인천지방법원 2026타경501053. 인천 서구 마전동 마전3차풍림아이원아파트 304동 1204호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.6689㎡, 12층 건물의 12층에 위치한 아파트입니다. 등기상 소유자는 신수연이며, 2021년 3월 3일 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 6월 3일 오케이저축은행 앞으로 채권최고액 308,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 중심은 2022년 6월 3일 오케이저축은행 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 국민은행·검단농업협동조합·애큐온저축은행의 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기상 금융채권을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 일반적인 아파트 경매와 달리 대지권이 아직 등기되지 않았다는 점을 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1150 마전3차풍림아이원아파트 304동 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 가현로42번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6689㎡ · 12층 건물 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 신수연 (2021.03.03 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 입찰 회차 | 0회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 | 주식회사 오케이저축은행 |
| 청구금액 | 275,007,002원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 을구 8번, 2022.06.03 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 308,400,000원으로 감정가보다 크지만, 이 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존에 설정되었던 다른 금융기관의 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태입니다.
임차인으로 확인된 사람은 0명이고 예상 보증금 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 점유자가 존재하는지, 대항력 있는 임대차가 있는지는 현황조사 및 현장 확인으로 최종 점검해야 합니다. 현재 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
같은 단지 마전3차풍림아이원은 309세대 규모이며, 2005년 7월 12일 사용승인된 아파트입니다. 경매 대상과 같은 전용 84.67㎡대 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 229,000,000원입니다. 신건 최저매각가 237,000,000원은 이 평균을 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.67㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2025.08 | 84.67㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 84.67㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 84.67㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2025.06 | 84.67㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2025.05 | 84.67㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 84.67㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2025.04 | 84.67㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.67㎡ | 12 | 234,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.67㎡ | 12건 | 229,000,000원 |
확인된 거래가격은 215,000,000원~270,000,000원으로 차이가 있습니다. 특히 2025년 4월에는 같은 12층에서 270,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 이를 현재의 일반적인 시세로 단정하기는 어렵습니다. 2026년 2월 최신 거래금액은 215,000,000원으로, 경매 최저가보다 22,000,000원 낮습니다.
최근 12건 평균을 기준으로도 최저가가 8,000,000원 높아, 최저가 대비 시세 비율은 103.5%입니다. 따라서 감정가 그대로 낙찰받는다면 최근 거래의 평균 수준보다 비싸게 취득하게 됩니다. 층수와 내부 상태에 따른 가격 차이는 있을 수 있지만, 현재 신건 가격만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 오케이저축은행 | 308,400,000원 | 232,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,118,000원은 추정치입니다. 오케이저축은행의 308,400,000원은 채권최고액으로, 확정된 실제 채무잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.
신건 최저가 237,000,000원에 매각된다면 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 오케이저축은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 75,518,000원, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수금액은 서로 다르다는 점입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하기 때문에 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 및 가격 시나리오
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 75,518,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 122,254,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 159,643,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가격은 189,600,000원, 2회 유찰 시에는 151,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 따라서 가격만 고려하면 유찰 후 접근하는 편이 신건보다 유리합니다. 하지만 대지권 미등기와 점유관계가 해결되지 않은 상태라면 최저가가 낮아져도 위험요소가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전지구 내에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 기반시설이 분포한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물의 12층 호실입니다. 승강기, 급배수설비, 소화전, 지하주차장, 도시가스 및 난방시설이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 단지. 309세대 규모이며 2005년 7월 12일 사용승인됐습니다. 같은 전용면적의 실거래 사례는 확인되지만 가격 차이가 있어 층·향·실내상태별 개별 가격 검토가 필요합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 성장관리권역과 제한보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 적용대상은 입찰 시점의 최신 현황을 재확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,863,000원/㎡입니다. 감정평가상 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 동일 평형의 거래 표본은 존재하지만 최근 거래금액과 감정가 사이에 차이가 있습니다. 대지권 미등기 상태가 해소되지 않는 경우 향후 재매각이나 금융기관 담보심사에서 추가 확인이 필요할 수 있으므로, 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원인 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 그러나 대지권 등기가 완료된 상태는 아니므로 토지 지분의 귀속, 대지사용권의 성립·이전 가능성, 소유권 관련 서류 및 등기 절차를 우선 확인해야 합니다.
- 취득세 납부 회신 대조. 2026.08.05 인천 검단구청 회신에 기록된 토지·건물 취득세(등록면허세) 납부 사실을 확인하고, 이것이 실제 대지권 등기 가능성과 어떻게 연결되는지 관련 원본 서류와 등기전문가 검토를 통해 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 확정일자, 임대차 여부를 확인해야 합니다. 소유자 또는 제삼자가 점유 중이라면 명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 실거래 평균 229,000,000원보다 높고, 최신 거래 215,000,000원도 웃돕니다. 감정가만을 근거로 응찰가를 정하지 말고 최근 거래와 개별 호실 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰은 1.5회입니다. 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원이라는 가격 시나리오를 참고하되 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 관리비·추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 대지권 등기 관련 추가 비용, 인도·명도 비용 등을 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 부대비용까지 모두 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 바로 살 물건은 아니다”
이 사건은 금융권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2022년 오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 다른 문제가 더 중요합니다. 대지권 미등기라는 등기상 확인 사항이 남아 있고, 현재 최저매각가 237,000,000원은 최근 실거래 평균 229,000,000원의 103.5%입니다. 최신 거래 역시 215,000,000원에 그쳤습니다. 따라서 현재 가격으로는 충분한 가격상 이점이 확인되지 않습니다.
종합적으로 권리 소멸 구조는 양호하지만, 대지권 미등기와 시세 초과 가격으로 인해 신건 입찰 매력은 낮은 물건입니다. 대지권의 실질적인 권리 확보 및 등기 가능성을 확인하고, 점유관계와 추가 비용까지 점검한 뒤 유찰에 따른 가격 조정 여부를 살펴보는 것이 적절합니다. 금융권리 소멸은 긍정적, 대지권은 확인 필요, 신건 가격은 보류라는 결론입니다.
