인천지방법원 2026타경502779. 인천 청라동 청라아리스타 5층 503호에 대한 강제경매입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 조사되었습니다. 소유자는 한승우이며, 2024.02.02 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 91,000,000원입니다.

이 사건에서 핵심은 소유권보다 임차권의 선후관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2025.03.21 접수되었고, 보증금은 100,000,000원입니다. 임차 관련 전입신고일은 2022.10.14, 확정일자는 2022.09.23으로, 말소기준권리인 2025.12.08 압류보다 앞섭니다.

따라서 단순히 매각으로 임차권이 사라지는 구조가 아닙니다. 다만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 위험은 실질적으로 해소되는 것으로 반영합니다. 확약 범위 밖의 임차인 표기는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2025.12.08 접수된 국의 압류입니다. 이후 2026.01.16 서구(인천광역시)의 압류와 2026.04.07 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 2025.03.21 등기된 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 등기부상 임차보증금 100,000,000원이 매각대금으로 완전히 배당되지 않으면 일반적으로 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 승계 신고와 미확정 점유를 구분해야 한다

임차 관련 표기는 총 3건입니다. 이 중 한국토지주택공사 명의의 보증금 100,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계로 표시된 신고이므로 실제 임차인의 보증금을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.

보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 임차인으로 분류된 표기는 2명입니다. 다만 '보험'과 '한국토지'가 동일 임대차관계의 분리 표기이거나 기존 신고와 중복되는지 확인되지 않아, 최종적인 실제 임차인 수는 원본 대조가 필요합니다.

한국토지주택공사 명의 임차권에 대한 배당요구일은 2025.03.21, '보험' 명의 신고의 배당요구일은 2026.04.06입니다. 보증기관 승계에 따른 보증금은 중복 합산하지 않고, 실제 임차인과 승계기관 사이의 권리관계를 분리해 검토해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 된다

이번 경매의 최저매각가는 97,000,000원으로, 등기된 임차보증금 100,000,000원보다 낮습니다. 확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려가더라도 매수인에게 넘어오는 보증금 미배당액이 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 보증금 약 100,000,000원 수준에서 유지되는 구조입니다. 집행비용 추정액에 따라 합계는 보증금을 다소 웃돌 수 있습니다.

일반 배당 기준 인수액은 해당 임차권에 대한 확약을 반영하지 않은 이론상 금액입니다. 확약 대상 실질 인수 0원은 을구 1번 임차권에 한정되며, 다른 임차인 표기의 미확정 보증금 및 인수 가능성은 포함하지 않습니다.

④ 시세 분석 — 보증금보다 낮다는 사실이 저렴하다는 뜻은 아니다

감정가는 97,000,000원이며, 소유자 한승우의 2024.02.02 소유권이전 등기상 거래가액은 91,000,000원입니다.

그러나 과거 소유권이전 거래 한 건을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 같은 건물 또는 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았으므로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

신건 매각가 97,000,000원 가정에서 집행비용 추정액 2,146,000원을 공제하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 94,854,000원입니다. 임차보증금 100,000,000원 중 5,146,000원이 미배당되는 구조입니다.

이는 확약을 반영하지 않은 배당 계산상의 미배당액입니다. 제출된 임차권등기 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단하되, 다른 임차인과 관련된 미확정 채무에는 적용하지 않습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원, 미배당 채권액은 105,224,657원입니다.

배당은 제공된 추정 배당순서에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당과 인수관계는 채권 신고, 확약 효력, 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천해양경찰서 서측 인근에 위치합니다. 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지와 수변공원이 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층에 위치합니다. 사용승인일은 2020.09.18이며 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 주변. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하고, 남측으로 수변공원 통행로와 연계됩니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공부상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 조사되었습니다.
• 토지 및 건축. 토지는 평지의 가로장방형이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
• 환금성. 주변에 업무·판매·주거시설이 혼재하지만, 실제 재매각 가능성과 가격은 동일 건물의 최근 거래 및 주거용 오피스텔 수요를 따로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상 권리, 적용 범위, 말소 조건, 제출자 권한을 확인해야 합니다. 등기상 임차권자인 한국토지주택공사와의 관계도 검증해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확인. '보험'과 '한국토지' 표기가 별도 임차인인지, 동일 임대차 또는 보증기관 승계에 따른 중복인지 확인해야 합니다. 보증기관 승계 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
• 대항력·보증금 확인. 전입일과 보증금이 미상인 임차인 표기의 권리관계를 반드시 조사해야 합니다. 확약 대상이 아닌 임차인의 인수 위험은 별도로 남을 수 있습니다.
• 실질취득비용 검토. 확약이 없다면 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 확약 적용 시에도 다른 임차인 위험을 제외한 금액만으로 투자 판단을 해서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 확인. 같은 건물·유사 면적의 최근 거래, 매물 호가, 임대수익 및 공실 상황을 비교해 97,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 주거용 오피스텔 확인. 실제 주거용 이용에 따른 임대차보호 관계, 세금 및 대출 조건 등을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 현재 점유자의 정확한 신원이 확인되지 않았으므로 명도 대상과 협의 가능성을 조사해야 합니다.
• 체납·원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 배당요구, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 소재지의 행정구 표기는 자료 간 차이가 있어 등기·건축물대장 원본 대조가 필요합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 전체 권리의 면죄부는 아니다”

인천지방법원 2026타경502779 청라아리스타 503호는 선순위 임차보증금 100,000,000원이 존재하는 강제경매입니다. 신건 최저매각가 97,000,000원만 보면 이론상 보증금 미배당 인수 문제가 발생합니다.

다행히 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 이는 분명한 긍정 요소입니다.

그러나 확약 범위 밖으로 남아 있는 임차인 표기의 중복 여부와 대항력, 보증금이 확인되지 않았습니다. 더욱이 최근 실거래 시세를 기준으로 한 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 결론은 확약 대상 인수는 해소, 전체 권리와 가격은 추가 확인입니다.

확약서 원본과 실제 임차인 관계가 명확해지고, 최근 거래를 통해 가격이 검증된 뒤에 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.