인천지방법원 2026타경255. 부평구 산곡동 한화아파트 102동 703호가 경매로 나왔습니다. 철근콘크리트조 19층 건물의 7층에 위치한 아파트로, 소유자는 김응배입니다. 등기부를 보면 과거 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 이루어졌고, 가압류와 압류, 종전 경매개시결정까지 등장합니다. 권리관계가 단순한 사건은 아니지만, 현재 분석의 출발점은 분명합니다. 2017.11.30 설정된 우리은행 근저당권 178,200,000원이 말소기준권리입니다.
이후 등록된 한국씨티은행 가압류, 국세 및 지방세 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 매수 위험이 완전히 같지는 않습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 배당표에도 별도 검토가 필요한 부분이 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 말소 구조보다 점유 확인·세금채권·배당 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 124-23 한화 102동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 원적로 361 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 19층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김응배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 167,440,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2017.11.30 · 을구 7번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 178,200,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 2017.11.30 접수되었고 채권최고액은 178,200,000원입니다. 그보다 앞서 등기되었던 한국주택은행, 한국외환은행 등의 근저당권은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 따라서 과거 등기금액들을 현재 인수채무처럼 모두 합산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 핵심 권리는 2024.12.17 한국씨티은행 가압류 73,005,226원, 2025.11.07 국세 압류, 2026.03.18 한국주택금융공사 경매개시결정, 2026.06.12 인천광역시 압류입니다. 모두 매각에 따른 말소 대상인 것으로 분류됩니다. 다만 세금채권은 등기상 압류가 말소되더라도 법정기일과 배당순위에 따라 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.
② 점유·임차 및 가격 판단 — 확인이 먼저다
감정평가상 현재 아파트로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 그 사실만으로 소유자가 직접 거주하거나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
가격에서도 서두를 근거가 충분하지 않습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 342,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않아 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 342,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 273,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 218,880,000원 | 64% | 0원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 인수액은 확인된 권리·배당 조건을 전제로 한 추정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,588,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 178,200,000원 | 178,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 73,005,226원 | 73,005,226원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 85,206,774원 |
위 표는 집행비용·우리은행 근저당·한국씨티은행 가압류를 반영한 단순 예상배당입니다. 국세·지방세 채권 및 별도로 확인이 필요한 신청채권자의 배당은 포함되어 있지 않아 실제 소유자 잔여금과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 근저당 배당은 채권최고액을 사용한 추정입니다.
이 예상표에서는 매각대금 342,000,000원 중 집행비용 5,588,000원을 제외하고, 우리은행 근저당에 178,200,000원, 한국씨티은행 가압류에 73,005,226원을 배당합니다. 따라서 채권자 예상배당 합계는 251,205,226원이며, 잠정적으로 소유자에게 85,206,774원이 돌아가는 것으로 계산됩니다.
④ 유찰 시 배당구조 변화
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 251,205,226원 | 0원 | 85,206,774원 |
| 1회 유찰 80% | 251,205,226원 | 0원 | 17,764,374원 |
| 2회 유찰 64% | 215,015,680원 | 36,189,546원 | 0원 |
신건에서는 반영된 채권액이 모두 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 가정에서도 같은 채권액이 전액 배당되지만 잠정 소유자 잔여금은 17,764,374원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 가정에서는 반영된 채권 중 36,189,546원이 미배당되고 소유자 잔여금은 없어집니다.
그러나 여기서 중요한 구별이 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 금액은 동일하지 않습니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조라면 채권자의 미배당이 발생해도 그 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션에서도 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 인천부마초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 전철역인 산곡역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 7층 703호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고 샷시 창호, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다. 토지는 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 이 기간은 지났으므로 매각기일에 적용되는 규제 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 세대 내부의 실제 관리상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 아파트 용도와 교통 접근성은 확인되지만 실제 거래량·최근 거래가격·가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 매도 용이성과 적정 회수가격을 확정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 전입세대, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부가 가장 먼저 해결할 사항입니다.
- 말소기준 확인. 2017.11.30 우리은행 근저당을 기준으로 권리의 소멸 여부를 재확인하고, 말소 처리된 과거 근저당권과 2026.02.27 근저당권 이전 이력의 관계도 원본 등기로 검증해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검토. 한국주택금융공사의 청구액 167,440,840원과 예상배당 0원의 관계를 확인해야 합니다. 다른 담보권과의 관계 및 별도 채권 존재 여부를 추측만으로 처리해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 확인. 부평세무서장과 인천광역시의 압류에 관련된 체납액·법정기일·우선순위를 확인하여 실제 배당 가능액을 다시 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 342,000,000원이 동일 단지의 최근 실거래와 비교해 경쟁력 있는지 확인해야 합니다. 유찰 후 가격도 실거래 시세와 비교하지 않으면 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 성격에 따라 인도명령·명도협의 부담이 달라집니다. 공용부분 미납 관리비와 부대비용도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 전입세대 열람자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”만으로는 충분하지 않다
이 물건은 2017년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸되는 구조이며, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 정리만 놓고 보면 긍정적인 부분입니다.
그렇지만 입찰 판단의 핵심은 따로 있습니다. 첫째, 임대관계가 미상이라 대항력 있는 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 국세·지방세 압류 및 신청채권자 청구액 167,440,840원의 예상배당 0원이라는 배당 검증 문제가 남아 있습니다. 셋째, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 342,000,000원을 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차·배당·가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다. 단순히 신건인지 유찰 물건인지보다 실제 점유와 인수 가능성을 먼저 정리하고, 실거래가격을 확인한 다음 입찰 상한을 판단하는 것이 적절합니다.
