대구지방법원 2026타경10155. 경주시 충효동에 위치한 위드유빌 5층 501호입니다. 물건 분류는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 약 74.08㎡이고, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 신형배가 2016년 11월 거래가 166,300,000원에 취득한 물건입니다.

이번 경매에서 가장 먼저 살펴볼 사람은 소유자가 아니라 임차인 장은수입니다. 장은수는 2020년 3월 확정일자를 받고, 2020년 4월 점유를 시작하여 같은 달 전입했습니다. 이후 2020년 9월 정태권 명의 근저당권이 설정되었습니다. 따라서 임차인의 대항요건은 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌습니다.

장은수는 2023년 주택임차권등기를 마쳤고, 2026년에는 직접 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 매각물건명세서에도 임차권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 권리상 핵심 위험은 다른 후순위 가압류가 아니라 이 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기부상 2016년에 설정된 진주저축은행 근저당권 39,000,000원과 성승면 전세권 120,000,000원은 모두 2020.04.03 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그 후 설정된 2020.09.04 정태권 근저당권입니다.

정태권 근저당권, 케이비국민카드·서민금융진흥원·상북농업협동조합의 가압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억이 취득비용을 결정한다

실제 임차인 1명. 임차권등기: 을구 6번, 2023.03.06. 보증금 배당요구 및 우선변제 대상입니다.

임차보증금은 120,000,000원이고, 현재 최저가는 114,000,000원입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 배당하면 보증금 전액을 충당할 수 없습니다. 그 미배당액은 매수인이 떠안게 됩니다.

③ 시세 비교 — 1.14억이 아니라 실질취득액으로 판단

위드유빌의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 2건입니다. 평균 거래가는 149,500,000원이고, 가장 최근 확인되는 거래는 2022년 12월의 135,000,000원입니다.

최저매각가 114,000,000원은 과거 실거래 평균의 76.3%입니다. 하지만 이 비율은 매수인이 인수할 보증금 잔액을 제외한 숫자이므로 투자 판단의 기준으로 적절하지 않습니다. 실제로 비교해야 할 취득부담은 122,396,000원입니다.

또한 2022년 4월 거래가 164,000,000원에서 2022년 12월 거래가는 135,000,000원으로 낮아졌습니다. 다만 거래가 두 건뿐이어서 지속적인 가격 하락 추세를 단정하기는 어렵습니다. 무엇보다 두 거래 모두 2022년에 발생했으므로, 2026년 현재의 최근 12개월 시세를 대변하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

집행비용 2,396,000원은 추정치입니다. 임차보증금 우선배당 111,604,000원 이후 나머지 채권자의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액 8,396,000원은 매각대금의 배당액이 아니라 낙찰자가 별도로 부담하는 예상 보증금 잔액입니다. 장은수 명의의 경매신청채권과 임차보증금의 동일채권 여부는 원본 확인 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시

본건은 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수해야 하는 잔액이 증가합니다.

각 회차에서 해당 최저가에 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 집행비용 등 배당 조건에 따라 소폭 차이가 발생하며, 취득세·등기비용·명도비·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 충효동 경주초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2015.09.21. 승강기·급배수·위생설비·화재경보설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 역사문화환경보존지역, 경주초등학교 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 263,100원/㎡입니다.
• 이용상태. 물건 분류는 오피스텔이지만 실제 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장상 용도와 주거 사용의 적합성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 위드유빌은 8세대 규모로, 확인된 동일 면적 거래가 2022년 2건에 그칩니다. 거래사례 부족에 따른 가격 산정 및 재매각 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 6번 주택임차권은 미배당 보증금 잔액을 인수한다는 매각물건명세서 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 임대차 진정성. 장은수의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입·점유 이력, 임차권등기명령 관련 자료를 원본으로 검토해야 합니다.
• 채권관계 확인. 임차권자 장은수와 강제경매 신청채권자 장은수의 채권이 어떤 관계인지 확인하고, 동일채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당순위 재확인. 임차보증금 우선배당액과 당해세 등 우선채권 존재 여부를 검토하여 실제 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가뿐 아니라 미배당 보증금, 취득세, 등기비용 및 인도·명도 관련 비용을 합산하여 판단해야 합니다.
• 과거 실거래 착시. 2022년 거래 평균을 2026년 현재 시세로 사용하지 말고 현시점 매매 사례와 유사 물건의 가격을 재검증해야 합니다.
• 점유와 인도. 임차권등기 후 실제 점유상태, 임차인의 퇴거 여부와 보증금 정산조건을 확인해야 합니다.
• 소규모 건물 환금성. 8세대 건물의 거래 빈도, 대출 가능 여부 및 향후 매수수요를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 인수 가능한 공용부분 관리비 등 추가 부담 항목을 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 서류 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.14억 낙찰”과 “1.14억 취득”은 다르다

경주 위드유빌 501호는 최저가만 보면 과거 실거래보다 낮은 가격의 경매물건처럼 보입니다. 그러나 핵심은 임차보증금 120,000,000원입니다. 임차인 장은수는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력을 갖추었고, 매각물건명세서도 미배당액 인수를 명시합니다.

현재 신건의 예상 실질취득은 122,396,000원이며, 1~2회 유찰되더라도 총 부담은 보증금 1.2억원 부근에 머뭅니다. 여기에 2022년 이후 최신 거래가 확인되지 않는다는 점, 8세대 소규모 건물의 환금성, 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 관계까지 검토해야 합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 과거 거래와의 가격 차이는 존재하지만 현재 시세에 대한 검증이 부족하며, 선순위 임차보증금 인수라는 명확한 부담이 있습니다. 임차보증금과 채권관계의 진정성, 배당 후 실제 승계액, 현시점 매매가능가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 하는 사건입니다.