대구지방법원 2026타경100689. 대구 동구 신천동 ‘부띠끄시티드라마’ 제2층 제225호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자 황성하 씨는 2021.05.10. 거래가액 75,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 박영림 씨가 보증금 85,000,000원에 해당 전유부분을 임차했고, 2025.04.01. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

이 임차권은 2026.03.18. 강제경매개시결정보다 먼저 발생한 권리입니다. 전입·점유와 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인이 보증금 미회수분을 인수할 위험이 있는 구조입니다. 그런데 이번 사건에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 문서가 권리분석의 결론을 바꾸는 결정적 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

권리 흐름에서 주목할 지점은 2025.04.01. 임차권등기와 2026.03.18. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 말소기준으로 제시된 경매개시결정보다 임차권등기가 먼저 존재했고, 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 더 앞섭니다. 등기부상 임차권이 단순히 후순위라는 이유로 소멸하는 구조가 아닙니다.

강제경매개시결정 이후인 2026.05.13. 등기된 동대구세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 반면 선순위 임차권은 경매개시결정에 의한 일률적 말소가 아니라, 확약에 따른 대항력 포기와 임차권등기 말소 이행을 확인해야 하는 권리입니다. 과거의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복

실제 임차인은 박영림 1명입니다. 보증기관 측 신고인 ‘시보증’은 박영림의 보증금에 관한 대위·승계 신고로, 별도의 신규 임대차보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 낮은 최저가보다 확약의 효력이 중요

감정가와 현재 최저매각가는 모두 64,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액은 75,000,000원이지만, 과거의 단일 취득가격을 현재의 실거래 시세로 간주해서는 안 됩니다.

이 물건의 가격 판단은 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라집니다. 확약이 유효하면 최저가 낙찰 기준 실질취득금액은 64,000,000원입니다. 반대로 확약을 배제한 선순위 임차권 인수형이라면 예상 인수금 22,552,000원을 더해 86,552,000원으로 계산됩니다. 아래 금액은 취득세·명도비 등 부대비용을 제외한 비교입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 확약 제외 시 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 계산액으로, 실제 배당·집행비용에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 판단합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

예상 매각대금 64,000,000원 중 집행비용 추정액 1,552,000원을 제외한 62,448,000원이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 이 계산에서 신청채권자 청구액 88,580,525원에 대한 별도 배당은 0원이며, 미회수액은 전액 남는 것으로 표시됩니다.

중요한 점은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수금이 서로 다르다는 것입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 88,580,525원은 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 또한 박영림 보증금과 보증기관 승계 신고를 서로 다른 채권처럼 더해서도 안 됩니다.

확약을 적용하지 않은 원래의 선순위 임차권 계산에서는 85,000,000원 중 예상 미배당액 22,552,000원이 매수인 인수 위험액입니다. 그러나 2026.09.02. 대항력 포기·말소 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수금은 0원입니다. 실제 배당은 당해세, 집행비용 및 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역복합환승센터 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 형성된 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 접근성과 간선도로 이용 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 13층 중 2층 225호입니다. 외벽은 복합판넬 및 대리석 마감, 내부는 벽지·타일 및 강화마루 마감으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소화전 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 오피스텔입니다. 그러나 사건의 용도 표시는 근린시설이므로 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 주거 사용 가능 여부를 대조해야 합니다.
• 도로. 동측 약 12m, 서측 약 6m 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당하며 중로2류에 저촉됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,900,000원입니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 거주인과 이해관계인이 부재하여 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 동류형 구분건물의 일반적인 평면도와 마감 상태를 참고했습니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 용도 표기 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 상가지대 입지라는 장점이 있으나, 해당 호실의 용도와 실제 이용상태가 거래 가능한 수요층을 좌우합니다. 정확한 비교 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.02. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 원문을 확인하세요. 확약 주체, 대상 임차권, 조건, 매수인에게 미치는 효력을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 제1번 박영림 명의 임차권등기가 매각 이후 확약대로 말소되는지 확인하고, 말소 절차에 필요한 서류도 점검하세요.
• 보증기관 승계 확인. 박영림과 주택도시보증공사의 채권 양도·승계 관계를 확인하세요. ‘시보증’은 별도 임차인이 아닌 중복 승계 신고이므로 보증금을 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 점유자 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하고 현장 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 현재 점유자, 실제 사용상태, 점유 이전 및 인도 절차를 조사해야 합니다.
• 확약 외 권리 확인. 확약은 박영림 임차권의 승계 관계에 한정됩니다. 별도 점유자나 임차권이 새로 확인되면 독립적으로 대항력과 인수 위험을 분석해야 합니다.
• 근린시설과 오피스텔 용도 대조. 사건상 용도와 감정평가상 이용상태의 차이를 건축물대장 및 실제 현장에서 확인하세요. 주거 사용, 임대 가능성 및 거래 비교 대상에 직접 영향을 미칩니다.
• 시세와 유찰 시나리오. 같은 건물·같은 용도의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 흐름을 확인하세요. 유찰로 최저가가 내려가더라도 해당 용도의 시세 검증이 먼저입니다.
• 압류·세금. 동대구세무서장 명의 압류의 매각 소멸 여부와 실제 배당에서의 조세채권 순위를 확인하세요. 당해세가 예상배당을 바꿀 수 있습니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용과 내부 보수비용을 확인하세요. 실질취득금액 64,000,000원은 이러한 부대비용을 제외한 금액입니다.
• 매각물건명세서 재확인. 2026.10.27. 매각기일 전에 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·확약서 원본을 다시 확인하세요. 특히 확약의 철회·변경 여부와 임차권등기 상태가 중요합니다.

맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가”만 보면 틀리는 경매

이 사건에는 보증금 85,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 감정가이자 최저매각가인 64,000,000원보다 큰 금액입니다. 확약이 없었다면 매수인은 현재 회차 기준 22,552,000원을 추가로 인수할 수 있고, 실제 취득원가는 낙찰가보다 커지는 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수금이 증가해 총취득원가는 보증금 수준으로 수렴합니다.

하지만 이 사건의 주택도시보증공사는 2026.09.02. 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되면 박영림 임차권에 관한 매수인 인수금은 실질 0원이며, 현재 최저가 낙찰을 기준으로 한 실질취득금액은 64,000,000원입니다. 보증기관의 중복 승계 신고도 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.

그렇다고 곧바로 투자 가치가 높다고 볼 수는 없습니다. 근린시설과 오피스텔의 용도 차이, 내부 상태 미확인, 실거래 시세 검증 필요성이 남아 있기 때문입니다. 특히 확약서가 해당 선순위 임차권의 인수 문제를 해결한다는 사실과 이 물건을 시세보다 저렴하게 산다는 판단은 전혀 별개입니다.

결론은 ‘권리상 인수 해소 가능, 가격과 용도는 검증 전 보류’입니다. 입찰의 첫 번째 조건은 확약서의 유효성과 임차권등기 말소 이행 가능성 확인, 두 번째 조건은 같은 용도의 최신 실거래 및 실제 사용상태 확인입니다. 두 조건을 충족하기 전에는 신건 최저가 64,000,000원을 저가 매수 기회로 해석하기 어렵습니다.