수원지방법원 2025타경52305. 광주시 목현동 빛나별장 104동 1층 103호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 155,100,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 108,570,000원입니다. 현재 소유자는 최창덕이며 2019.09.10 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
표면적으로는 신고된 임차인이 없고 계산상 인수액도 0원이어서 단순해 보입니다. 하지만 감정평가에는 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있어 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무 역시 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 계산상 인수 0원이 현실에서도 유지되는지 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 478-14 빛나별장 제104동 제1층 제103호 도로명: 경기도 광주시 모개미길34번길 19-40 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 최창덕 (2019.09.10 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,100,000원 / 108,570,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형원 / 236,065,774원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 전후를 분리해서 봐야 한다
권리계산상 말소기준은 2013.12.17 우리은행 근저당권으로 표시되어 있고, 현재 회차 배당표 역시 이 근저당권에 106,250,020원을 먼저 배당합니다. 다만 등기 흐름에는 2014.06.20 해당 근저당권의 일부포기 말소가 기록되어 있고, 2019.09.10 이전 경매매각과 함께 당시의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 말소된 이력이 나타납니다.
2019.09.10 최창덕이 소유권을 취득한 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권 126,000,000원도 2020.02.14 해지로 말소됐습니다. 이후 현재 등기에서 확인되는 권리는 2025.04.08 현대카드 가압류, 2025.05.26 농협은행 가압류, 2025.06.11 김형원의 강제경매개시결정, 2025.07.28 롯데캐피탈 가압류 및 2025.07.31 국민건강보험공단 압류입니다.
② 임차인·점유 — 신고 0명과 점유 없음은 다르다
신고된 실제 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 이에 따라 현재 계산표의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 소유자 점유인지 제3자 점유인지 확인되지 않은 상태입니다.
③ 가격 판단 — 비교할 실거래가가 없다
빛나별장 104동은 11세대이며 사용승인일은 2013.12.10입니다. 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례는 확인되지 않았고, 면적 통계도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 108,570,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
감정가는 감정 시점의 평가액일 뿐 현재 매매시세를 보장하지 않습니다. 특히 11세대 규모의 소규모 다세대이고 목현2리마을회관 북동측의 다세대주택·전·임야·근린생활시설 혼재 지역에 위치하므로, 인근 유사 다세대의 실제 매물과 거래 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,570,000원 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,980원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 440,400,000원 | 106,250,020원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 105,600,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 44,949,462원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사미래크레디트대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 4,379,085원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 3,747,972원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 미래크레디트대부 | 236,065,774원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 2,570,637원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 126,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,661,205원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 25,065,690원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 김형원 | 236,065,774원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 17,015,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액은 1,302,521,297원, 채권자 배당액은 106,250,020원, 미배당액은 1,196,271,277원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 과거 경매로 말소된 권리가 포함된 것으로 보이는 만큼 실제 배당순위와 금액은 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 제시외 건물과 물건 상태
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물이 매각대상에 포함된다는 사실만 확인될 뿐, 구조·면적·용도·감정가 배분액은 확인되지 않습니다. 현장에서 실제 형태와 이용 상태를 확인하고 감정평가서의 제시외 건물 내역 및 매각대상 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 목현2리마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·전·임야·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경과 제반조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6미터~8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 660㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 657,200원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대로 실거래 및 낙찰 표본이 없어 매도기간과 적정 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진행상태 확인. 매각기일 2026.06.08 이후 등기 발행일이 2026.07.23이므로 매각결과·변경·연기·취하 여부를 법원에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2013년 우리은행 근저당의 일부포기와 2019년 경매매각·말소 이력을 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대 관계가 미상이므로 현장 점유와 전입·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함 범위와 구조·면적·이용 상태, 건축물대장 반영 여부를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 표본이 없으므로 인근 목현동 다세대의 현재 매물, 실제 거래 가능 가격과 임대수요를 조사하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 자연보전권역·특별대책지역 등 중첩 규제가 향후 증축·용도변경·재건축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체 및 공급기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 진행내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고 신고된 임차인도 없습니다. 하지만 이것만으로 권리상 안전하다고 결론 내리기에는 이릅니다. 임대 관계가 미상이고 제시외 건물이 포함되며, 배당표에 반영된 2013년 근저당과 등기상 2019년 말소 이력이 서로 맞물려 있기 때문입니다.
가격도 감정가 155,100,000원에서 1회 유찰된 108,570,000원이라는 사실 외에는 비교할 최신 실거래가 없습니다. 따라서 권리와 가격 모두 원본 검증 전에는 보류가 맞습니다. 현행 말소기준, 실제 점유자, 제시외 건물의 범위와 인근 거래 가능 가격이 확인된 뒤에야 계산상 인수 0원이 실질적인 안전성과 가격 메리트로 이어지는지 판단할 수 있습니다.