실질취득·인수 추정치는 등기상 갱신보증금 205,000,000원이 유효하고, 해당 임차권자가 집행비용 공제 후 매각대금에서 우선배당받는다는 가정으로 계산했습니다. 실제 배당순위·보증금 확정액·인수액이 달라지면 실질취득액도 변동합니다.
인천지방법원 2026타경500810. 인천 미추홀구 주안동 월드클래스 제3층 제304호, 전용 59.95㎡의 오피스텔입니다. 지상 13층 건물의 3층에 있고, 월드클래스는 2018년 준공된 28세대 규모의 소규모 건물입니다. 소유자는 송명호이며, 한국주택금융공사가 청구금액 214,086,069원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 임차권등기 자체가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 임차보증금까지 매각으로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기에 적힌 주민등록일과 점유개시일은 2019.04.22, 확정일자는 최초 2019.04.19입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 결국 임차권의 원래 대항요건과 배당에서의 실제 변제 여부가 이 사건을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 3층 304호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 석정로 390-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.95㎡ · 지상 13층 중 3층 |
| 건물현황 | 2018.09.19 준공 · 28세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 송명호 · 단독소유 · 2019.04.22 소유권이전 등기 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 임차권등기 존재 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 214,086,069원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 · 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 844,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 임차인의 존재
따라서 을구 1번 임차권등기의 접수일이 말소기준권리보다 늦더라도, 임차보증금의 미변제 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 단순히 등기 접수 순서만 비교해 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 보증금 205,000,000원의 무게
등기상 확인되는 개인 임차인은 권진호 1명입니다. 별도로 금융공사 명의의 신고 기록도 있으나, 보증금은 0원으로 표시되어 있습니다. 금융공사 기록이 보증금 대위·승계에 해당하는지, 별도의 독립된 임차권 행사인지 확정되지 않았으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 두 기록의 법률관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 권리자 / 점유 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
권진호 304호 · 59.95㎡ · 주거용 임차권등기 |
205,000,000원 최초 199,000,000원 갱신 205,000,000원 |
주민등록·점유: 2019.04.22 최초 확정: 2019.04.19 갱신 확정: 2021.03.30 |
인수위험 등기상 선순위 대항요건 기록 · 명세서 인수 명시 |
가능성 높음 원본·배당순위 확인 필요 |
미확인 |
|
금융공사 별도 신고 기록 · 권리관계 확인 필요 |
0원(신고 표시) | 2019.04.22 / 2019.04.19 |
있음 표시 권리주체 확인 필요 |
있음 표시 청구범위 확인 필요 |
미확인 |
권진호의 보증금·주민등록·점유·확정일자는 임차권등기 기재를 기준으로 했습니다. 별도 임차인 신고에서는 권진호의 전입일과 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 주민등록·점유 유지 여부와 현재 유효한 보증금은 원본 서류 대조가 필요합니다. 금융공사 기록을 별도 205,000,000원의 임대차로 산정하지 않았습니다.
등기상 보증금 205,000,000원이 유효하다는 전제에서, 실제 배당액이 이를 충족하지 못하면 매수인은 미배당 잔액을 부담할 수 있습니다. 이 사건의 인수액은 임차권자에게 실제로 얼마가 배당되는지에 따라 달라집니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 가격 메리트가 없다
월드클래스의 실거래는 총 7건입니다. 전체 거래 평균은 205,714,285원이지만, 2021년과 2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 가격을 판단하는 기준으로는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 193,000,000원이고, 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -8.4%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 54.59㎡ | 11층 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 3층 | 178,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 9층 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 58.67㎡ | 13층 | 172,000,000원 |
| 2024.06 | 58.67㎡ | 12층 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 54.59㎡ | 13층 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 54.59㎡ | 11층 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
최신 거래인 2026년 9월의 208,000,000원만 보면 최저가 207,000,000원과 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 이 거래의 전용면적은 54.59㎡로 본건 59.95㎡와 다릅니다. 오히려 본건과 면적·층이 가까운 2026년 6월 거래는 59.88㎡·3층·178,000,000원이고, 전용면적이 정확히 같은 2025년 8월 거래는 59.95㎡·9층·180,000,000원입니다.
현재 최저매각가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다. 선순위 임차권에 우선배당한다고 가정한 실질취득 추정액 208,698,000원으로 비교하면 최근 평균의 약 108.1%까지 올라갑니다. 최저가 기준으로도, 실질취득 기준으로도 최근 평균보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
다음은 집행비용과 등기상 채권자 청구액을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,698,000원을 공제한 203,302,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자인 한국주택금융공사에는 배당이 없는 형태입니다. 다만 이 배분은 선순위 임차권자의 우선배당을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 청구금액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매신청 · 한국주택금융공사 | 214,086,069원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,058,086,069원 | 203,302,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 854,784,069원 |
채권자 미배당액 854,784,069원 전체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 채권자 배당계산에서 매수인 인수액이 0원으로 산출되었다고 해서 선순위 임차보증금까지 0원으로 확정되는 것도 아닙니다. 임차권자 배당·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
임차권의 대항력·우선변제권이 유효하다면 해당 임차보증금이 가압류보다 먼저 변제될 가능성이 있어, 위 배당 시뮬레이션의 주택도시보증공사 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차권자가 얼마를 배당받을지 먼저 확인해야 매수인 인수액을 산정할 수 있습니다.
실질취득 계산 — 유찰해도 보증금 부담이 따라온다
등기상 갱신보증금 205,000,000원 전액이 유효하고, 임차권자가 집행비용을 공제한 매각대금에서 우선배당받는다고 가정한 조건부 계산입니다. 이 경우 매수인이 부담하는 미배당 보증금은 205,000,000원에서 임차권자의 실제 배당액을 뺀 금액입니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 임차권 배당 가정 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 1,698,000원 | 208,698,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 42,518,400원 | 208,118,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 75,174,720원 | 207,654,720원 |
각 회차의 임차권 배당 가정액은 해당 회차의 채권자 배당가능액을 임차권자에게 우선 배분한 것으로 재해석한 값입니다. 이는 실제 확정 배당이 아닙니다. 집행비용 추정액이 낙찰가에 따라 변동하므로 실질취득 추정액에는 소폭 차이가 있습니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등은 별도입니다.
더구나 임차권 우선배당을 전제로 한 이 계산이 실제 배당순위와 다를 경우, 매수인이 부담하는 잔액이 더 커질 가능성도 있습니다. 배당표 검증 전에는 안전한 실질취득 상한을 확정하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북서측 인근. 주변은 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.19 준공, 28세대 규모의 오피스텔. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 건물 북측은 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 중첩되어 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,123,000원입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.22 민간임대주택등기가 접수되어 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기되어 있습니다. 경매 이후 관련 행정상 의무·등록 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 28세대 소규모 건물로, 확인되는 실거래도 7건입니다. 전용면적과 층이 다른 거래가 섞여 있고, 최근 가격 추세가 -8.4%인 만큼 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권자의 대항력 원본 확인. 권진호의 2019.04.22 주민등록·점유개시, 2019.04.19 최초 확정일자, 2021.03.30 갱신 확정일자를 주민등록·임대차계약서·임차권등기와 대조해야 합니다.
- 보증금 현재액 검증. 최초 199,000,000원과 갱신 205,000,000원 중 현재 유효한 임차보증금 및 실제 변제·반환 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 주택도시보증공사 가압류보다 선행하는 임차권의 우선변제 여부와 배당가능액을 확인해야 합니다. 임차권자에 대한 배당이 빠진 채권자 중심 계산을 그대로 믿어서는 안 됩니다.
- 금융공사 명의 관계 확인. 별도 신고된 금융공사가 권진호의 보증금에 대한 대위·승계주체인지, 독립된 권리자인지 확인해야 합니다. 보증금 중복산정도, 근거 없는 승계 확정도 피해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 비교. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 늘 수 있습니다. 현재 추정 실질취득 208,698,000원을 최근 평균 193,000,000원 및 유사면적 거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 여부만으로 현재 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유·인도 가능 여부와 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 및 실제 집행비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 확인. 등기된 임대의무 및 임대사업자 등록 상태, 매각 이후 적용되는 행정상 의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 확인하고, 배당순위와 인수금액에 관한 전문가 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 더한 금액을 보라”
월드클래스 304호는 단순히 207,000,000원에 나오는 신건 오피스텔이 아닙니다. 등기상 205,000,000원의 갱신보증금이 있고, 매각물건명세서에는 미배당 임차보증금 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 매각가가 내려간다고 해서 실제 취득비용까지 같은 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다.
임차권자가 우선배당받는다는 조건으로 계산해도 현재 실질취득 추정액은 208,698,000원, 2회 유찰 시에는 207,654,720원으로, 최근 12개월 실거래 평균 193,000,000원을 계속 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세 -8.4%, 소규모 오피스텔의 환금성, 임차권 배당순위와 금융공사 명의 관계의 불확실성까지 겹칩니다.
결론은 고위험·가격 메리트 부족으로 입찰 보류입니다. 특히 채권자 중심 배당 시뮬레이션에서 임차보증금이 누락된 문제를 해결하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 얼마나 내려가는가가 아니라, 임차권자의 실제 배당액과 매수인이 인수할 잔액이 얼마인가입니다. 해당 금액이 확정되기 전에는 낮은 낙찰가를 투자이익으로 계산해서는 안 됩니다.
