인천지방법원 2026타경503403. 인천 서구 경서동 현창캐슬빌라 4층 404호 다세대주택입니다. 감정가는 111,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 서울보증보험 주식회사가 126,886,026원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021년 3월 17일 거래가 103,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 살아 있는 주요 부담은 여러 건의 세금압류와 을구 9번 주택임차권등기입니다. 특히 2019년 주민등록과 확정일자를 갖춘 임차권이 2022년 말소기준 압류보다 앞선다는 사실에 주목해야 합니다. 일반적인 단순 후순위 임차권과 달리, 낙찰대금에서 보증금이 전부 배당되지 않으면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 문제는 이 확약이 다른 임차인 또는 확인되지 않은 점유자의 독립적인 권리까지 없애는 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 762-7 현창캐슬빌라 4층 404호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 |
| 전용면적 | 44.88㎡(건축물대장·감정평가 기준) 46.53㎡(등기사항전부증명서 기재) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 404호 |
| 사용승인 | 2011.09.28 |
| 단지 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.17 소유권이전 · 거래가 103,000,000원) |
| 감정가 | 111,000,000원 |
| 최저매각가 | 111,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 126,886,026원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.05.09 갑구 8번 · 국(시흥세무서장) 압류 |
| 주요 임차권 | 을구 9번 · 한국토지주택공사 · 보증금 105,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 세금압류
말소기준권리는 2022년 5월 9일 국(시흥세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 울산세무서장 압류, 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 을구 9번 주택임차권등기는 단순히 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다. 임차권에 기재된 주민등록일은 2019.01.09, 확정일자는 2019.07.28, 점유개시일은 2019.08.20으로 말소기준에 앞섭니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차로 분류되며, 보증금은 105,000,000원입니다.
이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 확약서 원문과 효력·대상 범위, 실제 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인 분류는 2건('보험', '한국토지')입니다. 다만 명칭이 불완전하게 기재된 것으로 보이므로, 두 건이 독립된 임대차인지 또는 동일 권리의 중복 표기인지 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 대위·승계 중복 합산 제외 |
105,000,000원 등기된 임차권 |
2019.01.09 2019.07.28 |
있음 | 있음 | 확약 대상 0원 룰상 미배당 인수 가능·말소동의 확약 반영 |
|
보험 실제 임차인 분류 |
0원 기재 실제 보증금 확인 필요 |
2019.01.09 2019.07.28 |
있음 표시 | 있음 표시 | 별도 인수 미확정 배당요구 2026.04.24 |
|
한국토지 실제 임차인 분류 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 확약 적용 여부 불명 |
한국토지주택공사 등기 임차권: 계약일 2019.07.27 · 주민등록일 2019.01.09 · 점유개시일 2019.08.20 · 확정일자 2019.07.28 · 임차권등기일 2023.06.21. 보증기관 대위·승계 신고는 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수와 명칭의 중복 여부는 매각물건명세서 원문 및 점유관계 확인이 필요합니다.
이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 그 권리의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 하지만 다른 독립 임차권의 존재가 확인되면 그 위험은 별도 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 92.5%라는 숫자의 한계
확인된 현창캐슬 거래 사례는 2023년 3월 1건입니다. 거래금액은 120,000,000원이고, 전용면적은 47.31㎡, 층수는 4층입니다. 이를 감정가 111,000,000원과 비교하면 92.5%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2023.03 | 47.31㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 2026.10 매각기일 기준 | 44.88㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 최저가 / 비교 거래가 | — | — | — | 92.5% |
따라서 92.5%는 과거 거래금액과의 단순 비율이지, 현재 시장가치 대비 할인율로 인정하기 어렵습니다. 최근 12개월의 실제 거래 흐름이나 하락·상승 추세도 이 사례만으로 판단할 수 없습니다.
특히 12세대 규모의 소형 다세대주택은 동일 건물 내 거래 표본 자체가 적습니다. 현 시점에서 실질취득가가 현재 시세보다 낮은지 판단하려면 인근 유사 면적·사용승인일·층수의 최근 거래와 현장 거래 가능 가격을 추가로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,354,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사(신청채권자) | 126,886,026원 | 3,646,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 111,000,000원 |
제시된 추정 배당순서에 따른 계산입니다. 한국토지주택공사 보증금 105,000,000원은 중복신고분을 별도로 더하지 않은 하나의 임차보증금입니다. 국세·지방세 중 배당 우선권이 있는 세금, 최우선변제 및 실제 배당요구 내용에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약의 실질 인수 0원 판단과 별개로, 위 표는 기존 임차권 우선배당 가정을 유지한 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만 보면 안 된다
감정가 111,000,000원을 기준으로 한 회차별 가격과 보증금 미배당 추정액입니다. 아래 인수액은 말소동의 확약서의 실질 효과를 반영하기 전 보증금 배당구조에서 발생할 수 있는 금액입니다. 해당 임차권의 확약이 유효하게 이행되는 경우 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 111,000,000원 | 0원 | 확약 대상 0원 · 별도 권리 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 88,800,000원 | 18,198,400원 | 확약 대상 실질 0원 · 별도 권리 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 71,040,000원 | 35,638,720원 | 확약 대상 실질 0원 · 별도 권리 미상 |
이 사건은 확약 대상 임차권의 인수 부담을 0원으로 평가하지만, 확약 밖 권리의 존부와 금액이 확정되지 않아 전체 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 유찰이 진행되더라도 권리 확인 없이 가격만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2011.09.28 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비 및 자주식 주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역과 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 412.9㎡, 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모로 동일 건물 내 거래 표본이 적습니다. 확인된 실거래도 2023년 3월 1건이므로 현재 매수 수요나 적정 매도가를 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도와 이웃 탐문에 의존했습니다. 실내 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 확약이 을구 9번 주택임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수·중복 여부. '보험', '한국토지', '한국토지주택공사' 표기의 관계를 확인하고 독립된 점유자나 추가 보증금이 있는지 검증해야 합니다.
- 미상 점유자 대항력. 주민등록일·확정일자·보증금이 불명확한 '한국토지' 관련 권리는 대항력 가능·미상으로 두고 원본과 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 세금압류 4건. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시·인천광역시 서구 관련 압류의 체납세액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 전용면적 불일치. 등기 46.53㎡와 건축물대장·감정평가 44.88㎡의 차이를 확인하고 금융기관의 담보평가 기준도 점검해야 합니다.
- 실거래 가격 재검증. 2023년 3월 거래 한 건을 현재 시세로 사용하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래 및 실제 매도 가능 가격을 조사해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 현재 거주자의 신원과 법적 점유 근거, 임차권등기 후 점유변동 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·물리적 상태. 미납 관리비, 누수, 외벽 상태, 주차 여건, 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 주소 표기. 소재지는 인천광역시 서구로 표시되나 등기 표제 내용에는 서해구 표기가 혼재하므로 현재 공적 장부의 주소·관할을 대조해야 합니다.
- 입찰 직전 재확인. 매각물건명세서 변경, 경매기일 변경, 배당요구 및 확약서의 최종 효력을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 확인됐지만, 전체 권리가 깨끗하다는 뜻은 아니다”
인천 현창캐슬빌라 404호는 얼핏 보면 매력적인 숫자를 보여줍니다. 감정가 111,000,000원이 과거 거래금액 120,000,000원보다 낮고, 보증금 105,000,000원의 주택임차권에 대해서도 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
그러나 확약 대상 임차권의 실질 인수 0원과 전체 매수인 인수 0원은 서로 다른 결론입니다. 별도 임차인 표시와 보증금 미상 기록이 해소되지 않았으므로, 추가 인수금액이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 세금압류 4건과 면적 불일치까지 함께 고려해야 합니다.
가격도 보수적으로 보아야 합니다. 2023년 3월 단 한 건의 거래를 기준으로 계산한 92.5%는 현재의 시장 할인율이 아닙니다. 현재 시세와 실제 환금성이 확인되지 않은 이상, 낮아 보이는 가격만으로 입찰할 근거는 부족합니다.
종합 판단은 D등급, 38점. 확약은 분명한 긍정 요소이나 미상 임차인, 세금배당, 면적 불일치, 시세 검증 부족이 중첩됩니다. 지금 단계에서는 적극 입찰보다 확약 효력·실제 점유관계·세금채권·현재 시세 확인을 우선하는 것이 적절합니다.
