인천지방법원 2026타경500628. 인천광역시 계양구 병방동에 자리한 신명진달래아파트 102동 1층 103호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 167,000,000원이며, 유찰 없이 첫 매각기일을 맞는 신건입니다.
등기 흐름을 보면 현재 소유자는 이동영입니다. 2015년 5월 15일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 기재된 거래가액은 96,000,000원입니다. 이후 여러 차례 담보권 설정과 말소가 있었으나, 현재 경매의 말소기준이 되는 권리는 2021년 6월 29일 설정된 계산새마을금고 근저당권(채권최고액 84,000,000원)입니다.
이 근저당권은 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026년 임의경매를 신청했습니다. 따라서 과거 금융기관의 담보권 이력을 전부 현재 부담으로 합산하면 안 됩니다. 이미 말소된 근저당권·전세권과 현재 유효한 담보권을 구분하는 것이 이번 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 383 신명진달래아파트 제102동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 병방시장로61번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 지상 6층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 시멘트몰탈 위 페인트 마감 |
| 소유자 | 이동영 (2015.05.15 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 | 167,000,000원 |
| 최저매각가 | 167,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 66,408,539원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29 을구 15번 계산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 권리 승계 | 2025.11.11 한국자산관리공사로 근저당권 이전 |
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 현장 점유관계 확인 필요 |
| 예상 인수금액 | 0원 (등기상 권리 및 배당 가정 기준) |
① 권리 흐름 — 기존 담보권은 정리되고, 현재 근저당권이 말소기준
권리 흐름에서 가장 먼저 구별해야 할 사항은 과거에 설정됐던 담보권이 현재도 남아 있는지입니다. 한국주택은행, 계양농업협동조합, 신한은행, 국민은행, 엠캐피탈대부 관련 종전 담보권과 전세권은 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 이들의 종전 채권최고액을 모두 더해 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 현재 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 실제 소유자 점유인지, 제3자의 거주 또는 임대차관계가 존재하는지 매각물건명세서와 현황조사, 현장 확인을 통해 검증해야 합니다. 특히 임대차의 전입일·점유 개시일 등에 따라 별도 권리판단이 필요할 수 있으므로 명도 부담까지 없다고 단정하지는 않습니다.
② 가격 검증 — 신건 167,000,000원, 시세와 비교하기 전에는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 167,000,000원입니다. 예상 인수금액이 0원이라는 가정하에서는 최저가에 낙찰될 경우 경매대금과 인수액을 합한 실질취득금액도 167,000,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
중요한 것은 이 금액이 인근 실거래 시세에 비해 어느 수준인지입니다. 최근 거래가격과 동일·유사 평형의 거래 평균을 확인하지 않은 상태에서는 감정가가 높거나 낮다고 단정할 수 없습니다. 과거 소유권이전 당시의 거래가액 96,000,000원 역시 현재 시세를 대신하는 지표로 사용할 수 없습니다.
회차별 최저매각가 시나리오
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 167,000,000원 | 0원 | 167,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 133,600,000원 | 0원 | 133,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 106,880,000원 | 0원 | 106,880,000원 |
실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라고 가정한 금액입니다. 취득 관련 세금과 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰을 예고하거나 향후 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
첫 유찰 시 최저가는 133,600,000원, 두 번째 유찰 시에는 106,880,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 각 가격이 실제 시장에서 경쟁력 있는 수준인지 판단하려면 동일 단지의 최근 거래와 비교해야 합니다. 유찰에 따른 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 79,862,000원 |
계산새마을금고 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 권리입니다. 위 표는 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산한 단순 예상배당이며, 실제 확정채권액·배당순위·당해세·최우선변제 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
최저매각가 167,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,138,000원을 공제하고 근저당 채권최고액 기준으로 84,000,000원을 배당한 뒤 79,862,000원이 소유자에게 남는 구조입니다.
다만 한국자산관리공사의 경매 청구금액은 66,408,539원으로, 배당표에서 사용한 채권최고액 84,000,000원과 다릅니다. 채권최고액은 실제 채무잔액을 의미하지 않으므로, 예상배당 84,000,000원을 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서와 배당절차에서 확정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 병방동 소재 인천병방초등학교 북서측 인근입니다. 아파트단지와 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로, 주변에 재래시장, 근린생활시설, 주상용 부동산 및 학교 등이 위치합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 6층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감이고, 알루미늄샷시 및 하이샤시 창호 등이 설치돼 있습니다. 전기·난방·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 진입로가 외곽 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 수도권 과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 공항시설 관련 장애물제한표면구역 등도 포함되므로 별도 건축·개발계획이 있다면 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 수리 상태 및 실제 설비 작동 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트 용도로 사용되고 있으나 동일 단지의 최근 거래량과 거래가격 수준이 확인되지 않아 매도 소요기간과 환금성을 단정하기 어렵습니다. 특히 본건의 1층 조건을 반영한 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 검증. 신명진달래아파트의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 동일·유사 면적의 층별 거래를 확인하세요. 감정가 167,000,000원이 실제 거래 수준보다 높은지 낮은지 판단하는 것이 가장 중요합니다.
- 등기부 최종 확인. 2021.06.29 을구 15번 근저당권과 2025.11.11 을구 15-1번 근저당권 이전 관계를 확인하고, 종전 담보권 및 전세권 말소 여부, 경매 진행 중 새로 발생한 권리를 다시 점검하세요.
- 배당채권액 확인. 한국자산관리공사의 청구금액은 66,408,539원이며, 배당 계산은 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 실제 배당요구액과 채권계산서를 확인해 예상배당이 적절한지 검증해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 점유형태가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료와 현장 확인을 통해 실제 거주자 및 임대차관계를 조사하세요.
- 1층 현장상태 확인. 일조·채광·프라이버시·소음·결로·누수 여부와 내부 수리상태를 확인하세요. 동일 단지라도 층과 내부 상태에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 및 부대비용. 장기 체납된 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용을 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함해 총 취득자금을 계산하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 167,000,000원, 1회 유찰 가정 133,600,000원, 2회 유찰 가정 106,880,000원을 실제 시세와 비교한 뒤 목표 입찰가격을 정하세요. 유찰 후 가격이라고 무조건 저렴한 것은 아닙니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각 예정이므로 기일 변경·취하·정지 여부를 확인하세요. 입찰 전 법원의 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 검증 전”
신명진달래아파트 102동 103호는 권리 흐름 자체는 비교적 단순한 경매물건입니다. 2021년 계산새마을금고 근저당권이 말소기준이며 한국자산관리공사로의 이전은 동일한 담보권의 승계입니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 신고된 임차인은 없습니다. 예상 매수인 인수금액도 0원입니다.
그러나 좋은 경매물건을 고르는 기준이 권리분석에만 있는 것은 아닙니다. 현재 신건 최저매각가는 167,000,000원인데, 최근 실거래와 비교한 가격 수준은 아직 검증되지 않았습니다. 따라서 이 가격이 싸다고 말할 근거도, 높은 수익을 기대할 근거도 확보되지 않았습니다.
신건에 바로 응찰하기보다는 최근 시세와 1층 가격 수준, 실제 점유관계, 관리비 및 부대비용을 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다. 이후 실거래 시세와 총 취득비용을 비교해 적정 입찰상한을 정해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 판단 보류. 이 사건의 승부처는 말소되는 담보권의 크기가 아니라 실제 시장가격보다 유리한 금액으로 취득할 수 있는지에 있습니다.
