대구지방법원 2026타경137. 경상북도 경주시 산내면 대현리 2712 일대에서 진행되는 대지·토지와 근린생활시설·재배사·창고가 관련된 일괄매각입니다. 현재 소유자는 김순악으로, 2021년 10월 29일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 12월 1일 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 2월 11일 신경주농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 2023년 기술보증기금 근저당, 2024년 여러 채권자의 가압류가 이어졌습니다. 신경주농업협동조합이 임의경매를 신청하면서 현재 절차가 진행 중입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후 설정된 담보권·가압류가 정리되는 일반적인 임의경매 형태입니다. 다만 일반 주거용 부동산과 달리 일반음식점으로 이용되던 건물, 가동을 멈춘 버섯재배사, 농가용창고, 농지취득자격증명이 필요한 토지가 연관되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 입찰이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 대현리 2712 도로명주소: 경상북도 경주시 산내면 문복로 305-27 |
| 물건 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점) · 작물재배사 · 농가용창고 관련 일괄매각 |
| 토지 현황 | 확인된 대지 면적 1,242㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 목록 2: 일반음식점(현재 공실) 목록 4: 버섯재배사(현재 미가동) 목록 5: 농가용창고 |
| 소유자 | 김순악 (2021.12.01. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 532,721,710원 / 532,721,710원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신경주농업협동조합 / 225,422,906원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11. 을구 6번 (1) 신경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 256,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2·4·5 지붕 위 소유자 미상 태양광설비 매각 제외 · 목록 6 농지취득자격증명 제출 필요 |
대지 면적 1,242㎡는 확인된 토지 현황이며, 일괄매각 대상 전체 토지 면적과 각 목록별 경계·시설 범위는 매각목록을 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리
말소기준은 2022년 2월 11일 신경주농업협동조합의 을구 6번 (1) 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 6번 (2) 근저당권과 이후 기술보증기금 근저당, 경북신용보증재단·중소기업은행·농림수산업자신용보증기금관리기관· 농협은행주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 산내농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 532,721,710원, 저렴하다고 볼 수 있을까?
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 532,721,710원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 단순 비교하기 어려운 농촌지역 복합용도 부동산입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 적정성이나 환금가격을 확정할 수 없습니다.
특히 일반음식점은 공실, 버섯재배사는 미가동 상태입니다. 기존 시설이 있다는 사실만으로 현재 영업수익이나 임대수익이 발생한다고 볼 수 없으며, 매각에서 제외되는 태양광설비도 건물 활용가치 평가 시 별도로 고려해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮아지는 경우에도 그 자체가 시세 대비 저렴함을 뜻하지 않습니다.
| 경매 시나리오 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 532,721,710원 | 149,593,305원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 426,177,368원 | 255,072,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 340,941,894원 | 339,219,091원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가격별 배당을 비교하기 위한 가정이며 실제 매각기일·최저가 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 별도 인수권리가 없는 한 그 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,721,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,727,217원 |
| 1. 신경주농업협동조합 · 을구 6번 (1) | 256,100,000원 | 256,100,000원 |
| 2. 신경주농업협동조합 · 을구 6번 (2) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 기술보증기금 · 근저당 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 경북신용보증재단 · 가압류 | 16,490,000원 | 16,490,000원 |
| 5. 중소기업은행 · 가압류 | 12,575,571원 | 12,575,571원 |
| 6. 농림수산업자신용보증기금관리기관 · 가압류 | 128,708,893원 | 1,828,922원 |
| 7. 농협은행주식회사 · 가압류 | 22,713,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당에서는 매각대금 532,721,710원 중 집행비용 7,727,217원을 제외한 524,994,493원이 채권자에게 배당됩니다. 채권액 합계는 674,587,798원으로, 149,593,305원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
특히 농림수산업자신용보증기금관리기관의 128,708,893원 채권에는 1,828,922원만 배당되는 것으로 추정되고, 농협은행주식회사의 22,713,334원 채권에는 배당이 없습니다. 그러나 후순위 가압류채권의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재 ‘대현B지구마을’ 남측 인근입니다. 주위는 전원주택·농경지·임야 등이 형성된 지방도변 농촌지대입니다. 일반적인 도심 상업지역과는 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다. 다만 실제 영업 또는 시설 이용을 위한 차량 동선·진입로·물류 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 확인된 대지는 1,242㎡이며, 생산관리지역에 해당합니다. 토지이용상황은 주상용이고, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 121,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 관련 토지에는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등 제한이 기재되어 있습니다. 일부제한과 전부제한이 함께 확인되므로 각 필지별 규제 범위와 예정 용도의 허용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 일반음식점. 목록 2는 경량철골조·시멘트벽돌조의 건물로, 기준시점에 공실상태입니다. 위생설비와 급배수설비가 기재되어 있으나, 영업 재개 가능 여부와 설비의 정상 작동 상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 작물재배사. 목록 4는 버섯재배사로 이용되었지만 현재 미가동 상태입니다. 향후 재가동을 전제로 투자한다면 시설의 기능·보수 필요성·용도 적합성을 점검해야 합니다.
- 농가용창고. 목록 5는 파이프 판넬잇기 구조의 농가용창고입니다. 창고 자체의 활용 가능성과 지붕 위 태양광설비의 소유·점유관계를 구분해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 이것만으로 매각 제외 설비의 설치권원이나 현재 사용 상태까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 일반음식점·재배사·창고·농지 등 복합용도로 구성되어 있어 활용 목적에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 신건 감정가를 일반적인 주거용 실거래 시세처럼 받아들이기는 어렵습니다.
⑤ 특수 매각조건 — 농취증과 태양광설비
두 조건은 성격이 다릅니다. 농취증은 입찰의 적격성과 보증금 회수에 직접적인 영향을 미치는 반면, 태양광설비는 낙찰 후 시설 소유권·사용관계 및 관리 책임과 관련된 문제입니다. 등기부상의 근저당·가압류가 말소된다고 해서 두 위험이 함께 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 6의 현황과 농지취득자격증명 발급 요건을 확인하고, 증명 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 목록 1부터 목록 6까지의 토지·건물 구성을 매각물건명세서와 감정평가서, 등기자료로 대조해야 합니다. 특히 각 토지의 면적·경계 및 실제 이용현황이 중요합니다.
- 태양광설비 권리관계. 목록 2·4·5 지붕 위 설비는 매각 제외 대상입니다. 소유자·설치권원·시설 접근 및 유지관리 관계, 철거 관련 책임을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·임대차 조사. 일반음식점이 공실이고 재배사가 미가동이라는 기재와 전체 부동산의 임대차관계가 없다는 것은 다릅니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 권리신고를 확인해야 합니다.
- 기존 시설의 활용성. 음식점 영업 재개, 버섯재배시설 재가동, 농가용창고 활용 가능성을 각각 검토하고 설비 복구·수선 비용을 따로 산정해야 합니다.
- 용도지역과 인허가. 생산관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역의 제한을 확인하고, 계획한 영업이나 농업활동이 가능한지 검토해야 합니다.
- 낙찰가 상한 설정. 비교 가능한 최근 거래사례와 토지·건물별 가치, 시설 보수비·매각 제외 설비 문제를 고려해야 합니다. 감정가나 유찰률만으로 적정 응찰가를 정하지 마세요.
- 공동담보·배당 확인. 신경주농업협동조합 근저당 2건 및 기술보증기금 근저당은 공동담보가 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계, 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지 관련 서류와 매각조건 변경 여부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 사건은 등기상 권리 말소 구조와 실제 입찰 위험이 서로 다른 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당과 가압류는 소멸 예정이고, 예상배당상 매수인 인수금액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았고, 일반음식점은 공실, 버섯재배사는 미가동입니다. 여기에 농취증 제출 의무와 소유자 미상 태양광설비 매각 제외 조건까지 겹쳐 있습니다.
최저매각가 532,721,710원이 실제 시장에서 어느 정도의 경쟁력을 갖는지는 비교 거래가격 검증 없이 단정할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 입찰 적격성 및 시설 권리관계는 별도로 해결해야 합니다. 특히 농취증 미제출에 따른 매수보증금 미반환 위험은 가장 중요한 사전 검토 항목입니다.
결론은 등기상 인수 부담은 낮지만, 입찰조건·시설 소유권· 임대관계·환금성의 불확실성이 큰 신중 접근형 물건입니다. 농취증 발급 가능성, 태양광설비 관련 권리, 실제 점유 상태와 시세가 확인되기 전에는 신건에서 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 낙찰 후 법적·물리적으로 사용할 수 있는 자산의 범위를 명확히 하는 것입니다.
