으로 마감돼 있습니다. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 105.9㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 평지의 자루형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지의 개별공시지가는 1㎡당 1,132,000원입니다.
- 규제. 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역 표시는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 사항으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 기간이 기재돼 있습니다. 매각 시점의 실제 적용 규제는 별도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 나타나지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 건물별 현황과 매각 범위를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택 성격의 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형 거래가격만으로 쉽게 비교하기 어렵습니다. 자루형 토지의 이용 효율, 건물 상태 및 점유관계가 향후 매각 가능성과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 조풍현의 점유와 임대차관계. 2006.06.14 전입자의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금 지급 여부와 반환 상태를 확인해야 합니다.
- 조영철·조영진의 법적 지위. 이전 소유자 및 근저당 채무자로 기재된 인물과 전입자의 동일성, 친족·관계인 여부, 실제 임대차 성립 여부를 대조해야 합니다.
- 확정일자와 배당요구. 전입자 3명의 임차권 성립, 확정일자, 배당요구 및 보증금 액수에 따라 우선변제 가능성과 잔여 인수금이 달라집니다.
- 사해행위취소 소송. 신한저축은행의 소유권이전등기말소 관련 가처분과 신용보증기금의 근저당권말소 관련 가처분에 대해 본안소송 진행 여부와 판결·취하·해제 상태, 낙찰 후 등기정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당관계. 서로신용협동조합의 청구금액 15,092,233원에 대한 경매신청 권원 및 배당계산상 0원 처리 이유를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 건물과 토지의 매각 범위, 제시외 건물의 실제 구조·면적, 타인 소유 부분 또는 미등기 부분의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 및 주소 일치. 서구·서해구 주소 표기 차이를 대조하고 건물·토지 등기부, 지적도, 건축물대장, 매각목록의 물건 동일성을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 단순 낙찰가 외에 미반환 보증금, 점유 인도 및 건물 관련 추가 비용, 세금·관리비 등 실제 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 주택 상태와 토지의 이용가치가 유사한 실제 거래사례를 대조한 뒤 총취득비용을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
다만 이러한 요소만으로 매수인 인수 0원 또는 권리상 안전이라는 최종 결론을 내릴 수는 없습니다.
신건 최저가가 감정가와 같다는 사실 외에 충분한 가격상 안전마진을 인정할 근거도 확보되지 않았습니다. 매수인의 총취득비용과 권리관계가 확정되기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 실제 인수 위험 0원”
인천지방법원 2026타경204는 단순한 저가 주택 경매가 아닙니다. 2025.09.10 성도약품 근저당권이 말소기준이라는 점은 분명하지만, 그보다 먼저 전입한 3명의 실질적인 점유·임대차관계가 확인되지 않았습니다. 여기에 소유권이전과 근저당권을 각각 다투는 사해행위취소 관련 가처분 2건이 더해져 있습니다.
예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 나타나지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금을 포함해 법률상 위험이 모두 해소됐다는 의미가 아닙니다. 감정가이자 최저가인 250,440,420원으로 낙찰되더라도, 유효한 대항력 임차인의 미반환 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다.
더욱이 실거래 기준 가격 우위를 입증할 만한 비교가 확정되지 않았습니다. 현재는 신건이고, 매각기일은 2026.10.27입니다. 점유자 신분·보증금·가처분 본안소송·배당순위를 먼저 확정해야 하며, 그 전에는 유찰 여부와 관계없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단: D등급. 낮은 평가는 확정적인 권리 하자가 발견됐다는 뜻이 아니라, 매수인의 인수 위험과 소유권 관련 분쟁의 영향을 신뢰성 있게 확정할 수 없는 상태를 반영합니다. 이 물건의 우선순위는 저가 낙찰이 아니라 권리 불확실성의 해소입니다.
