대구지방법원 2026타경10251. 경주시 동천동 ‘동부이끌림8차’ 비동 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 소유자는 효민개발주식회사이고, 효천신용협동조합이 근저당권자로서 경매를 신청했습니다. 등기부의 핵심은 2020.09.23 설정된 채권최고액 130,800,000원의 근저당권입니다. 이후의 국세 압류와 경주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 ‘임차인 없는 깨끗한 물건’으로 보아서는 안 됩니다. 백금숙이라는 임차인이 확인되며, 2025.04.22 전입했고 2026.06.08 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 보증금이 얼마인지, 우선변제 또는 최우선변제 대상인지는 별도의 확인이 필요합니다. 특히 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점도 입찰 전 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류는 소멸

권리관계의 기준점은 2020.09.23 효천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,800,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이전의 새중앙새마을금고 근저당권은 2020.09.23 해지·말소됐고, 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후 2025.02.05 국의 압류, 2026.06.01 임의경매개시결정 및 경주시 압류가 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2022년에 설정됐던 국의 압류 역시 이미 해제·말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 백금숙의 전입일은 2025.04.22로, 2020.09.23 말소기준근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.

백금숙은 2026.06.08 배당요구를 했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 및 최우선변제 해당 여부를 판단하기 어렵습니다.

감정평가 당시에는 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 불가능했고, 임대 여부 및 임대 조건도 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유 형태, 내부 상태, 임대차의 범위를 추가 조사해야 합니다. 인수 예상액이 0원인 것과 명도 부담이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.

③ 시세·가격 검토 — 감정가가 적정한지는 확인 필요

신건 감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원입니다. 매수인 인수 예상액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액도 151,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 이 오피스텔은 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없으며, 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 매매사례를 조사해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 130,800,000원을 배당대상 채권액으로 적용한 단순 추정입니다. 실제 신청채권자의 청구금액은 109,000,000원으로, 채권최고액과 같지 않습니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 별도로 확정되어야 합니다. 국세·지방세의 우선배당 가능성, 임차인의 최우선변제금 등은 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여금과 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.

가정상 매각대금 151,000,000원에서 집행비용 2,914,000원과 근저당권 배당 130,800,000원을 차감하면 17,286,000원이 소유자에게 돌아가는 구조입니다. 다만 이는 다른 우선배당 채권이 없다는 조건의 계산 결과이지, 실제 배당을 보장하는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 진행되어 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 권리분석상 매수인 인수 예상액은 각 회차 모두 0원입니다. 미배당 채권이 발생한다고 해서 해당 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

다만 1회 또는 2회 유찰 후의 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 유찰률만으로 적정 매수가를 정해서는 안 됩니다. 위 시나리오는 주어진 매각가와 배당 추정액에 따른 조건부 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 동천동 경주시청 북서측 약 300미터 지점에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 가까워 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2015.03.17 사용승인 건물입니다. 외벽은 화강석 판재 및 스톤코트 등이고, 내부는 타일·벽지·강화마루 등의 마감이 기재돼 있습니다. 승강기, 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 황성초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형에 가까운 형태이며, 공시지가는 827,100원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 조사가 불가능했던 만큼 실제 내부 상태나 수리 필요성까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 사용되고 있으나 실제 매매 시세와 거래량이 확인되지 않았습니다. 인근 주거용 오피스텔의 거래사례와 임대 수요를 비교해야 매각 가능성과 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 백금숙의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실과 우선변제 여부는 구분해서 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 경주세무서장 관련 압류와 경주시 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 세금의 법정기일 및 우선배당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 현재 실제 거주자, 점유 범위, 인도 가능성 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 층수·면적·상태·주거용 사용 여부가 유사한 사례와 비교해 입찰가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 건물 상태 및 관리비. 실내 누수, 설비, 난방, 공용부분 상태와 미납 관리비를 조사해야 합니다. 공용부분 관리비의 승계 가능성도 확인 대상입니다.
• 배당 추정 재검증. 청구금액 109,000,000원과 근저당 채권최고액 130,800,000원을 혼동해서는 안 됩니다. 실제 피담보채권액과 우선배당 채권을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최종 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 오피스텔은 등기상 권리관계가 비교적 명료합니다. 효천신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 보증금이 확인되지 않은 임차인 1명이 있고, 내부 조사도 이루어지지 않았습니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 문제까지 확인해야 하므로 권리 인수액이 낮다는 이유만으로 모든 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다.

무엇보다 신건 최저가 151,000,000원이 최근 실거래 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 점유와 가격은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 저렴해 보이는 가격에 서둘러 응찰하는 것이 아니라, 임차관계·내부 상태·시세를 확인하고 감당 가능한 입찰가를 정하는 것입니다.