수원지방법원 2025타경52304. 경기도 광주시 쌍령동 쌍령낙원타운하우스 21동 3층 301호, 전용 80.1㎡ 다세대주택입니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 195,000,748원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가보다 박상구 명의 임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.09.08, 확정일자는 2021.09.17, 전입 및 점유개시일은 2021.10.15, 보증금은 185,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 원칙적으로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 권리라고 적시됐습니다.
다만 주택도시보증공사는 2026.04.29 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 유지되고 실제 말소까지 이행된다는 전제에서는 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 228-17 쌍령낙원타운하우스 제21동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 80.1㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.04.23 · 21동 8세대 |
| 소유자 | 김상훈 (2019.09.24 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,748원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 확인이 전부다
박상구의 전입·점유개시일은 2021.10.15로 현재 존속하는 2022.03.31 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다. 따라서 확약서가 없었다면 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 이번 사건에서는 2026.04.29 확약으로 그 위험이 해당 임차권에 한해 해소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상구 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 185,000,000원 | 2021.10.15 2021.09.17 | 있음 → 포기 확약 | 우선변제권 주장 | 주택도시보증공사 양수 |
실제 임차인은 박상구 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 박상구로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2024.01.26 이뤄졌습니다.
* 원래 매각물건명세서 문구대로라면 임차보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.04.29 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 1건
동일 건물·동일 전용면적 80.1㎡의 확인된 실거래는 2023.08 3층 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 154,700,000원은 이 비교거래의 61.9%입니다. 확약 전제 실질취득액도 최저가와 같은 154,700,000원이므로 가격 비교 기준 역시 154,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 80.1㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 80.1㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교거래보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 다만 2023.08 거래 1건만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 8세대 소규모 다세대는 아파트 대단지보다 거래 빈도가 낮고, 내부 상태·주차·도로 조건에 따라 개별 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 61.9%라는 비율만으로 고평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 142,800,000원 | 17,334,200원 |
| 4. 근저당 · 오상윤 | 187,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김정숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김정숙 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오창열 | 51,966,849원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 195,000,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 154,700,000원 가정 시 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 151,734,200원, 전체 미배당액은 709,933,397원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 위 배당표에는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재된 농협은행·신한은행·오상윤 담보권이 포함돼 있으므로 실제 배당순위로 단정하지 말고 원본을 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 광주푸른초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 523.0㎡, 공시지가는 726,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 동일면적 거래 표본이 1건이라 매도 시점의 가격 확인과 거래 성사 속도에 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.29 확약서의 제출 주체, 대상 부동산, 박상구 임차권, 대항력 포기 및 무조건 말소 문구를 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 배당 부족 여부와 무관하게 을구 10번 임차권등기를 말소해 준다는 조건이 실제 매각 후 이행되는지 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 배당 시뮬레이션에 포함된 농협은행·신한은행·오상윤 근저당은 등기부상 말소 기록이 있으므로 집행법원 기록과 대조하세요.
- 점유·인도 상태. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인하고, 잔존 점유자가 있다면 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 시세 표본 보완. 250,000,000원 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 인근 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 내부 상태. 2012.04.23 사용승인 건물로 내부 수리비, 누수, 난방, 창호 및 공용부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 수도·전기·가스 정산 상태를 관리 주체에 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역을 포함한 이용 제한이 향후 처분과 활용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
현재 최저가 154,700,000원은 확인된 동일면적 실거래 250,000,000원의 61.9%로 가격상 간격이 큽니다. 하지만 이 물건의 성패는 할인율이 아니라 185,000,000원 임차권을 0원으로 만드는 확약서에 달려 있습니다.
2026.04.29 확약이 유효하고 매각 후 임차권등기가 실제 말소된다면 매수인의 실질취득은 154,700,000원, 인수는 0원*입니다. 반대로 확약의 대상·효력·이행 조건이 불명확하다면 대항 가능한 임차권의 미배당 잔액 문제가 다시 살아납니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 실거래 1건이라는 환금성 제한과 배당순위의 불일치까지 있어 확약서와 원본 기록을 확인한 사람에게만 의미 있는 조건부 기회입니다.