인천지방법원 2026타경500993. 인천 서구 당하동 라온하우스 에이동 202호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 채권자 이행옥이 청구금액 136,519,900원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 김택현으로, 2020년 거래가액 136,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부상 과거 홍천새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.11.15. 포천세무서장 관련 국세 압류입니다. 뒤따르는 지방세·국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 말소될 예정입니다. 다만 그보다 먼저 전입한 임차인이 존재한다는 점에서 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

더구나 임차인 이름이 경매신청채권자와 동일합니다. 실제 임대차보증금 채권인지, 채권자와 임차인의 법률관계가 어떻게 구성돼 있는지 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인으로 확정하거나, 반대로 보증금 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준이지만 선순위 임차인이 있다

현재 유효한 근저당권은 없습니다. 2010년 홍천새마을금고 근저당권 채권최고액 143,000,000원은 2020.11.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 권리 소멸을 판단하는 기준은 그 근저당권이 아니라 2022.11.15. 갑구 4번 국세 압류입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있고, 보증금은 미상

매각물건명세서와 현황조사상 확인되는 실제 임차인은 이행옥 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 주거용으로 신고돼 있으며, 전입일은 2018.07.30., 확정일자는 2020.10.14.입니다.

실질취득원가를 판단하는 기준은 다음과 같습니다.

특히 이행옥은 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 신청채권의 청구액은 136,519,900원이지만, 이 금액이 임대차보증금과 동일하다고 확인된 것은 아닙니다. 이를 임차보증금으로 임의 확정해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 비싼 신건

라온하우스A동은 15세대의 소규모 공동주택입니다. 제공된 유사면적 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 128,333,333원입니다. 다만 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 155,000,000원은 전체 실거래 평균의 120.8%이며, 최근 12개월 거래가 및 최신 거래가 140,000,000원과 비교해도 110.7%입니다. 즉 최근 거래보다 15,000,000원 높습니다.

최근 거래의 과거 대비 가격 추세는 +14.3%로 상승 방향입니다. 그러나 이 상승을 반영한 최신 거래가조차 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이어서 정확한 시장가격을 단정하기는 어렵지만, 현 시점 자료로는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

위 표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 중심으로 한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 우선배당액, 임차인의 보증금 및 실제 임차보증금 배당·인수 관계는 확정되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 신청채권자 전액배당은 보장된 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 인수 위험은 남는다

1회 유찰 시 최저가 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 수치들은 낙찰대금에 불과합니다. 신청채권자 청구액 미회수액은 임차보증금 인수액과 자동으로 같아지는 금액이 아닙니다. 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 유찰 이후에도 실질취득원가와 시세 비교를 새로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 완정역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8m 내외 도로에 접하며, 토지는 평탄하게 조성된 공동주택 부지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 당하지구 지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내역이 있으며, 해당 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 최근 거래가격과 실제 처분 가능한 가격 사이에 차이가 있을 수 있으므로 매도 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 확정. 이행옥의 실제 임차보증금, 임대차계약서, 계약 변경 내역 및 임대차보증금 반환채권의 존재를 확인해야 합니다.
• 대항력·배당·인수 검증. 전입일 2018.07.30., 확정일자 2020.10.14., 배당요구일 2026.02.03.을 원본과 대조하고, 예상배당액 및 매수인에게 승계되는 잔여 보증금을 계산해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 임차인 이행옥과 강제경매 신청채권자 이행옥이 실제 동일인인지, 청구액 136,519,900원의 법률상 원인이 무엇인지 확인해야 합니다. 청구금액을 확인 없이 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 확인. 포천세무서장·인천광역시 서구·의정부세무서장 관련 압류채권의 실제 금액, 법정기일, 당해세 여부 및 예상배당 순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 기준 입찰. 응찰가는 낙찰대금만으로 정하지 말고 미배당 임차보증금 인수 가능액까지 포함해 최신 실거래가 140,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 대조하고, 낙찰 후 인도 가능성 및 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 건물 유지관리 상태, 누수·수선 필요 여부, 내부 상태를 점검해야 합니다.
• 주소 및 원본 대조. 소재지의 서구·검단구 표기와 도로명주소를 최신 공적장부로 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수보증금이 먼저다”

인천 라온하우스 202호는 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 1.55억인 평범한 신건 다세대주택입니다. 하지만 실제로는 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 물건입니다.

2018년 전입한 임차인 이행옥은 2022년 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 더욱이 경매신청채권자와 이름이 같고 국세·지방세 압류 3건도 존재해 실제 배당순위를 검증할 필요가 있습니다. 배당표상의 인수 0원을 안전하다는 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 2026년 4월 최신 실거래가는 140,000,000원인데 신건 최저가는 155,000,000원으로 최근 시세의 110.7%입니다. 시장의 최근 가격 추세가 상승 방향이라는 점을 감안하더라도 현재 최저가가 최신 거래보다 높습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리확인입니다. 임차보증금과 실제 매수인 인수액, 세금채권의 배당순위가 확정되기 전에는 실질취득원가를 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다. 유찰로 표시 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수가 발생한다면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 최종 인수보증금과 실질취득원가입니다.